“地王时代”再审视 楼市低迷加大资金回笼压力

去年发展商买地热情很高。陈白帆摄

去年9月，接连诞生地王，发展商的买地热情空前高涨，随着市场环境的变化，今年土地市场已是物是人非。 陈白帆摄

　　房地产犹如舞台剧，情节也是跌宕起伏。2007年，尤其是7月、8月、9月，各大房地产开发商争相上演着拿地高潮，并以不断刷新的“地王”而自豪的时候，谁也没有想到，到了2008年，巨额资金拿的“地王”却如山芋般烫手，随着8月地款缴付大限将至，支付地价高峰期也已经到来了。

　　据不完全统计,2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”。在国泰君安证券研究所发布的研究报告中称，全国地价指数表明2007年三季度地价指数达到最高点。

这意味着，在去年7月到9月拿地的开发商需支付的地价款非常高。但是，很多城市房地产的成交低迷，开发商回笼资金的压力陡增。业内人士认为，即将到来的8月、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。对于个别实力不强、资金链紧绷的中小型房企来说，“命悬一线”的说法并非危言耸听。

　　“开发商就要为当初这种市场判断埋单了”，一位业内人士表示。去年上演的疯狂楼市让开发商信心爆棚，部分企业甚至将大部分资金用来支付土地款，然后打算通过快速销售回笼资金。但是美好的愿望没有实现，随着市场的持续低迷，众“地王”房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。与之佐证的是，今年土地市场上“流拍”事件频发，并有从深圳、上海等一线城市向福州、南宁等二线城市蔓延的迹象。对于一路走低的土地价格，市场人士出手更为谨慎。

　　当年高价竞得地块，如今价值严重缩水，无疑是“地王”房企心中最痛。地款交纳大限将至，在融资困难的今天，众多房企将要为去年的疯狂付出沉重代价——或退地赔钱或项目转让。不管哪种方式，这都将让房企元气大伤，使其严峻的资金面雪上加霜。

　　地王对发展商资金链形成重压

　　去年，接连诞生的“地王”还是人们和开发商津津乐道的事情，因为这不仅表示出开发商资金的雄厚，另一方面也展示出开发商和政府对房地产市场的乐观。如今，“地王”对开发商而言可谓成了烫手山芋。因为作为资金密集型的房地产行业，在楼市低迷信贷紧缩的环境下，“地王”巨额的资金支出，无疑给开发商带来更为紧张的财务局面。从广州以及周边地区去年诞生的“地王”来看，受资金匮乏所累，这些“地王”基本上都没有动工的迹象，而且有消息指出，有些“地王”或放弃、或寻出售、或寻找新的合作伙伴。

　　地产巨头频频出手被套牢

　　资金已成为内地房地产企业普遍面临的问题。业内人士表示，目前开发商资金紧张的局面，一方面是受国家宏观调控、信贷紧缩影响，再加上楼市低迷影响资金回笼，使得发展商本已紧绷的资金链更加雪上加霜。而资金紧张的另一个重要原因就在于被去年的拿地热潮套牢了。

　　根据广东省房协的数据，2007年，广东省土地出让总金额达到1121.71亿元，其中大多是由地产巨头买下。特别是去年下半年以来，随着股市和楼市的狂飙，广州地产巨头制造了一系列巨无霸“地王”：2008年1月8日，恒大员村绢麻厂地王，41亿元；2007年9月28日，富力、合景猎德村地王，46亿元；9月19日，富力佛山东平新城地王，47.05亿元；9月17日，中莱投资科学城地王，44.75亿元；9月11日，保利金沙洲两块地王，42亿元……

　　地王在手资产负债率偏高

　　而在参与地王争夺战的这些开发商里面，大多存在资金紧张的问题。例如香港上市的“大地主”碧桂园，财务状况一度受到质疑。有媒体称，其总负债为192.3亿港元，现金只有约10.13亿港元，碧桂园随后予以否认。而富力地产2007年年报显示，当年该公司收购土地共达20块，共计1030万平方米，土地储备增加至2620万平方米。其贷款总额达199亿元，应付账款达111亿元(大部分为拖欠土地款)，递延税项14亿元，资产负债率已达140%，而其现金不足23亿元。

　　上市公司如是，而当初拿了地准备上市的更是备受煎熬。去年不少开发商拿地，其中不乏地王，其目的就是为上市做准备。但是今年股市行情逆转，上市之路变得不平坦。没有新的资金注入，如何去偿还当初买地的资金，看来还真是个问题。

　　本栏撰文：记者黄涛

　　恒大员村绢麻厂地王：41亿元

　　保利金沙洲两块地王：42亿元

　　富力佛山东平新城地王：47.05亿元

　　中莱投资科学城地王：44.75亿元

　　富力、合景猎德村地王：46亿元