郑州城中村改造被套1600亩土地 原住民维权三年

　　郑州城中村改造1600亩土地悬疑调查

　　■本报记者 龙昊 ■李国鹏

　　“买房，看了普罗旺世再决定”。

　　河南，郑州。

　　信和�熤Ｖ荩犞靡涤邢薰�司充满豪气的宣传背后，是房产所在地曾经的主人们长达三年的维权斗争。

　　失地之痛

　　西史赵村属郑州市金水区庙李镇，现有438户，1400余人。作为郑州市城中村改造的先行者，2003年10月19日，在金水区政府和庙李镇政府见证下，西史赵村村委会和信和置业签订了《整体合作开发协议》。三个月后，西史赵村城中村改造被列为郑州市首批18个城中村改造试点之一，郑州市2004年重点建设项目。

　　当时的资料显示，该项目位于郑州市区北部，含村民回迁区1606亩，总建筑面积130万平方米。整个项目投资近30亿元，分为4期，5年完成。

　　不少房地产公司有意参与西史赵村城中村改造，但信和置业以“实力和考虑了村民利益的方案”而胜出。

　　2004年，庙李镇党委书记鲁老斗在接受当地媒体采访时表示，“西史赵村改造方案充分考虑到了村民的利益，为村民们提供了充足的物业设施、就业机会和发展空间，这些是该方案难能可贵之处。”

　　据《整体合作开发协议》，西史赵村以土地、信和置业以现金方式联合开发。

　　根据协议，双方同意1300亩用于主要开发的土地，信和置业按每亩18万元向西史赵村支付土地补偿金和村民安置的资金，该款项专门用于协议项下的城中村、第二家园建设、村民安置和村民土地补偿。信和置业“享有开发用地的商业土地开发权、管理运营、使用权和销售权，并对开发用地开发后的利益享有全部的权利，享有相应的该土地开发的所有政府优惠政策带来的利益”。

　　并且，《拆迁和附属物赔偿协议》以及2004年7月30日签订的《补充协议》约定，信和置业只对“1300亩商住开发用地的土地地上附属物所需拆迁赔偿费用”予以赔偿，“西史赵村范围内的水电管网、道路等公共设施和基础设施不作为赔偿范围”；“安置用地的附属物赔偿、搬迁等费用，由甲方自行承担，与乙方无涉”；“村民回迁区域内占地面积、投资由西史赵村自行承担”。

　　对于城中村改造，并不是村民们所认为的合作整体开发，而仅仅是一个卖地条款——事后知情的村民恍然大悟，村民谈判小组对中国经济时报记者说，“这明晃晃的是欺骗套取土地！”

　　其实，当事人早就心知肚明。2004年，一份由村委会盖章的西史赵村城中村改造实施方案，只是针对回迁区。

　　当地媒体曾明确指出，西史赵项目中除500亩用于村民回迁安置和部分租赁物业外，还剩下约1000亩地留给开发公司自主开发，而拿下这一地块的成本每亩不足20万元。这种安排意味着，信和置业“不费力拿下了一大块价值不菲的黄金宝地”。

　　不愿拆迁的西史赵村民遭遇了野蛮拆迁，村民称之为黑色6月。

　　2007年6月10日－16日是西史赵拆迁的时间（政府的最后期限是6月8日）。

　　47岁的村民张齐正说，11日晚，在镇长毛国安、村支书赵松龄的现场指挥下，镇人大副主任弓胜建带领8个保安强行把我从家中拖出、把家具等扔到马路边，将房子给扒了。村民赵慧兰也说，16日她一人在家，村支书赵松龄指挥4个人把她抬出去，随后扒掉了她的房子。

　　村民王荣先则讲述了更加骇人的一幕：16日下午，搬迁指挥部工作组书记郁清凤等四人将她从家中带到了工作组驻地阳光宾馆。期间，区镇相关人员带着100多人，将她80多岁生病在床的老母亲抬出去，抄了她的家。听闻此事王荣先去找人评理，镇里一工作人员以家被抄没住处为由要王荣先住在宾馆。晚上，十几个人撞入房间，罩住王荣先的头，抬进了一辆面包车，拉到了一个寂静之地。回过神来的王荣先大声呼救才得救。这才知道来到了黄河边，随后拨打了110报警。

