“厦门蓝本”：破解低中收入阶层住房难

　　“厦门蓝本”：破解低中收入阶层住房难

　　住房政策由“福利性”向“保障性”转变，覆盖全市40％城镇人口

　　■本报记者 李成刚 李晋田 陈衍水

　　在厦门市相对较好的地段拥有一套住房需要多少成本？动辄每平方米一万多元的房价令无数低中收入居民望而却步。

但随着厦门社会住房保障体系建设的迅速推进，随着高林居住区、万景公寓等保障性住房项目的相继落成，厦门低中收入居民的住房梦变得不再遥远。

　　走进厦门市高林小区一套约60平方米的两室一厅保障性住房，中国经济时报记者眼前一亮，整间房子的基调为白色墙壁、浅鹅黄色地板，原木色的家具点缀其间，风格简洁流畅，非常贴近厦门的海岛气息。记者了解到，作为社会保障性住房主要代建单位的厦门住宅建设集团，目前已开工建设社会保障性住房2万套，包括高林居住区、万景公寓、杏北新城、集美滨水小区等保障性住房项目，占了厦门市保障性住宅大部分的建设量。一大批社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房，已经迎来了第一批低中收入居民入住。

　　厦门住宅建设集团的工作人员告诉记者：按照市里的要求，这些社会保障性住房项目规模大、工期紧、价格低，但品质绝不能低于同类商品房，要确保百姓住得满意、住得放心。正是出于这样的考虑，市政府才把社会保障性住房项目交由住宅集团这样有实力、有经验、又有责任感的大型国企代建。

　　在今年8月份由国务院主持召开的全国城市住宅工作会议上，如何保障低收入家庭的住房成为中心议题。作为先行者，厦门市的经验得以在此次会议上广泛交流，许多与会城市纷纷表示，厦门的社会保障性住房建设模式“富有创造性，可操作性强，力度大，非常值得学习研究”。

　　何谓社会保障性住房？厦门对这一概念的解释是：政府提供的限定建设标准、供应对象和租售价格或租金标准、具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、廉租房和安置房，构成对不同收入家庭实行不同住房保障政策的住房保障体系。

　　对厦门市的这一探索，有媒体评论说：“厦门社会保障性住房体系设计似乎正在成为全国房改新政的蓝本。”

　　事实上，到目前为止，厦门的商品房价格之高仍令人咋舌。但通过建立社会住房保障体系，已经使人们看到了破解住房难题的希望。一方面，覆盖面达40％的低中收入目标群体得到了获取廉租房和经济房的公平机制；另一方面，社会保障性住房有效遏止了商品房价格的过快上涨，厦门的商品房价格涨幅，“已经从全国第2位降到了20多位”。

　　安居才能乐业，厦门社会住房保障体系的建设，无疑踩准了构建和谐社会的节拍。

　　旧有供应体系存弊端

　　低中收入家庭住房难

　　“厦门地理位置优越，城市建设管理比较成熟，又是重要的对外口岸。随着经济社会快速发展和居住环境日益改善，厦门的商品房价格年年上涨。”厦门市副市长裴金佳告诉中国经济时报记者，高房价现已远远超出厦门低中收入家庭的承受能力，解决低中收入家庭的住房困难问题现实地摆在市委、市政府面前。

　　据介绍，作为经济特区和海峡西岸重要的中心城市，并拥有全国环保模范城市、全国卫生城市、全国优秀旅游城市、联合国人居奖、首批全国文明城市等一系列荣誉称号的厦门，成为周边城市乃至东南亚华侨华人理想的购房首选之地。这些年厦门房价的过快增长，很大程度上缘自这些外来购房者的大量涌入。据厦门市相关部门统计，目前外地购房者的比例占56％，境外购买者占7％。

　　“住房问题是民生大事，事关人民群众的切身利益，事关改革发展稳定大局，事关党的执政能力建设，事关和谐社会构建。”裴金佳说，“对那些买不起房子的人，政府有职责给予保障。”

　　在过去的探索中，住房供应体系由廉租住房、经济适用住房、商品住房三个层次构成，廉租房针对最低生活保障线以下群体，供应量有限；经济适用房更多考虑的是“福利性”而非“保障性”，只售不租，对象模糊，且建筑面积较大，对于低中收入家庭来说，经济适用房的价格依然承受不起。这样，就导致了低中收入住房困难家庭及新参加工作的职工既买不起住房、又够不上廉租房的申请资格，成了政策的“夹心层”。

　　怎样才能有效地解决城市低中收入家庭的住房困难？2006年5月10日，厦门市委常委会专题研究了社会保障性住房工作，认为住房是一种特殊商品，面对不同收入水平的社会群众，对中低收入群体具有一定的公益性质，政府对解决低中收入家庭住房困难负有重要责任，应该把市场调节与政府保障行为分开。由此，社会保障性住房概念应运而生。

