广州一手房均价大跌960元 暂未出现“断供潮”

业内人士认为，未赶上去年高房价期间出货的楼盘下半年仍有降价空间。（资料图片） 时报记者 郭柯堂 摄

　　□专题撰文 时报记者 田桂丹 实习生 李新丽

　　记者昨日从市国土房管局获悉，6月份广州楼市首度实现价跌量升。十区一手住宅均价9569元/平方米，再跌破万，环比跌幅达9.1％，但同比去年仍涨了21.2％。其中，限价房成交占比首度达9.6％，在一定程度上拉低了全市均价。一手住宅成交量66.64万平方米，为今年以来最高。市国土房管局有关人士认为，这并不代表着广州楼市已经回暖，只是由于此前基数较低反映出升幅较大。

　　房价

　　十区均价大跌960元/平方米

　　数据显示，广州十区一手住宅继5月份降价468元/平方米后，6月份再度猛降960元/平方米，为9569/平方米，今年以来再度跌破万元，环比均价跌幅达9.1％，为今年以来最大跌幅，但与去年同比相比仍上升21.2％。

　　白云区跌幅最大达26％

　　从区域上看，6月份除南沙、黄埔、荔湾3区均价有所上涨外，其他7区均价均下跌。跌得最厉害的是5月份涨幅最大的白云区，均价7726元/平方米，跌2710元/平方米，跌幅达26％；其次是萝岗区，成交均价7362元/平方米，跌1698元/平方米，跌幅达18.7％；排第三的是天河区，均价12456元/平方米，跌2015元/平方米，跌幅为13.9％。

　　此外，全市90平方米以下的普通新建商品房交易登记均价为6387/平方米，二手房交易登记均价为4529/平方米。

　　据6月份阳光家缘一手住宅备案数据，1.8万元/平方米以上的成交量为3.75万平方米，占比7％。与四五月份相比，所占比重呈不断减少趋势；1.4万～1.8万元的成交比重也在不断下降，6月份成交量为2.97万平方米，占比5.6％；1万～1.4万元的比重亦趋减，6月份成交量为14.82万平方米，占比27.8％。

　　“万元房”成交低于五成

　　在“万元房”成交萎缩的情况下，1万元以下的占比在近几个月以来首次超过50％，成交量为31.73万平方米，占比59.6％，对总体均价下降至1万元/平方米下方的贡献较大。此外，市国土房管局抽取的5月和6月成交面积大于2000平方米的23个典型楼盘中，均价上升个盘14个，下跌8个，持平1个。市国土房管局分析称，价格基本处于较稳定状态，波动幅度均在10％以内。其中降幅最大的是番禺碧桂园，5月均价5279元/平方米，6月均价降8.1％，为4853元/平方米；海珠区中惠雅苑涨幅最大，涨7.3％，为10321元/平方米。

　　成交量

　　今年以来首突破60万平方米

　　今年以来，广州市一手住宅成交量持续低迷，一直徘徊在40万平方米以下，甚至出现了低至23.12万平方米的成交量。6月份十区一手住宅交出成交66.64万平方米的“成绩单”，虽与去年平均正常月份的成交量差不多，但已成为今年最高的成交量，环比升幅达69.5％。

　　天河成交量最大

　　其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心六区合计成交45.22万平方米，同比下降13.4％。但与5月份相比，全市十区仅花都区成交量下跌1.91万平方米，为1.43万平方米，其他区域都呈上升趋势。成交量最大的是天河区，升6.04万平方米，为11.89万平方米，是该月成交“榜眼”；其次是海珠区，升5.51万平方米为10.52万平方米，也是该月的交易“探花”；再次是白云区，升5.1万平方米为14.12万平方米，为该月的交易“状元”。

　　限价房占近一成

　　今年开始，广州市限价房陆续面世，其低于同区域市场价70％的定位，使其成为平抑房价的有效措施。6月份，限价房成交量达6.41万平方米，成交占比首度达9.6％。在一定程度上拉低了全市均价。数据显示，白云西子湾限价房均价6500元/平方米，6月份备案4.61万，占比6.9％；5月份为1.83万，占比4.6％。白云中海金沙馨园限价房均价6121元/平方米，6月份备案1.65万，占比2.5％；5月份备案0.32，占比0.8％，均价6119元/平方米。萝岗龙光峰景华庭限价房均价4000元/平方米，6月份备案0.15万，占比0.2%。

　　分析

　　广州楼市是否开始回暖？

　　业内人士认为，在深圳出现“断供潮”、京沪出现“托管潮”的情势下，广州楼市6月份的“成绩单”算“很好”了，可谓连续10个月成交低迷以来的曙光，广州楼市已度过最困难的时期。但市国土房管局有关人士强调，成交量回升幅度大并不代表广州楼市已经回暖，因为此前基数较低。