　　对此，尽管记者多次联系，但金水区相关部门一直没有答复。

　　自2005年4月17日起，全村438户中的305户集体上访讨说法。然而，问题并没有解决，普罗旺世依然销售。

　　信和迷雾

　　“悄悄地进村，打枪的不要”，当地媒体用这样一句话来描述信和（郑州）置业有限公司“轻松圈下”近1600亩土地。

　　确实，信和置业介入得太突然、太迅速了，以至打破了常规。从接触、注册公司、拿出方案到与西史赵村签订《整体合作开发协议》，信和置业只花了短短两个多月的时间。

　　2003年10月19日，西史赵村村委会和信和置业签订了《整体合作开发协议》，然而2003年10月30日信和置业才获得正式工商执照。工商资料显示，信和置业的真正出资人是高择投资有限公司。据工商资料，高择投资在维尔金群岛注册，是一家从事投资和实业、具有一定实力的国外企业。

　　信和置业最终胜出的重要原因之一是其实力。曾有过几家公司有意向参与西史赵村的城中村改造，但由于资金等各方面的原因，最终没有达成协议。

　　西史赵村的改造工程，预计投入资金为30亿元。工商资料显示，高择投资投入西史赵村项目总额2625万美元，并将1050万美元作为注册资本。

　　用2亿元的资金来撬动30亿元的工程，村民们觉得不可思议。

　　事实上，信和置业存在大额贷款。2004年度财务报告显示，借款1．2亿元，占到整个支出的一半。2005年，信和置业累计银行贷款2．2亿元，仅利息支出就高达880多万元。

　　2004年，信和置业实收资本8690．84万元（1050万美元），总资产1．952亿元，总负债1．20亿元，净资产7515．796万元；2005年信和置业总资产3．386万元，总负债2．808万元。净资产仅为5784．275万元，比上一年度少了1000多万元。

　　而会计事务所出具的审计报告说，2005年主营业务收入为0。与此同时，现金流量表显示，销售商品、提供劳务收到的现金为9387．71万元，收到的其它与经营活动有关的现金8438．64万元。财务报告还显示，土地使用权期初价值为0，本期增加2．17亿元，本期减少9139．03万元，期末价值1．26亿元。

　　由此可知，信和置业有销售。查阅主管部门网站，信和置业不可能晚于2005年7月取得《商品房销售�熢な郏犘砜芍ぁ贰�

　　不仅如此，投资过程中，信和置业有大额资金去向原因不明。

　　年检报告显示，2004年6月，信和置业预付浙江开开集团股份有限公司材料款1000万元，截止2004年12月31日一直在预付账款挂账，但是会计师事务所在审计中居然“没有获得与此笔款项相关的材料采购合同及材料实物等相关资料”。

　　2004年8月2日，信和置业与香港嘉城投资有限公司共同投资700万元经营远在宁夏银川的宁夏天都餐饮娱乐项目，其中，信和置业出资100万元。不过，年检审计报告称无此投资项目的相关资料。这两笔资金流向了何方？

　　此外，根据《城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》，结合信和置业的工商资料，其仅限承担建筑面积10万平方米以下（分期开发的项目按项目总规模计算）的房地产开发项目。

　　对于以上问题，中国经济时报记者两次前往公司希望了解，均无答复。

　　征地怪事

　　信和（郑州）置业有限公司到底拿了多少地，众说纷纭。不同的部门有不同的数字，就是在同一个国土部门，数字也不相同。

　　信和置业和西史赵村村委会签订的《整体合作开发协议》显示，征地1800亩，以主管部门的最后核准为准。

　　 根据郑州市政府提出的城中村改造特事特办的精神，对于纳入改造的城中村土地，都视为国有土地进行规划运作，然后再把土地性质改为国有土地。

　　不过，2004年12月29日，金水区政府委托市国土局将该地块挂牌出让，信和置业以47452万元竞得其国有土地使用权，共计990．85亩。该地块是挂牌出让。村民反映，依据郑政（2003）32号文，该土地使用权在西史赵村。需要指出的是，该招拍挂采取的是捆绑式，即只有信和置业一家参与。

