四精英解析北京房价走势 牛刀直言降价大势所趋

　　法制晚报楼市调查问卷

　　姓名：牛刀

　　公司及职位：北京知名地产评论家

　　精彩言论：“换句话来说，北京市民的收入增长远远低于GDP的增长，而房价呢？这10年应该翻了四倍。”

　　“从北京目前的情形看，奥运会后，北京楼市即将开始长达数年的整理和回调。”

　　一、填空

　　1.深圳最近的断供潮引起市场广泛关注，此举将令银行产生损失。

　　2.有人认为目前北京房价偏高，您认为万元内的住房应为五环内的房屋均价。

　　3.广州、上海和北京，您认为引领房产走势的将是北京。

　　二、选择（可多选）

　　1.商品房价格主要由 决定。 （市民购买力）A．供需关系 B.土地成本 C.建筑成本 D.开发商预期获得的利润2.您认为北京楼市目前供需关系是 。 （B）A．供需平衡 B供大于求 C.供不应求 D.供需关系随时改变3.如果房价下跌， 损失最大。 （C）A.政府 B.金融机构 C.开发商 D.购房者4.您认为下面 促销方式最让购房者心动。 （A）A.直降 B.送面积 C.免物业费D.送好车

　　三、判断对错

　　1.北京房价还有上涨空间。 （错）2.如果政府不救市，降价卖房是开发商唯一的出路。 （对）3.房价下跌幅度过大会危及银行。 （对）4.楼市回调到现在仍然理性，属于预期之内。 （对）5.房价迟早会降，而北京房价至少应该下降30%。 （对）

　　四、名词解释

　　拐点：中国楼市的拐点，是指在长达十年的房价上涨后，衍生了大量的泡沫，严重脱离了城市居民的购买力。

　　为此，中央政府开始实施宏观调控，紧缩银根，推行社会保障型住宅，从而抑制了过高的房价，促使房价理性回归的过程。

　　五、简答

　　1.您认为现在的房价是下降还是在做“俯卧撑”？您认为政府会救市吗？原因是什么？

　　答：我认为中国房地产市场已经开始回调整理，房价由此走进了下降的通道，不存在俯卧撑的行为。这个现象本来就是政府宏观政策的目标之一，不存在救市行为。

　　2.断供潮会出现吗？您认为房价下降到什么程度会出现断供潮？治理的办法是什么？

　　答：目前不会出现断供潮，因为断供的主要是炒家。

　　六、论述：试论奥运会后的北京房价走势

　　答：奥运作为一个世界性的体育盛会，给经济和社会带来的影响是巨大的，同时对举办城市的房价也将产生重大影响。从北京目前的情形看，奥运会后，北京楼市即将开始长达数年的整理和回调。

　　奥运会前十年，是中国经济增长最快的十年，也是北京城市发展最快的十年。这十年，仅申奥成功后，北京市在奥运场馆建设和市政配套建设方面就投资了近5000亿元人民币，并且市民的素质也有了很大的提高。

　　但同时，从北京宏观经济层面来说，北京的GDP翻番大约用了7年时间，人均GDP翻番用了8年的时间，人均收入翻番用了10年的时间。换句话来说，北京市民的收入增长远远低于GDP的增长，而房价呢？这10年应该翻了四倍。

　　尤其重要的是，2006年、2007年的北京，房价非理性猛涨，一年多的时间就翻了一倍，究其原因，就是奥运这种题材被市场炒上了天，投机资金纷纷进场，市场换手率半年之内高达40%。

　　在政府加强土地管理，推出了一系列措施后，2008年4月，大批炒家开始离场，离不了场的已经被套牢，整个楼市成交量大幅萎缩，局部区域房价已经开始下跌。

　　我认为，为了中国经济大局的需要，政府的住房政策是不可能为了一个城市而改变的。因此，奥运后北京楼市同样会承继奥运前半年多时间的走势，开始进入一个漫长的回调，房价下跌的趋势不可逆转。