本文提要
在城市的拆迁过程中，《物权法》规定征收土地、拆迁房屋的基本前提是———“为了公共利益的需要”。于是，拆迁者认为是为了“公共利益”师出有名，被拆迁者则认为在“公共利益”的背后蕴含着“商业利益”侵犯私产。
于是，“公共利益”的内涵和外延，便成为问题的关键，但《物权法》并没有对“公共利益”作出法律界定，是非法拆迁还是合法规划成为《物权法》实施后的法律尴尬。
“住改商”是另一围绕公民财产是否能得到法律保护的物权问题，对此在《物权法》立法中存有不同观点，而已经实施的《物权法》是如何看待“住改商”的呢？
倘若一定要选取一部中国改革开放以来最具法治现状代表性的立法，2007年10月1日起实施的《物权法》无疑是一部最具考察价值的样本。
作为一部与公民财产权益息息相关的权利法典，也许没有一部法律像《物权法》这般经历了如此复杂变幻的博弈过程，也没有一部法律像《物权法》这般唤起了如此汹涌澎湃的对私有财产进行确权的社会热情。
但此部法律更耐人寻味的是，它自今年3月16日诞生后，在长达半年多的“实施准备期”屡遭难题。从社会关注的“钉子户”事件到沸沸扬扬的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权“死结”。所有这一切，都以最直观的方式检测着《物权法》，也等待着法律更加及时、明晰的答案。
对于已经正式实施的《物权法》而言，司法实践中对它的考验也许才刚刚开始！本刊将分三期对这一问题进行专题报道。———编辑手记
倘若做一次民意调查：“您家里最值钱的财产是什么？”相信绝大多数人的回答是：房产！
改革开放以来，创造财富成为人们近30年来的生活动力，但当所有的公众不同程度地获得财富，希冀用法律确定各种个人财富之时，“举目望去皆物权”似乎是社会对《物权法》出台的普遍要求，但对大多公众而言，依附于房产、土地等不动产之上的权益才是最重要的物权，也是其安身立命之本。
城市房屋拆迁、农村土地权益，始终是《物权法》立法过程中的争议焦点，随着法律的问世，一度争执不下的对私有财产的立法歧见似乎有了妥善的了断。但法律颁布后发生的两起事件却表明，事情并不如此简单。“公共利益”的内涵不允许猜想
2007年3月，正当《物权法》紧锣密鼓作最后冲刺之时，媒体开始关注某地一位“钉子户”的故事，在一幅照片中，一个被挖了十米多深坑的楼盘地基正中央，一栋二层楼房如一叶孤舟……
这座堪称景观的“孤楼”，吸引了全社会的视线。据媒体报道，由于在拆迁补偿问题上无法达成一致，“钉子户”已经与开发商对峙了近三年。随着事情逐步演变成一起公共事件，“钉子户”、开发商和有关部门之间的博弈也不断升级，面对“强制拆迁”的行政举措，户主一人搬进已经断路、断水、断电的小楼，摆出了一付“决战”的架式。
这是《物权法》出台后遭遇的第一场考验，这道试题以黑色幽默的方式挑开极为尖锐的拆迁冲突，也许令立法者始料未及。因为就在《物权法》出台前夕，一位参与立法的法学家曾乐观地预言：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”
看似巧合的历史安排，使得物权立法过程中备受关注和争议的“拆迁问题”，借助法律问世的契机和一个现实的“钉子户”样板，再次引发了国人热议。尽管有声音批评“钉子户”漫天要价，以死缠烂打替代法治解决之道。但更多的人却将微词指向了开发商和政府部门，而“孤楼”则被“清议”为抵抗非法拆迁保护私产的英雄。
这一事件引起的舆论声浪，似乎意味着在城市发展过程中所累积起来的拆迁矛盾，已到了危如累卵的地步，而公平、合理地平息这类冲突，事实上也是物权立法的重要任务，根据《物权法》的规定，征收土地、拆迁房屋的基本前提是———“为了公共利益的需要”。
对此，“钉子户”事件中的博弈各方都抬出了《物权法》，尤其是“公共利益”这一尚方宝剑。开发商、政府部门坚称：“拆迁是出于城市建设的公共利益需要。”但“钉子户”反驳：“那只是开发商的利益，绝不是公共利益！”
对于这场“公共利益”之争，《物权法》似乎没有明确答案，其原因就在于《物权法》仅仅提出了“公共利益”这一概念，却没有对其作出任何明确的法律界定。如果一个需要法律解决的问题，法律本身并没有对其进行明晰的立法确定，我们又怎能指望它明断现实中的是非呢？
其实，在《物权法》制定过程中，许多学者和公众都认为，倘若不明确何谓“公共利益”，《物权法》便难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实的行为。尽管社会呼声不断，但《物权法》最终没有划定“公共利益”的界线和范畴，理由是公共利益在不同领域、不同情形下相当复杂，《物权法》不宜也难以作出统一规定，由有关单行法律作出规定更为适宜。
从立法技术而言，立法者的放弃或回避，不失为一项务实的明智之举。但是，当“钉子户”之类的事件陷法律于无奈之时，我们有必要追问，虽然《物权法》难以在微观层面细细列举“公共利益”的内涵，但是否应当在宏观层面划定一些原则性底线？比如，对于“公共利益”的认定程序，是否应当明确规定，只有通过各级人大议决之类的民主机制而不是行政权力的一言九鼎，“公共利益”的确认才具有合法性；再比如，当“公共利益”的认定产生争议时，是否应当提供公正、中立的救济渠道，明确赋予当事人请求司法审查、裁决的权利。