　　于是，一块地经过了协议转让之后又实施了挂牌出让，从而合法化。

　　查阅郑州市国土局“土地登记结果查询”资料，挂牌出让的该地块共分为十三宗土地办理国土使用权手续，共计660580．2平方米。令人疑惑的是，该数字与挂牌出让数（660572．2平方米）略有出入。

　　更大的出入是西史赵村综合整治工作队提供的数字。由于村民意见不断而成立的西史赵村综合整治工作队2006年11月4日出具了一份《关于西史赵村综合整治活动第一阶段有关问题调查情况的初步通报》。该通报称，2003年西史赵村与信和公司签订城中村改造合作协议后，经市规划局核实批准，总体规划面积1588．4亩。

　　不过，村民们坚持认为，信和置业占用了更多的土地，远远高于1600亩。挂牌公告的就与实际不一致。西史赵村谈判小组指出，“西史赵村的实际情况是，旧址占地不足400亩，农用地接近1000亩，还有不少其他用地。不知道公告是怎么算的，分类也不准确，有造假之嫌”。

　　信和置业到底拿到了多少土地，似乎谁也说不清楚。至于土地出让金，也是迷雾重重。

　　尽管信和置业2004年以47452万元的价格获得990．85亩土地的国有土地使用权。但在2004年、2005年连续两年的财务报告中没有这笔资金，也就是说，信和置业没有缴纳或者没有及时足额缴纳土地出让金。

　　财务报告显示，信和置业2004年度购买商品、接受劳务支付的现金1．37亿元，支付的其他与经营活动有关的现金1．157亿元，两项支出近2．5亿元。

　　由此可知，信和置业为获得土地支付了资金。

　　不过，2005年度财务报告显示，土地使用权期初价值为0，本期增加2．17亿元，本期减少9139．03万元，期末价值1．26亿元。

　　2005年度现金流显示，购买商品、接受劳务支付的现金8674．32万元，支付的其他与经营活动有关的现金3935．57万元，购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金9417．54万元。三项共计约2．2亿元，与土地使用权增加值大体相当。

　　那么，2004年的巨额支出流向哪里？

　　依据《城市房地产管理法》第15条之规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”

　　目前，信和置业正热火朝天地实施房地产开发与销售，那么，该公司到底拿了多少土地，支付了多少土地出让金，记者多次联系郑州市国土局也没有得到答复。

　　银行之失

　　为了成功实施城中村改造，2003年10月19日，信和置业、西史赵村与广发银行郑州分行嵩山路支行三方约定，信和置业在银行开立监管账户，并不迟于2004年2月底前在账户内存入5000万元，在《合作协议书》实际有效履行的条件下，于2004年底前存入该账户7000万元。资金一旦存入，银行向西史赵村与信和置业发出确认函……

　　接受采访的村民认为，这份极不规范的三方协议就像一个骗局，不仅内容不完整，而且事实证明，这些资金似乎子虚乌有。

　　这1．2亿元在信和置业的财务报表中未能体现。2004年、2005年的财务报表并没有这一笔银行存款，确实，2004年年检资料显示，信和置业有一笔数字相当的银行借款。但2005年的年检资料显示，该借款分属广发宁东支行与广发郑州金成支行，分别为2000万元、1亿元。

　　中国人民银行2003年6月5日颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，中国银监会2004年9月2日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》均规定，商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

　　文件还规定：商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

　　2004年12月29日，信和置业通过挂牌竞拍的形式合法获得990．85亩土地的使用权，2006年，郑州市规划局还在进行建设用地规划许可批前公示。

　　况且，信和置业的总投资额为2625万美元，不足总投资额30亿元的10％。

　　显然，广发银行下属支行对信和置业的贷款违背了相关规定。

　　对此，9月17日，广东发展银行郑州支行业务部主任刘之中称本周内给答复。两天后，刘主任电话中说，贷款都归还了，时间很久了，当事人都离开了，现在已不清楚具体情况。

　　行政行为无序？

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。

　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》�熃ㄉ韫こ炭�工证�牎ⅰ渡唐贩肯�售�熢な郏犘砜芍ぁ罚弧岸�书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　对开发商来说，前一个证是后一个证取得的先决条件。

