北京二手房连续2个月量价齐跌 议价空间已超10%

　　量价齐跌特点显著 房介门店一片冷清 看房客户寥寥无几 中介降代理费拉客

　　降价未带动成交二手房市场现抛售潮

　　商品房市场被突如其来的“寒流”袭击，二手房也未能幸免。

　　抛售、量价齐跌、中介费打折、议价空间加大等近期屡见报端的名词，充斥在整个二手房市场上。

　　与商品房市场相比，二手房市场进入买方时代的特征更加明显，大量抛售现象的出现却并未带动成交量，量价齐跌是近两个月盘点京城二手房市场的概括描述。

　　北京中原三级市场研究部日前表示，二手房抛售预示着房产买方时代已经到来。

　　二手房·买方时代

　　连续两个月量价齐跌

　　“一个星期能见着三五组客户就不错了，但也是看的多买的少。”业务员刘齐告诉记者，扣去各种罚款，有时一个月能拿到手的只有两三百元工资，最低的一个月只拿了60多元钱。

　　记者近日在对包括21世纪不动产、筑家地产、东方泰和等房产中介暗访时发现，各公司的门店均一片冷清，看房客户寥寥无几。

　　今年以来，北京二手房市场连续两个月出现量价齐跌的现象。据北京市房地产交易管理网公布的二手房网签数据统计，8月份北京二手房网签成交1687套，比上月下降约24%，相比去年同期下降约34%。

　　此外，我爱我家统计数据显示，8月北京二手房市场的整体交易均价为8956元/平方米，同比上涨9.30%，但环比则下降2.28%。

　　与此同时，链家地产统计数据也显示，8月份，二手房市场房源挂牌量和客户登记量双双下降，下降幅度都在四成以上。

　　二手房·议价空间

　　为近几年来最高

　　在商品房直降力度不断加大的同时，北京二手房市场也出现了抛售现象，同时议价空间已超过10%，是近几年来最高。

　　记者近日从中原地产、链家地产、美联物业等房产中介了解到，目前本市二手房市场出现抛售现象，业主抛售普遍为3套以上，房源主要以贷款尚未结清的毛坯房为主。

　　“现在卖房跟卖衣服一样，都可以讲价。”链家地产销售员李涛告诉记者，抛售业主普遍对房屋出售价格有自己的心理底线。一般情况下，成交价格可以商量，并且议价空间不断加大，但如果低于心理底线则停止出售。

　　据记者了解，去年9、10月份以前挂牌的房源如果一个月未出售，报价将会继续上涨。而今年挂牌房源一个月未出售，业主则会自动降价至少10%以上。以望京区域为例，今年3月份，一套总价款200万元的房产，价格最多只能谈下5万元，降幅为2.5%，而现在至少可降10%。

　　链家地产市场研究中心主任王志伟昨天表示，在前段时期的观望中，部分出现议价空间较大的房产，“与其降价求售，不如待市场明朗后再出售”是当前业主的普遍心理，而供需的明显下降，则直接导致了成交的走低。

　　二手房·现场目击

　　3个星期价格改了10次

　　“再降1000元，价格还可以商量。”刘女士日前来到北四环附近某中介，重复着告诉业务员房屋价格还可以再商量。“放心吧，有人买我会第一时间通知您。”业务员王力回答。

　　“来这边坐下谈吧。”王力把站在接待台前面的刘女士带到谈判区坐下，再降1000元，刘女士在北四环附近的一套精装修三居室已经快4个月了还没卖出去，而价格近3个星期左右已改动了9次，这次是第10次。

　　王力把客户登记本举起来给记者看，房价从刚刚挂牌时的每平方米24500元，一直到现在的每平方米20000元。并且备注上说明，“如有成交意向，价格还可以再商量。”

　　“这套房子是去年上半年买的，孩子准备出国读书需要钱，于是我们想把房子卖了。”刘女士告诉记者，本来买这套房是为了出租用的，每个月至少有几千元的收入。现在着急用钱，只能把房子卖了，但房子都空了好几个月了，降了几次价也没卖出去。

