当前房地产市场价格走势分析

　　国家信息中心信息资源开发部

　　刘青 高聚辉

　　一、为什么当前的房地产价格指数依然较高

　　2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。

然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在高速上涨。那么，到底该如何看待当前的房地产市场形势，如何解释国家发改委公布的高房价指数与现实中房价下跌的矛盾，下一步房价的走势又将如何？这些问题引起了社会各界的密切关注。

　　要想正确解读当前的房价，有必要先了解一下月度价格指数的统计涵义。根据统计制度，月度价格指数可分为同比价格指数和环比价格指数两类。

　　同比价格指数，是以本期价格与上年同期价格比较计算得出的。

　　环比价格指数，是用当期价格与上个报告期相比计算得出的。

　　在计算方法上，同比价格指数可以根据需要分别计算出不同时段累积的涨价因素，我们可将其分为两部分：“翘尾因素”和“新涨价因素”。以2008年6月的全国房屋销售价格指数为例，从2007年7月份到2007年12月份的累积涨幅是“翘尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房价实际上涨对价格指数的影响， 就是“新涨价因素”。

　　“翘尾因素”，是指上年商品价格上涨对下一年度价格指数的影响部分，在分析价格走势中，如果不能剔除“翘尾因素”，则往往容易错误判断价格形势。举例来说，假设某一商品2005年6月的价格为500元，12 月份起上涨到750元，此后一直维持这个价格到2006年6月。虽然2006年1~6月价格没有上涨，但计算2006年6月的同比价格指数时是以当期价格与2005年6月的价格相比较，即2006年6月的同比价格指数%为:（750/500）/100=150%。表明价格同比上涨了50%。事实上2006年1~6月某商品的价格没有涨，所表现出的价格上涨是由于2005年12月的价格上涨引起的，我们通常把这种现象形象地称为“翘尾”。

　　如果上一年价格总水平一直上涨，并且上半年涨得少，下半年涨得多。在这种情况下，“翘尾因素”对下一年度上半年的同比价格指数影响就较为明显，即使下一年度价格保持基本稳定，其价格指数仍会维持在较高水平上。2007年以来我国房地产价格的走势就具备了这一特点，即下半年房价上涨速度较快，这就决定了 “翘尾因素”在2008年中的影响就较为明显。

　　二、当前房价的实际走势

　　我们认为，2008年以来，我国房价整体呈逐月小幅回落态势，正朝着宏观调控的方向运行。但受2007年下半年房价上涨较快的“翘尾因素”影响，2008年同比房价指数仍处于比较高的水平。

　　根据上面提到的“翘尾因素”和“新涨价因素”的定义，我们对2008年1~6月各月房屋销售价格指数和新建住房销售价格指数进行了分析计算。

　　计算结果显示，在2008年6月份全国70个大中城市房价上涨的8.2个百分点中，翘尾因素占7.1个百分点，新涨价因素占1.1个百分点。其中，新建商品住宅的销售价格也表现出这一特点，6月份新建住宅价格同比上涨9.2%，其中新涨价因素仅占1.1个百分点，翘尾因素占8.0个百分点。

　　从“翘尾因素”和“新涨价因素”的影响幅度上看，2008年以来，“翘尾因素”一直占据着较大比例的上涨幅度。这就意味着在2008年上半年各月的价格涨幅中，有很大一部分因素是由2007年的上涨所引起的，2008年以来的房价上涨的幅度很小。

　　由于房地产的地域性特点，各地的房价走势分布极不均衡，因此对全国整体的分析结论很难应用于各个城市。根据以上相同的计算方法，我们对2008年6月全国35个大中城市的房屋销售价格指数进行了分析，分离出了其中的“翘尾因素”和“新涨价因素”。

　　从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。

　　从翘尾因素看，2008年6月翘尾因素对价格指数的影响超过8%的有7个城市，分别是重庆、乌鲁木齐、杭州、宁波、海口、深圳、上海，其中，重庆翘尾因素影响最大，为14.08个百分点。

　　根据数据研究还表明：第一，2007年，成渝经济区和长三角经济区房价上涨较快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝经济区以及长江三角洲地区房价上涨速度明显放缓，其中珠三角和成渝经济区房价整体出现了下跌

　　（注：因篇幅所限，本文为作者该篇分析文章的部分节选，原文数据表格部分也省略）