　　记者调查发现，信和(郑州)置业有限公司相关证照的取得却有点混乱。

　　尽管信和置业和西史赵村村委会2003年签订了《整体合作开发协议》，但“合法”获得土地，已是2004年底。

　　那么，根据相关规定，《建设用地规划许可证》的取得时间，当在2004年12月29日信和置业通过挂牌竞得土地使用权的时间之后。还有一个前提是，土地出让金及时缴纳。

　　然而，记者手上却有一份郑州市城市规划局2004年4月21日出具的（2004）郑城规规管许字（0069）号《建设用地规划许可证》。该证显示，用地单位：信和（郑州）置业有限公司；用地项目名称：西史赵村城中村改造；用地位置：索凌路以西、海洋路两侧；用地面积：985886．822平方米。

　　而当月27日印制的附件显示，地块面积985886．79平方米，其中建设用地586962．86平方米、公用道路157819．40平方米、公用绿地63939．83平方米、其他用地177164．70平方米。

　　同一份文件竟然有不同的占地面积。

　　不仅如此，2006年6月，市规划局又出具一份基本一样的规划许可公示。该规划许可公示在网上可以查找。此时，用地面积成了985320．821平方米。

　　内容基本相同的两份规划许可证，一份在土地合法获得前、一份在商品房开始销售之后，时间间隔两年。对此，记者来到市规划局，新闻信息中心办公人员接到书面采访提纲后说很快答复，但三个星期后也无消息。9月13日，记者再次到市规划局，新闻信息中心陈主任说第二天给联系，结果是杳无音讯。

　　记者未能查到信和置业的《建设工程规划许可证》。不过，据网络资料显示该公司的一份《建设工程规划许可证》（2004）郑城规工管许字第0321号推测，其《建设工程规划许可证》的发放时间在2004年。而这年底，信和置业才合法获得土地使用权。

　　《建设工程施工许可证》居然不在郑州市建委发放备案。9月17日，中国经济时报记者来到市建委，经查，信和置业没有在该部门登记。

　　那么，该公司为售房而出具的《建设工程施工许可证》建设工程开工证郑重许字（2005）第10－1号来自哪里？市建委的同志说，可能是市重点办公室给办的施工许可。2003年，信和置业与西史赵村委会签约三个月之后，西史赵村城中村改造便被被列为郑州市首批18个城中村改造试点之一，郑州市2004年重点建设项目。

　　在郑州市重点工程办公室，记者得到的答复是等待。

　　查阅郑州市房管局网站，信和置业是在2005年开始售房的。2005年7月，信和置业取得了《商品房销售�熢な郏犘砜芍ぁ贰�

　　而此时，信和置业才开始建房。

　　2005年7月23日，“金水区城中村改造新闻访谈会暨信和(郑州)置业品牌推介会”上，“普罗旺世”项目公开亮相。总经理徐益明谈了对西史赵村改造的情况，整个城中村改造项目预计投资人民币近30个亿，计划分4期，在5年内完成。

　　该公司网站称，2005年8月20日，普罗旺世一期产品样板房正式对外开放，一期产品为5．4米面宽和6．9米面宽的联排别墅。

　　随后的销售很好。财务报表显示，信和置业2005年销售商品、提供劳务收到的现金9387．71万元。

　　而此时，郑州市规划局令人质疑的第二份规划尚未面世。

　　对此，业界人士认为，政府相关部门可能存在在未进行规划项目定点的情况下，为开发商发放《建设用地规划许可证》；先办理《建设用地批准书》，再补办土地使用权挂牌出让手续；在开发商未缴纳土地出让金的情况下，发放《国有土地使用证》；在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下，为拆迁人发放《房屋拆迁许可证》等一系列的不规范行为。

　　当地的媒体说，自2003年“8．31”土地大限以来，国家的各项宏观调控政策不断出台，土地供应比较紧张，地价也一直在上涨。开发商依靠大量圈地等手段发展已经不太现实，在日益严峻的房地产市场形势下，城中村改造成了开发商的新奶酪。

　　中国经济时报记者在对群众反映事情的了解过程中，几乎所有相关部门都表现出了一种极度不合作的态度。尤其是在金水区宣传部，本报按要求先后送发了三份采访函，都如泥牛入海。