解读四大一线城市房价变局 北京春节后可能反弹

　　上海：2005年房价受创后再遭“温柔一刀”

　　与北京稍显不同的是，进入11月份以后，随年末调控政策密集出台，上海楼市成交量持续萎缩的同时，房价涨幅相对较低，并且11月份，供应量在2007年首次超过成交量。

　　上海中环投资开发集团的董事长周玉升与上海城建置业副总施嘉霖等知名开发商均发现自己负责的楼盘11月份前后对比，销售量明显萎缩。

　　据相关数据显示， 11月，上海新建商品住宅成交量环比有所下降，全市新建住房成交1.9万余套，205余万平方米，分别较10月减少1762套、26.4万平方米。

　　楼市突然的变化让不少开发商想起了2005年。2005年春节过后，上海楼市曾在短短几个月内暴涨30%，然而，不久以后以“国八条”为首的宏观调控政策相继出台，半年之内，上海楼盘房价普遍下跌20%。

　　成交量持续下降 房价涨幅相对较低

　　如今，上海楼市的成交情况及成交价又出现了松动。上海策源机构研究数据显示，11月份上海公寓成交价为8598元/平方米，比10月份的9710元/平方米下降了11%；在供应量比10月增加59万平方米的情况下，成交量却下降了近18%。

　　“经过二、三季度的疯涨后，上海进入四季度以来房价虽未明显下降，但出现了小幅打折的情况，市场进入盘整期”，上海易居研究院发展研究所副所长杨红旭对《楼市》记者表示。

　　上海万科新里程、金谊河畔、闵行的夏朵小城都开始了打折促销活动，而2007年新上市的滨江45项目单价每平方米优惠500元；促销活动中优惠幅度最大的上海康城，购买200平方米左右的顶层复式房，将享受每平方米8000元的优惠价。

　　各楼盘争先恐后的打折举措并未改变楼市“低迷”态势。上海一些楼盘出现大规模退订的情况，如瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。进入12月，上海楼市成交量持续下降。“截止到12月20日，上海高档公寓本月仅成交50.4万平方米，比11月份下降了近68%”，上海《租售情报》执行主编邵振翔对《楼市》记者说。

　　一手房成交量下降的同时，上海的二手房成交量也持续萎缩。根据中原的成交统计数据显示，11月成交量比10月减少10%左右，而且12月份依旧在减少。

　　据了解，在成交量回落的同时，新建商品住宅的成交均价也有所下降，据上海房地产交易服务网数据显示，11月，上海商品住宅成交均价下跌达7个百分点。不过，有专家明确认为，成交均价受阶段性房源的影响，如目前出售房源大多集中在中外环，如此导致的均价下降，并不等于上海房价下跌。

　　对此，上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，12月份上海住房价格上涨速度大大减缓。相比较北京、深圳，上海房价涨幅相对较低，根据国家发改委、国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格数据，上海房价前三个季度幅度均在1%上下浮动。杨红旭表示，直到2008年3月份，上海楼市都将持续盘整。

　　同样是量价波动 但原因异于“2005”

　　上海楼市是否将重回2005？

　　曾经2005年，上海楼市发生了重要转折。当时，在相关媒体报道中，“2005年，上海房价七年来第一次出现年终同比下降”的报道可谓铺天盖地。

　　在90年代初，以上海为龙头，以江苏和浙江为两翼的长三角形成了快速发展的局面。加之解放前上海就是市场经济最发达的城市，改革开放后，当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所，进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化，上海市民的市场意识较强，投机心理普遍，形成了投机文化。在各方面因素影响下，2003年上海房价首超北京，开始了快速发展。另外，在国际化大都市的效应下，一些外资特别是港台和东南亚外资到上海联手炒房，大幅度抬升房价。由于当时上海房地产投机性泡沫较大，在2005年3月国八条出台后，深圳、北京、广州房价反而开始进入上升通道，而上海却成为四大一线城市中唯一出现房价环比回调的城市。

　　经历了2005年房价调整后，2006年，上海成为全国70个大中城市中房价涨幅最低的城市之一。不过在GDP、CPI、人民币升值屡创新高的2007年经济因素影响下，2007年第二季度开始，上海楼市成交量开始激增，房价亦快速上扬，众多楼盘的涨幅达到50%-80%。然而到了9、10月份上海楼市又波动了。

　　但是业内分析认为，此次上海楼市的波动与2005年有着相同点，也有着本质区别。相同点即，两次都是在房价上涨速度较快时遭到了宏观政策的一系列调控。而不同的是，2005年上海房价属于爆涨，是投机性购房引发了房价泡沫；而2007年的房价上涨虽然也有些增幅过大，但是由于曾经历了2005年一波下调，所以相对珠三角，目前上海及长三角的泡沫并不明显。

　　仲量联行亚太区董事陈立民认为，上海年销售量在2000-3000万平米，但现在市中心几乎没有供地，可售房源只有550万平米，还多处在外郊环等边缘地带，市中心房源非常少。从供求来看，房价下跌可能性并不大。

　　房价存在合理走高趋势 上涨压力仍较大

　　在上海经济保持两位数增长、人口大量流入、新建住宅品质快速提升这三个动力的同时作用下，上海住宅消费需求呈现扩大之势。经济发展后消费水平的提高、市政配套水平提高等增加了居住成本，再加上新建住宅自身品质的提升也会导致价格上涨。综合以上因素，上海佑威房地产研究中心主任薛建雄预计2008年上海楼市将呈“量低价稳”的态势。

　　2007年上海房价的大幅上涨，主要是2006年楼市低迷的补涨和2007年的自然上涨，加上部分透支。虽然有些涨幅过大的楼盘会在这个低迷的冬天里进行价格调整，但2008年房价仍然存在上涨的压力。业内分析认为，2008年上海一手房新增供应量将有所放大，在充足供应量的前提下，成交量将会上升。但由于市场仍有较多购房需求，即便是下调价格，也仅是“大涨小跌”，不会出现房价大起大落。

　　“上海与北京、深圳等一线城市不同。2004、2005年的上海房价高出深圳40%左右，那时深圳房价并不高。2005年上海房价进入调整期时，北京、深圳的房价才开始涨。这就意味着，也许2008年其它一线城市或许进入房价调整期，但上海经过2005年的调整，2006年的平稳增长，2007年、2008年房价稳定上涨是正常的。”杨红旭对《楼市》记者表示。(来源: 楼市)