解读四大一线城市房价变局 北京春节后可能反弹

　　北京：观望笼罩下房价的拐点“假象”

　　2007年12月17日，针对有关媒体报道万科楼盘近日在深圳、广州等地降价15%～30%，万科首次作出回应表示“楼盘价格是在当前市场状况下的合理定价，符合万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略”。

　　就在同一天，王石在博客上形象地申明：“深圳、广州房价出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”同时，他表明 “中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一概而论。”

　　万科楼盘的降价轨迹，明显也是随区域楼市而变，并非全国一齐降。先是10月份深圳万科金域东郡以低于市场预期的7500元/平方米推出；继而12月9日，广州万科金色康苑以13000元/平方米的均价开盘，比周边楼盘低2000元/平方米。据了解，广州万科旗下5个项目实际售价与市场预期相比普遍下调15%至20%。

　　或许楼市“带头大哥”万科旗下不同城市楼盘销售价格的变局在某种程度上更是各大城市房地产市场当前状况的缩影。

　　高档房有价无市 11月份成交量环比降35%

　　12月19日，《楼市》记者致电北京万科旗下万科紫台、万科金阳居、万科中粮假日风景等北京楼盘，万科北京在售楼盘未出现全线降价。

　　“北京从2000年到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。这与记者实际考察楼盘的结论一致。“未来项目房价肯定还要涨。”在东亚上北中心、The House等诸多楼盘现场，谈及房价，销售人员一致对买房人如此表示。

　　北京昌平区东亚上北中心9月份开盘时均价仅为8900元/平方米，而目前已上涨至10100元/平方米。海淀区花园洋房The House目前的房价也由8月份的14300元/平方米上涨至19000元/平方米。

　　房价居高不下，成交量却迅速萎缩。根据北京市房地产交易管理网数据显示，10月份北京市商品住宅成交量为121.57万平方米，而11月份成交量却只有79.01万平方米。

　　实际上，北京商品住宅成交量下降趋势从9月份就开始蔓延，8月份全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米，9月份下降到166.64万平方米，随之10月份再下降至121.57万平方米，11月份成交量继续萎缩，相比较10月份成交量环比下降高达35%。

　　11月份，北京市土地储备中心评标专家库成员之一刘新虎在一次开发商内部的聚会上，半认真半开玩笑地说到“现在手里多余的房赶紧卖吧，以后可没这么好的机会了。”当时，似乎并没有太多开发商认同其观点。

　　然而连续几个月的有价无市，加之深圳广州相继传出房价回落的消息，北京开发商也争相开始打折。东亚上北中心、The House均打出了一次性付款9.4折的优惠；合生国际花园新近推出25000元/平方米的特价优惠，若按其目前公布的均价27500元/平方米计算，每平方米便宜2500元；沿海赛洛城7期变名“美利山”，赛洛城6期的售价已接近17000元/平方米，而升级版的“美利山”却以14000元/平方米亮相。

　　北师大不动产研究所所长黄兴文对《楼市》记者表示，开发商在观望蔓延的京城楼市中归集为两类，一类对于未来北京房价仍看好的开发商继续挺着；而一些资金实力不雄厚，或者对未来北京房价预期并不乐观的开发商则开始优惠打折刺激购房需求。

　　不过京城各大开发商的共识是京城房价盘整是正常的，但是与深圳、广州等地最近的房价波动不同的是，北京房价并没有出现拐点。

　　成交价环比下跌1.6% 但单个楼盘房价未降

　　关于北京目前房价波动的说法有两种：一是认为目前房价已经出现滑坡，甚至拐点出现。如媒体报道 “北京房价真金白银下跌 11月开盘均价下滑0.14%”、“北京房价半年来首次下降 开盘均价跌破15000元”等；而另一种观点则认为房价根本没有下降。如，中原地产华北区董事总经理李文杰表示北京从2000年到现在，还未出现房价下降的情况。也有媒体做了“北京房价下降是误读？ 市民没有感到降价”的报道。

　　一时间舆论混杂，买房人不知所云。据《楼市》市场研究部监测数据显示，北京楼市11月商品住宅成交均价的确出现了下跌，环比降幅为1.6%。然而针对30多个单价2万元以上的楼盘成交价环比监测发现，单个楼盘的成交价目前暂无下降迹象。

　　这究竟是为什么？“北京整体房价上涨趋缓甚至下降，主要是因为成交量的下降，特别是高档楼盘成交量的下降，导致成交楼盘里面的中低档房比重上升，最终表现为成交价整体性的趋缓下降。”中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东在接受《楼市》记者采访时表示。实际上，目前北京房地产市场上发生分化， 15000元/平方米以下住宅仍然抢手；而20000元/平方米以上的高档住宅出现明显滞销。也就是说，单价2万元以上楼盘成交量下降，而单价15000元以下的楼盘依然成交活跃，总体平均成交价自然下降。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，京城房价半年来首次下降，主要是决定房价上涨的供需矛盾在11月得到缓解。这是目前北京房价出现波动的另一个原因。

　　在二套房贷新政和深圳广州房价波动的影响下，北京楼市尤其是高档房市场买房人观望蔓延。买房人观望造成的连续几个月商品住宅成交量的下滑，又不得不让京城开发商如坐针毡。除了优惠打折促销外，以前捂盘惜售豪赌房价上涨的部分开发商终于绷不住了。据统计，在延续了数月的捂盘惜售后，12月份京城开始集中放量。据不完全统计有45个新盘上市，其中纯新盘达到21个，并且近半数位于四环内，达到2007年放量新高。供需的变动一定程度上让紧绷的京城房屋供求关系略有放松，而北京房价的波动也就成为一种观望下的“假象”。

　　观望蔓延需求仍在 2008春节后房价可能反弹

　　2008年北京奥运会即将举办，北京未来房价走势如何？

　　从国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格1~3季度及10月与11月的数据可以看出，尽管11月份北京房价涨幅有所回落，但远远高于2007年初的房价涨幅。

　　目前北京住房供应严重供不应求，从2004年到现在，北京每年的供应面积和套数以年30%的比例在减少。二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场，虽然房贷新政会让买房人产生一段时间的观望，但需求仍然存在。多位业内专家分析，观望之后京城房价有可能在2008春节后反弹。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为2008年是北京房地产市场发展更好的一个转折点。“2008年北京市政府几千亿基础设施建设要全部完成，届时它的价值和功能都会显现出来，北京将变得更加快捷，更加有效率，同时更具竞争力。从注意力来说，2008年全世界都将关注北京，给北京更多更大的发展机会。”潘石屹表示。

　　另外，资深地产评论专家蔡鸿岩指出，北京房地产市场是面向全中国富有阶层人群的市场，特别是作为政治中心，以此为趋向目的置业群体近年来逐步增多；并且北京典型的摊大饼式规划造成市区内环境不断恶化，买不起房的人不得不迁出城外，而有钱的人为了逃避恶劣的环境不得不在城里有房，还要在郊区置业，客观上增大了市场的需求；另外北京的投资客多以长线投资为目的，并非短线投机，所以加息、提高首付比例等调控政策对北京的影响相对要弱。

　　从某种意义上讲，北京现在所面临的绝不是房价降不降的问题，而是大量涌入的外来人口压力如何有效解决，房价制造的“围城现象”如何能够破解，城市环境压力如何从根本上进行医治等这些关乎城市如何能够良性发展的问题。(来源: 楼市)