四精英解析北京房价走势 牛刀直言降价大势所趋

　　本报设计问题 潘石屹、王洪波、易宪容、牛刀解析奥运后北京房价走势

　　“考问”楼市 四大精英交答卷

　　楼市的投资热情持续八个月呈下降态势。

昨天，国家统计局公布的最新统计数据显示，7月份“国房景气指数”为102.36，比前一个月回落0.72点，同比回落1.64点。

　　送物业费、送名车、打折、直降、特价房、金牌特供房，各楼盘促销措施由暗转明不断翻新升级，直到购房者对这一切产生了“免疫力”，再也不会为那些所谓的折扣心动，“观望”则真正成为2008年北京楼市的主旋律。

　　于是，继年初楼市“拐点”论之后，断供潮、救市论等关键词成为近期众多知名专家学者以及开发商、购房者热议的焦点话题。

　　无疑，众多开发商和购房者把奥运会作为判断北京房地产市场走势的一个重要节点。那么，奥运会后，政府是否出手救市？房价到底是涨还是降？

　　本报特意策划制作了调查问卷，针对近期市场上的热点问题，请知名专家学者以及地产开发商代表参与回答，开发商们对于目前房价的问题显得尤为谨慎。

　　愿意接受问卷调查的开发商几乎都花了一周以上才“最终定稿”但仍有人在房价问题上“交白卷”。

　　然而，多数开发商对于奥运会后的房价均愿意承认将 “合理回调”。实际上，合理回调就是降价。

　　今天，本报挑出有效问卷中较具代表性的四个人物的答卷全文刊登，包括潘石屹、王洪波两位知名房地产开发商，以及易宪容、牛刀两位学者。对于他们的答卷，本报除对较长内容略加删减外，无其他改动，希望能给购房者以启示。 文/记者张东妮

　　

　　《法制晚报》楼市调查问卷

　　姓名：潘石屹 公司及职位：SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁

　　精彩言论：“奥运之后的房价会涨还是会跌？回答这个问题太困难了，这个问题没有正确的答案。”

　　一、填空

　　1.深圳最近的断供潮引起市场广泛关注，此举将令银行产生损失。

　　2.有人认为目前北京房价偏高，您认为万元内的住房应为 环内的房屋均价。

　　3.广州、上海和北京，你认为引领房产走势的将是 。

　　二、选择（可多选）

　　1.商品房价格主要由 决定。 (A)A．供需关系 B.土地成本 C.建筑成本 D.开发商预期获得的利润2.您认为北京楼市目前供需关系是 。 ()A．供需平衡 B.供大于求 C.供不应求 D.供需关系随时改变3.　如果房价下跌， 损失最大。 ()A.政府 B.金融机构 C.开发商 D.购房者4.您认为下面 促销方式最让购房者心动。 (A)A.直降 B.送面积 C.免物业费 D.送好车

　　三、判断对错

　　1．北京房价还有上涨空间。 （对）（注：指好地段）2．如果政府不救市，降价卖房是开发商唯一的出路。（ ）3．房价下跌幅度过大会危及银行。 （对）4．楼市回调到现在仍然理性，属于预期之内。 （ ）5．房价迟早会降，而北京房价至少应该下降30%。 （ ）

　　四、名词解释

　　拐点：原是数学概念，指房地产行业因为缺钱，土地和资金要重新进行分配，让这些资源更合理地组合，房地产公司进行大的调整，包括房地产企业之间的兼并、重组、项目转让等方式。

　　五、简答

　　1.您认为现在的房价是下降还是在做“俯卧撑”？您认为政府会救市吗？原因是什么？

　　答：房地产行业是一个关联度很高的行业。上游涉及到地方政府和银行，他们通过市场为房地产行业提供土地和资金。下游涉及的行业就更多了，有几十上百个行业，牵扯到千千万万人的就业问题。

　　目前房地产行业碰到了困难，到底需要什么样的营救才能够解决这些困难？其实房地产行业的要求就是能够得到和别的行业一样公平的政策而已。目前的政策都是打压房地产市场的政策，例如银行的信贷政策，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款：只收贷款，再不发放贷款。这是造成目前房地产困难的原因。

　　我想在奥运之后，政府会对宏观经济的政策和房地产的政策做出一些相应调整。对房地产行业而言，只要能够获得与别的行业一样、平等的银行和税收政策，就是政府最大的救市行动了。

　　2.断供潮会出现吗？您认为房价下降到什么程度会出现断供潮？治理的办法是什么？

　　答：

　　六、论述：试论奥运会后的北京房价走势

　　答：奥运会对北京房地产市场的影响是正面的、积极的，中国城市的发展主要是靠基础设施的带动，房地产的发展也不例外。而奥运会之前北京的基础设施投资有3400亿人民币，这将把北京的城市发展提升到一个高水平。许多基础设施的投入在2008年8月份都交付使用了，北京因此变成了一座更有效率，更快捷的城市。最后市场的结果一定是各种正负因素相互作用后的结果，不是某一个单一因素影响的结果。

　　北京在奥运会期间的成交量是不会上升的，我想反而会下跌，因为北京市场的需求有相当一部分是外地人。而奥运会期间限制车辆也给外地人进京带来许多不便。相反，在奥运会期间来的外国人非常多，但按照目前中国政策的规定，外国人不能购买房子，所以，在奥运会期间的这一个月不会促成目前低迷的北京房地产市场好转，反而会使8月份成交额下滑。但这是暂时的，不是影响房地产市场长期的、根本的原因。

　　奥运期间北京的聚会非常多，我就见到了许多朋友。有些外地朋友和外国朋友见到我后，问得最多的一个问题就是：“奥运之后的房价会涨还是会跌？”但我基本上都没有正面回答，因为回答这个问题太困难了，这个问题没有正确的答案。因为房子是不动产，不能一概而论：一线城市和二线城市不一样；同在北京，东边的和西边的不一样；同在东边，住宅、写字楼和商铺价格的走势又不一样。

　　我们能够看到未来房价的趋势是两极分化，越是好的地段、黄金地段房子的价格越高；越是偏僻地段房子的价格受到市场的压力越大，加上政府又在附近建了大量的保障性住房，把这部分商品房的价格死死压着。所以，判断时需要遵循一条永远不变的原则，就是要看市场上面缺什么，什么就会涨价。

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