解读四大一线城市房价变局 北京春节后可能反弹

　　广州：明降暗升中的“降价秀”？

　　深圳房价下跌的波动很快就传到了相邻的广州。

　　据业内人士透露，万科率先降价后，对所在区域其他项目形成了销售压力，纷纷推出多个特惠单位跟进，甚至激起了部分开发商的抱怨。广州市国土房管局近日向国务院检查组提交的汇报材料表明，广州11月份一手房成交价格出现2007年以来的首次大幅下降，单月出现近两位数降幅是广州楼市近两年前所未有的。

　　2007年年初，广州市市长张广宁关于“政府会想办法让房价降下来”的言论，让他本人跟广州房价一同成为瞩目的焦点。然而广州房价经历了从1月份7140元/平方米，一路飙升到10月份的11574元/平方米后，11月份，广州楼市似乎朝着政府希望的方向扭转。

　　开发商价格大战 楼市上演数据迷雾

　　据广州国土房管局公布的数据显示，11月份广州一手房成交价格为10433元/平方米，比10月份下降了9.9%，为2007年以来的首次大幅下降。此前，广州一手住宅成交面积下降也十分明显，从平均每月70万平方米下降到57.74万平方米，环比下降17.9%；11月一手住宅成交面积也仅为57.86万平方米，与去年同期相比下降了41.1%。

　　近期广州的土地市场也出现了明显降温迹象。最近一次大规模土地出让，10宗地中有5宗以底价成交，平均成交楼面地价3337元/平方米，相比2007年9月创造的地价“高峰”下降了3717元/平方米，形成较强烈反差。

　　12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格，不到两个小时， 156套单位全部售罄；另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元/平方米，在12月初，出现了部分单位7000元/平方米起的价格，还有万科金域蓝湾、万科金色家园均有不同程度的调价。

　　事实上，早在10月中，广州部分大开发商开始以9.5折甚至9折优惠来吸引买家。万科开始降价，更让越来越多开发商纷纷打起价格战。随便拿起当地一份报纸，就会看到以降价、打折等为题的楼盘促销广告。各楼盘竞争激烈，常常是你“单价7000元起”我就打“6800元/m2起”，你促销送车位，我就送精装修、家电……价格战硝烟四起。

　　“年内的各种宏观调控政策，让开发商承受了巨大的资金和持续发展的压力，若争取不到买家，年底‘冲业绩’的任务可能难以完成。”广州地产专家韩世同分析说。

　　随着广州各楼盘打起火热的价格战，广州楼市的房价还展开了一场数据迷雾。12月19日，《海峡都市报社》发表文章《广州房价数据为何打架》，文章指出，“根据广州市国土房管局提供的材料，广州房价大跌已是不争事实，然而之前国家发改委价格司司长曹长庆透露，广州11月房价仍在大幅上涨”，广州房价下跌遭到了舆论质疑。

　　实际上，数据打架在广州并不是第一次，继2007年年初，广州市市长张广宁做下“政府会想办法让房价降下来”的承诺，广州市国土房管局2007年4月曾公布，3月份广州十区的一手房价创下2006年以来单月最大跌幅，新建商品住宅房价环比2月大幅度下降超过10%。一时间，市场一片叫好声。然而广州市国土房管局公布数据3天后，国家发改委公布的统计数据却指出：广州3月份房价同比上涨7.7%，环比上涨0.8%！

　　上市房企寡头化 房价“明降暗升”

　　对于广州楼市目前成交量萎缩、房价回落，业内人士分析其原因在于宏观调控综合拳发挥作用的同时，似乎还倾向于一场“做秀”。

　　“我与广州业内人士及开发商最近做过沟通，广州最近的价格波动很多程度上是开发商的促销手段。”曾任北京师范大学珠海分校不动产研究所的黄兴文教授在接受《楼市》记者采访时表示。

　　对此，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州房地产已经高度垄断化、寡头化，且基本上大型开发商均已上市。年末回笼资金、拼业绩、出财务数据，都需要销售指标来体现。恰逢“9.27”房贷新政后销售滞凝，一场广州房地产的年末大促销，声势浩大地到来。根据《广州楼市》杂志主编徐北婴楼盘跟踪数据，许多楼盘价格其实是“明降暗升”，有的楼盘国庆节是1.7万元/平方米，然后拼命拉价，拉到2.2万元/平方米再赠送加打折，但实际房价比国庆节还高2000多元。

　　实际上，由于珠三角地区经济发达程度相对均衡，区域内人口向大城市流动的现象并不特别突出，在全国大城市的房地产市场中，广州的房价曾经是“理性”的代名词，10年前香港炒房客曾在广州掀起一股巨大的泡沫，但最终他们赔得一塌糊涂。

　　然而2007年上半年在全国房价上涨的诱惑下，广州房价也开始了“狂飙”！广州市国土房管局统计数据显示，2006年12月全市新建商品房成交价才7189元/平方米，到了2007年10月已上升到11574元/平方米，升幅高达61%。

　　其中2007年全国存在的股地拉扯带动房价上涨因素在广州表现得更为突出。2006年曾被业界称为广州房企的“上市年”，富力、保利、雅居乐等多家企业成功在内地和香港上市，2007年碧桂园、合景泰富、奥园等开发商再成功登陆香港股市，元邦地产也在新加坡上市，而恒大、方圆、时代发展也将赴港上市。业内所称，广州楼市的“股市时代”即将到来。而据《信息时报》报道，广州几乎每个月都有地王诞生，每次地王诞生都成为周边楼盘升价的理由，有的提价幅度竟然高达近50%。由此，被称为“股市时代”的广州楼市遭遇信贷紧缩后，在有着“特殊目的”的万科“降价秀”带动下，上演一场上市公司年底拼业绩、拼财务数据的价格战似乎也不是不可能。

　　房价将高位盘整 2008仍将平稳上涨

　　对于广州房价未来走势，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，目前广州楼价还远未到顶，2008年应该还是处于上涨渠道。如果廉租房、经适房等供应量够大，也会对房价有较大影响。由于2010年在广州举行的亚运会等都会给房地产市场有力支撑。他预计，广州市楼价要2010年才能到顶。

　　广东房协市场研究部主任黄福新则认为，这一轮周期的长短无法预测，只能拭目以待。但在目前整个经济环境和流动性过剩的大背景下，房地产市场还没有呈现出“崩盘”的迹象。黄福新指出，广州房地产高位调整期要经历很长一段时间。市场不再可能出现近期每个月涨几千元的情况。

　　高位调整的意义在于，一方面开发商不能像之前那样盲目乐观，一拍脑袋就提价一两千元，市场变得理性，他们也必须理性。另外一方面，调整期的信号也向投资者和投机者发出警告：“楼市有风险，投资需谨慎。”在这个调整期挤掉一些非正常的市场需求，才能得以让楼市继续平稳发展下去。

　　(来源: 楼市)