即便是按照既定的立法思路，将界定“公共利益”的任务交给“有关单行法律”，但直到《物权法》步入正式实施的关口，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律仍未就“公共利益”作出修法反应，最应对“公共利益”作出明确表态的《征收征用法》更是未见踪影。虽然立法并非一朝一夕之事，但“公共利益”概念长期模糊不清，对于那些随时可能面临侵害的公民房产，以及那些不时遭遇阻挠的合法拆迁而言，它们究竟还需要等待多长时间？它们还等得起吗？
据了解，“钉子户”事件最终达成了秘不示人的和解，谁是谁非亦因此成了一笔糊涂账，这使许多关注这一事件的公众颇感失望。但真正的遗憾却在于，面对《物权法》颁布之后的鲜活事件，“公共利益”错过了一次检测的良机。可以肯定的是，如果任由“公共利益”存在不同理解的各个主体继续猜想下去，类似的“钉子户”事件仍将在我们的生活中重演。“住改商”：禁，还是不禁
“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区矛盾的方方面面。
《物权法》出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗？弱势的业主或准业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗？不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。
北京西郊F小区的厉先生最近烦恼无比。六年前，厉先生用拆迁款在F小区购房时，特意选了位于底层的一套三居室，准备让工作极不稳定的妻子伺机做点小买卖。两个月前，妻子果然失业回家，夫妇俩一商量，决定将客厅改造成一个24小时便利店。
厉先生的开店计划得到了邻居们的普遍支持，毕竟“以后买油盐酱醋可以少跑一些路”，但是，住在六楼的老刘却坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着，他晚上无法睡觉。”为此，老刘三天两头跑到物业公司拍桌子，逼着物业出面阻拦。
厉先生心里明白，老刘跟他闹别扭的真正原因是半年前，老刘养的狗在厉先生家门口随地拉屎，两人曾发生过一次不愉快的口角。“他住在六楼，我房间里的灯光连二楼、三楼都影响不到，怎么可能妨碍他睡觉？”厉先生愤愤不平地说：“他到物业告状时还拿着《物权法》，说自己是利害关系人，没有他同意我就不能开店。他算什么利害关系人？”但生气归生气，连厉先生自己也说不清究竟哪些邻居才算是“利害关系人”。两个多月过去了，便利店依然搁浅，让他去向老刘求和，拉不下这张脸皮，径自把店开起来，又怕闹出更大的事端，厉先生苦笑着向笔者抱怨：“看来《物权法》只能保护老刘的"睡觉权"，不能保护我的"开店权"。”
住宅改作商业用房或办公用房，即俗称的“住改商”、“民宅商用”，是许多城市极为普遍的现象。随着人们对居住环境的要求日益提高，“住改商”的弊端也逐渐凸显。比如，开办公司造成小区车位紧张、电梯拥堵；开办餐馆饭店带来油烟和垃圾污染；开办歌舞厅、美容院除了产生噪音，还可能因进出人员复杂而埋下治安隐患……凡此种种，令许多小区居民对“住改商”极为反感。据北京市朝阳区法院统计，仅在2005年，就受理了105起“住改商”纠纷。
虽然反对者众，但支持“住改商”的亦不在少数。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等等，既不影响小区居民生活，又给他们带来了极大的生活便利。在广州等地，一些住宅小区底层的“住改商”经过长期发展后，已经形成规模化的特色商圈，融入当地居民生活。因此，一刀切的取缔并不合适。
利弊参半的“住改商”，令许多城市进退两难。在广州，2000年曾对“住改商”发布禁令，2002年解禁，2005年又再次恢复禁令。如此反反复复，许多商户根本无法安心做生意，只能感叹“做一天算一天”；在成都，就《成都市物业管理条例（草案）》召开的听证会上，“住改商”成了最炙手可热的论题，10位听证代表竟为此激辩了100多分钟。
在《物权法》制定过程中，民间对“住改商”也出现了“绝对禁止”、“有限容忍”、“完全放开”三种截然不同的声音。《物权法》的最终抉择是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规约，“还应当经有利害关系的业主同意”。
尊重业主对“住改商”的自主选择权，就是尊重民法的自由、平等之理念，《物权法》这一立法决策的良好初衷毋庸置疑。问题是何谓“有利害关系的业主”？如何征求有利害关系的业主同意？诸如此类的细节，《物权法》并没有提供答案。
有人质疑说，《物权法》虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款在实践中几乎不具有可操作性，等于堵死了“住改商”。亦有人提出，与其对“有利害关系的业主”扯不清道不白，不如在《物权法》中严格限定“住改商”的产业类别，明确哪些便民利民的产业可以进入，哪些严重扰民的产业不得进入。
耐人寻味的是，《物权法》出台后，一些地方立法为了不与《物权法》相抵触，纷纷改弦更张。典型的一例是，《物权法》出台后仅仅一周，《北京市房屋租赁管理办法》草案就删除了“民宅禁商”的规定，但仅仅是删除而已，该草案未对公众关心的“住改商”再有任何表态。有人因此戏言：北京的地方立法者把“住改商”这个烫手山芋又扔还给了《物权法》。
看来，在更加精细的立法浮现之前，“住改商”禁还是不禁，仍然是一个问题。
《变形金刚2》送票！