　　“为了把这件事关人民群众利益的好事办好，我们先后三次组织有关人员到香港学习公屋、居屋的经验和做法。”裴金佳介绍说。

　　住房政策内涵生变

　　由福利性转向保障性

　　2006年5月31日，厦门市第一个、也是规模最大的一个社会保障性住房项目——位于厦门岛内黄金地段的高林居住区正式动工兴建。当年11月25日，《厦门市社会保障性住房管理暂行规定》、《厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）》、《厦门市社会保障性租赁房管理办法（试行）》和《厦门市社会保障性租赁房租金管理实施办法》等四大政策性文件出台，初步建立起分层次、多元化的社会保障性住房供给体系。

　　对厦门社会保障性住房体系的特点和运作情况，裴金佳总结说，一是强化政府公共服务职能，将以往住房分配的“福利性”转变为“保障性”，这是社会保障性住房的最大特点。

　　二是坚持小户型、功能全、装修一步到位。社会保障性住房户型面积严格控制在一居45平方米，二居60平方米，三居70平方米，且装修一步到位。“小户型、功能全”的建设标准将让广大低中收入住房困难家庭通过梯度消费，实现租得到、租得起房，买得到、买得起房，较好地实现“居者有其屋”的目标。

　　三是建立起严格的退出机制，实现保障性住房有效流转。社会保障性住房不得转让、转租或空置，取得社会保障性住房后又通过其他方式取得住房，要及时主动退出社会保障性住房；社会保障性租赁房实行市场租金和分类租金补助办法，将“暗补”改为“明补”，租金补助按不同收入分为90％、80％、70％三档，对于不再符合条件但又暂时无法退出住房的住户，将取消租金补助，收取市场租金；社会保障性商品房除购房按揭外，不得进行商业性抵押；社会保障性住房采取封闭式物业管理，发现申请户擅自将社会保障性住房转让、转租、转借或空置等行为的，将依法收回房屋，并依法追究责任；对弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租社会保障性住房的，一经查实即取消其申请资格，收回住房，责令退回租金补助款，且家庭成员在五年内不得再申请社会保障性住房。

　　四是严格申请条件，必须申报家庭资产和收入。厦门借鉴了香港公屋、居屋政策的做法，对申请户家庭收入、家庭资产和住房困难情况等设定了较为严格的控制标准，防止高收入和有产阶层等不应由政府保障的对象进入住房保障范围。

　　五是实行家庭成员全名制，建立诚信申报制度。申请社会保障性住房实行家庭成员全名制，申请人家庭成员的资产收入和住房面积必须合并计算，一个家庭只能申请购买或承租一套社会保障性住房。申请社会保障性住房以诚信申报为主，所有填报的资料都由申请人如实自主申报并承诺真实性。

　　六是实行轮候制度，申请户可自主选房。符合条件的申请户在申请被受理登记后即获得轮候号，并按轮候号进行轮候。政府按批次将拟分配的房源提前公布，由老百姓自行选房。

　　记者在采访中了解到，目前，厦门市规划建设社会保障性住房17个项目，总用地面积141万平方米，总建筑面积347万平方米（含社区活动设施、超市等配套项目），可提供住房约4．1万套。现已开工12个项目，其中厦门岛内7个（高林居住小区、万景公寓、湖边花园A区、湖边花园B区、五缘公寓、观音山公寓、古楼公寓），岛外5个（集美滨水小区、杏北新城锦园居住区、翔安东方新城、海沧海新阳光公寓、同安城北小区），可提供3．5万套社会保障性住房。

　　到2009年底，首批申请户大部分可入住社会保障性住房，“十一五”末可基本解决厦门全市低中收入家庭的住房困难问题。

　　惠及四成城镇人口

　　覆盖面今后还将扩大

　　“厦门市社会保障性住房建设与管理办公室”（简称住房保障办），是专为推进社会保障性住房建设而设立的机构。厦门市政府办公厅副主任、住房保障办常务副主任林粟如告诉记者，国家规定的保障性住房覆盖面为占城镇人口20％的低中收入家庭，而厦门把这个覆盖面扩大到了40％。下一步，他们还可能继续提高覆盖面，并考虑中央、省部属单位，经市委、市政府认定的有重大贡献的大企业或高新技术企业人员，以及其他外来人员的住房困难问题，由此不断完善厦门市分层次、多元化的住房体系。

　　据林粟如介绍，从2006年12月开始发放社会保障性住房申请表以来，截至2007年10月22日，厦门全市中低收入家庭申请保障性住房共12672户，其中申请保障性租赁房10903户，保障性商品房1769户。受理引进人才申请社会保障性租赁房151户，公务人员2332户。

　　首批保障性租赁房申请户已审核并向社会公示的共有5000户，其中，第一批564套房源目前已配租547套，294户已领取钥匙办理入住，选择新建房屋的253户申请户明年上半年即可入住。