　　中原地产黄韬表示，虽然总体是量价齐跌的趋势，但当价格环比跌幅超过5％，就会刺激成交量上涨，但还不能说是回暖。中地行董事长徐建平表示，目前成交量属于平稳状态，现今不是没有购买力、购买需求，而是观望情绪仍然存在。合富辉煌黎文江认为，6月份成交复苏带来后市信心，但后市情况还要看外部的经济环境，目前不确定因素仍然较多，如果股市不恢复，楼市也很难回暖。但他也认为，广州的复元能力比较好，已经走出了全国正在经历的量价齐跌的阶段，最困难的时候已经过去了。

　　下半年房价会继续降吗？

　　据统计，今年上半年广州一手住宅均价9925元/平方米，月均成交40万平方米。经纬地产数据称，未来半年广州一手住房供应量将达5万平方米，出现供大于求局面。那么，下半年广州房价还会继续跌吗？

　　中地行董事长徐建平认为，广州一手住宅房价已基本到位，目前十区的拆迁成本高，再拿地的地价也高，开发商不可能再降价出售。他分析，目前楼市有三类产品：拿低地价但在去年高楼价期间出货、现在还有尾货的楼盘，不可能大幅降价了，因为该赚的钱基本上已经赚了，资金回笼了，因此也就可以等等看，不着急降价；在去年拿地地价较高，但未赶上高房价期间出售的，因为现金流动比较紧，着急降价，但可降的空间很小；拿地成本低，但也未能赶上高房价期间出货的，为了回笼资金，较大幅降价的可能性大。

　　中原地产黄韬则认为，受奥运影响，7～9月不容乐观，开发商会避开8月促销，预计10月开始价量稳定，价格将以跌为主，10月之后能否回升还很难说，今年全年均价肯定比去年低。黎文江认为，受油价上涨影响，郊区盘的吸引力下降，房价或存在下降空间。

　　广州暂未出现“断供潮”

　　深圳房价持续下跌，不动产不断贬值甚至成为负资产让越来越多的业主和炒楼者选择断供。前不久，深圳市国土资源和房屋管理局发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，显示深圳房价已跌回一年前，首次吁求“救市”。深圳房价大幅下跌对广州楼市有何影响，记者采访多个中介机构了解到，暂未收到银行通知自身公司促成交易出现“断供”情况，主要是房产价值并未大幅缩水。

　　炒楼团未在广州留下来

　　合富辉煌黎文江表示，深圳楼市因去年炒楼被严重托起，很多购房者不是当地市民，而是香港炒家。去年楼价高涨时，广州市也曾出现来自深圳、温州等地的炒楼团，甚至有国外基金前来“考察”，但最终觉得广州楼市的操作空间小，都没有留下来。

　　中地行董事长徐建平表示，广州楼市一直比较稳健，没有出现拿全副身家“搏命”炒楼的。最重要的是，目前广州的房产价值并未缩水到令自住者要放弃信用去“断供”。黎文江认为，即便购房者出现断供也没有问题，因为银行都让开发商签了保证协议，开发商会“垫底”。另有业内人士表示，去年高峰期时卖房的开发商利润丰厚，就算“垫底”也不吃亏，购房者至少都给了三成首付，剩下七成按揭也已供了大半年。

　　投资者转售为租先观望

　　徐先生自上世纪90年代起“下海”炒楼，他表示，自己与身边从事房产投资的朋友都没有“断供”，他将手中的房产先放租，回报率还不错。

　　记者昨日在广州大桥南附近的二手房中介行了解到，近期二手房买卖一直不太乐观，但因为恰逢不少毕业生找房子，租赁市场交易量则较大。一些业主也趁机放租。某地产中介人员告诉记者，不少新推出两三年的楼盘在这两个月内也纷纷放租，业主多是投资者。还有不少旧的二手房放租，“那些业主看房价在降，原本在我们这里放盘的也不轻易出手了”。

　　此前二手房曾现抛售

　　据满堂红地产周峰介绍，前几个月，广州楼市一度出现炒家抛售二手盘的情况。不过，这批投资者仅限于在去年9～10月“高位接盘”的客户，其操作形式并非前期惯用的开高价转售，而是降价转售。比如，金碧花园有一套69平方米的房子，投资客去年10月份以50万元总价买下，今年3月份以47万元售出，这还未算上投资者在契税等手续上的花费。

　　但周峰表示，如果抛售的炒家等到现在，至少就不会降价出售了。近期仍有“短炒”盈利个案出现，一买一卖的时段发生在今年3～6月间，前后两次操作的间隔在1～2个月内。比如，海珠区新港东路南园中街某74平方米的物业，今年4月份以48万元购入，5月份就以54万元转手。虽然比起2007年高峰期的“一个月转手盈利50%”相差甚远，却也成为近半年调整期中的一个亮点。