英国：房屋登记重在透明全面和完整

　　原建设部1月新发布的《房屋登记办法》，将于7月1日起实施。该法一个最明显特点就是将以往以“房产证”为准的原则改为了以“登记簿”为准。英国的土地登记制度经历了400多年的发展，已经形成一种比较完善的土地登记制度。该制度对英国房地产业的健康发展起到了不小的推动作用，对其有所了解，对我国法律实施和完善有所裨益

　　英国：房屋登记重在透明全面和完整

　　王熹梅

　　笔者曾在国内从事多年房地产法律实务，后游学英国，毕业后在英国律师行继续从事房地产法律实务，对英国的土地登记制度颇有感悟。对于这项《房屋登记办法》，笔者持双手赞成。在某种程度上，即将实施的《房屋登记办法》跟英国的登记制度相似，都是建立集中的登记体系，从而脱离产权证，避免现实中产权证造假等问题。因此，笔者在此介绍英国的土地登记制度，希望对我国的实践有所借鉴。

　　所有土地登记产权均可在网上查找

　　在英国，所谓的“土地”登记，不仅仅包括土地本身，还包括了地上房屋。因此，土地登记即指土地及地上房屋的登记。从1535年的《登记法案》，到2002年的土地登记法，英国的土地登记制度已经经历了长达400多年的发展与变革。20世纪末开始飞速发展的计算机技术给英国的土地制度注入了新的活力，到2002年，英国土地局已将英格兰和威尔士多达1800万份的土地产权文书全部存储到计算机里，所有已登记产权的土地均在土地局的网站上有案备查，产权证不再是证明产权的唯一凭证。

　　每一寸土地都有文书记载

　　英国土地局不光有注册土地产权的职能，它还担保土地产权的完整和清晰。土地登记的内容有三项：一为土地(及地上房屋)的情况登记(PropertyRegister)，包括地址(有附图详细记载土地的方位)，以及附属在该土地上的权利。

　　源于两国不同的土地制度：中国的城市土地是公有的，而英国的土地是私有的，在英国相邻土地上的通行权显得尤为重要。如果一栋房屋没有面临公共道路(即由政府负责维修的道路)，而是面临一条私有道路，那么这个房屋在这个私有道路上的通行权就极为重要。

　　尽管从名义上英国的土地全都属于女王，但实践中国家只有在某块土地无人继承的情况下才有可能将该土地收为公有。因此，在英国，“每一寸土地的使用都需有文书记载”。

　　贷款、共有等产权人权限登记

　　土地登记的第二项内容就是产权人的情况(ProprietorshipRegister)，包括产权人的姓名地址(该地址并非一定是登记的土地和房屋的地址，而是产权人的常住地址，用于接收通知等)，和对该产权人处置房屋的限制等等。比如说该土地上有贷款，那么一般都会有一条“非贷款人同意不得处置”的限制。

　　再比如，登记的产权人虽然只是一个人，但土地实际上属于两个人，那么一般就会有“单人不许处置”的限制。

　　举个例子，一对夫妻要买房，但是钱不够需要贷款。两人中只有妻子符合贷款的条件，那么贷款人会要求妻子注册为产权人，因为贷款要用房屋做抵押。可是私下里，夫妻二人都愿意共同持有此房屋，为了保护丈夫的权益，他们可以在申请注册时加入这么一个限制条款，这样将来卖房时，转让文书上必须有丈夫的签字才可以，妻子不能私自处置该房屋。

　　土地“负荷”登记详细

　　土地登记的第三项是记录附加在土地上的一些“负荷”(ChargesRegister)。最常见的就是贷款人的信息，还有就是附加在该土地上的禁止与限制等，大部分源于该土地在历次转让的过程中，卖主们为了保护自己或相邻土地的权利而设置的种种规定。

　　比如，该土地只能或是不能用作某种用途，或该土地上所盖的房屋不能高于某个高度，或未来的土地开发需要经过原业主或其继承人的同意等等，也包括别的土地主在该土地上所享有的各种权利，包括在该土地上的通行权等等。

　　这个“负荷”登记是土地登记中最重要的部分，因为它一定程度上影响着土地的价值。如果一个开发商拟购买一块土地用来开发一栋摩天大楼，可是这块土地上却禁止兴建高于20米的房屋，那么开发商就要考虑违反这个禁止的风险了。

　　土地、房屋交易价格均需登记

　　说到土地价格，自2002年土地登记法实施后，土地价格和上次土地交易时间也开始在注册纸上显示。这样买方可以了解所要购买土地的上次交易时间和价格，有利于买方了解卖方在该房屋上添加的价值以及该房屋价值的增减变化情况。

　　并且，超过7年以上的租赁合同也要进行强制登记。承租人可以获得一份独立的权益登记，登记簿上会记载租赁合同双方的姓名，合同日期，以及主要条款，比如租期以及租金等，便于以后转租时转租人证明自己的权益。