　　首批社会保障性商品房厦门岛内申请户今年8月6日已开始选房，到目前为止，共有1056申请户选到自己满意的住房。

　　林粟如说，厦门社会保障性住房的具体准入条件包括户籍、收入、资产和住房等4个方面：申请人和共同申请人的家庭成员均应具有厦门市城镇户籍，且至少1人取得该市户籍满3年；人均建筑面积不超过12平方米；按照2005年厦门市城镇居民人均可支配月收入标准测算出，3人及以下户家庭年收入不高于5万元，4－5人户家庭年收入不高于6万元，6人以上户家庭年收入不高于7万元；申请社会保障性租赁房的申请人家庭资产不高于家庭年收入的4倍。

　　对于社会保障性住房的建设资金、项目选址等问题，裴金佳介绍说，厦门社会保障性住房的建设资金由财政优先保障，首期动工的社会保障性住房项目总投资123亿元，远远超过了国家规定的最低线——土地出让净收益的10％。价格方面，建设社会保障性住房突出保障性，不以赢利为目的，其售价由土地开发成本、小区配套费用和建安成本三部分构成；保障性租赁房的市场租金则由多家评估公司对项目所在地的市场租金测算后加权平均得出。

　　“解决低中收入家庭住房问题，不仅要让他们有地方住，还要让他们住得好、住得下去，选址按照厦门最适宜居住的环境和最便捷的出行原则，拿出最好的地块规划建设社会保障性住房。”裴金佳说，从已开工的项目可以看出，所有社会保障性住房项目，占据的无不是交通便利、环境优美、土地价值高的地块。

　　“社会保障性住房建设的宗旨是雪中送炭，而不是锦上添花。”裴金佳说，通过社会保障性住房建设，覆盖面达40％的低中收入家庭将可以实现安居愿望。同时，通过这一措施，厦门的商品房价格上涨过快的局面得以遏止，在全国的排位已经从第2位降到了20多位。

　　低价格，高品质

　　实力国企确保民心工程

　　“社会保障性住房建设，政府起着主导作用。”裴金佳认为，厦门社会保障性住房建设能够顺利推进，得益于有一个完善的机构，有一个优秀的管理队伍，有一个强力的代建单位。

　　厦门住宅建设集团，就是这样一家“强力的代建单位”。

　　为了承担社会保障性住房的建设任务，结合厦门市去年大力度推进的国有企业整合，他们在2006年5月将厦门住总、特工、东区和建工等4家国有一级房地产开发企业重组为厦门住宅建设集团有限公司。新组建的住宅集团致力于城市建设、关注民生，已成为厦门城市开发建设的一支主力军。据了解，该集团目前承担着福建省和厦门市重点建设项目17个，主要有社会保障性住房项目、园博园和杏林湾片区开发建设项目。单从社会保障性住房项目看，在厦门已开工建设的近3万套社会保障性住房中，就有2万多套是由住宅集团承担建设的。

　　作为社会保障性住房的代建单位，只能收取3％的“代建费”。对于这些并不能“赚钱”的项目，厦门住宅建设集团有限公司副总经理叶海水表示，国有企业必须要有自己的社会责任。他说：“如果不赚钱就不做，我们这个企业就失去了存在的意义。承担保障性住房及其他政府重点项目的建设任务，在我们企业成立时就已明确写进企业章程中。”

　　厦门市给代建企业提出的要求是：社会保障性住房虽然价格低，其建设标准却不能低于同类的商品房。所有社会保障性住房项目都要严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，让居住在里面的市民感到标准适度、功能齐全、经济适用。

　　叶海水说，社会保障性住房涉及千万户低中收入家庭的切身利益，工程投资大、规模大、工期紧、任务重，如何保证高质量地完成建设任务，成为住宅集团工作的重中之重。住宅集团高度重视工程质量管理，强调“质量就是工程的生命，保质量就是保战斗力”，每个社会保障性住房项目都建立了项目法人负责，建设管理单位现场管理，监理单位控制，设计、施工等其他参建方保证等一整套质量管理体系。与此同时，集团总经理亲自挂帅、全面负责保障性住宅项目建设，子公司负责人亲自担任项目部经理。“在人员投入上，每一个社会保障性住房项目派出的都是精兵强将。”

　　从这些项目开工起，住宅集团就坚持以工程质量为中心，深入全面地落实质量保证体系，严把工程的设计关、招标关、监理关、验收关，确保社会保障性住房的工程立项、施工监理、竣工验收等各项工作都严格有序地进行，做到事前有规范、事中有监督、事后有检查。

　　在每个保障性住房项目施工招标前，住宅集团均委托专家进行工期论证，按照专家咨询论证意见，通过采取增加人员和设备等投入、合理组织分区流水作业等赶工措施，合理压缩定额工期；在施工合同中还明确提出工期要求和应采取的相应措施，对中标单位进场施工后未按投标承诺采取相应措施和造成的工期延误，严格按合同约定进行处罚。每个施工单位进入社会保障性住房建设现场，都必须签订一份《质量、安全、文明施工承诺书》，并在施工过程中落实各项管理措施，确保把一切安全隐患都消灭在萌芽阶段。

　　“承担社会保障性住房建设经济效益尽管不高，但从社会效益上看，它是一项民心工程，百姓欢迎。建设这项民心工程是我们国有企业的责任，我们必须不折不扣地做好。”叶海水说。