　　同样来卖房的李先生也告诉记者，他有两套房用来投资，本来想大赚一笔，但现在“砸”手里了，在中介放了也快3个月了，还没动静。

　　据记者了解，由于部分投资型购房者对房地产后市不看好，所以今年以来投资者“抛售”二手房现象屡见不鲜，虽然在价格上有一定议价空间，但交易情况仍然不理想。

　　二手房·市场现象

　　交易持续冷清中介降代理费拉客

　　记者暗访时发现，各房产中介公司门店均是一片冷清，看房客户寥寥无几。为应对销售低迷，近期各房产中介公司均以降低代理费用促进成交，最多甚至低至五折以下。

　　“省了差不多一半的代理费，至少值一平方米的房钱。”购房者高先生告诉记者，他于半个月前在位于朝阳区管庄附近的柏林爱乐看中一套两居室，中介代理费用应为16500元，经纪人告诉他可以打八折，13200元就能成交。

　　3天前高先生决定购买后，与经纪人交涉，最终以8000元代理费完成交易，算下来，实际费用还不到五折。

　　据房产中介内部人士李先生透露，受二手房销售持续低迷的影响，近半年各中介公司的销售业绩均有不同程度的萎缩，为抢占市场份额促进成交，各公司在实际成交时都会有一定的折扣优惠。特别是一些小的公司，为达成协议不惜将中介费降到五折，甚至更低。

　　据介绍，此前市场环境好的时候，房产中介代理费很少打折。

　　目前，京城各大房产中介实际收费标准不一，多数按照总房款的3%收取费用。

　　以一套100万元的房子来计算，按照总房款3%收取中介费，购房者需交纳30000元中介费。如果按照五折优惠的实际成交价格计算，代理费用为15000元，优惠幅度相当于东四环附近楼盘一平方米的房价款。

　　二手房·专家观点

　　成交量将延续低迷趋势

　　“成交量将延续低迷趋势。”北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，目前的二手房市场同样观望情绪明显，虽然几天前的利率下调有助于缓解居民还贷压力，但一次降息不足以改变居民消费预期和行为。

　　她认为，二手房抛售普遍存在，房源挂牌量明显高于成交量，供大于求现象明显，这些特征预示着二手房买方时代已经真正到来。

　　中国华迅商业地产秘书长郭杰表示，与商品房市场相同，二手房市场同样面临购房者观望情绪浓厚的困境。

　　他认为，各房产中介公司以对代理费用打折来促进成交是加快销售的一种有效手段。他认为，在此轮房产中介公司的博弈中，二手房市场目前的格局将会有所调整，一些小的房产中介将受到较大冲击，继而退出市场。

　　本版撰文/记者张东妮

　　小贴士

　　五类房产抛售几率较大

　　第一类是投资者在新房开盘时即购入的房产。由于开盘价较低，即使让利，利润空间仍足够让其满意。

　　第二类是房屋供应量大且后期仍有在建新房的楼盘。由于供需比有增大趋势，同时新房会分流部分二手房购买需求，从而制约二手房价格上涨的速度和幅度，同时降低二次转让的出手速度。

　　第三类是投资者进驻较集中的楼盘。由于投资者集中的楼盘存在同一时间大量抛售的风险，这会贻误投资者择机撤出的时间。

　　第四类是配套设施尚不完善，相对升值潜力减弱的楼盘。

　　第五类是位于保障性住房和两限房供应集中地的楼盘。保障性住房和两限房的定向购买人群和指导价格都会在一定程度上拉低区域市场的总体档次，同时也会在结构上缓解当地的部分购房需求。

　　京城议价空间较大的楼盘一览表

　　项目名称 所在城区 业主报价 议价空间（元/平方米） （元/平方米）澳林春天 朝阳区 14500-180001000-2000欧陆经典 朝阳区 13500-17500500-2000阳光新干线 朝阳区 14000-17500500-1500慧谷阳光 朝阳区 13000-16000500-1000CBD总部公寓 朝阳区 16000-190001000-2500富力城 朝阳区 19000-235001000-2000芳星园三区 崇文区 13000-14000500-1000芳城园 崇文区 13000-13800300-1500时代紫芳 崇文区 14000-17000500-1700新坐标 崇文区 13500-160001000-2000世纪城 海淀区 19000-25000500-2000蜂鸟家园 海淀区 19000-220001000-2000阳春光华 海淀区 20000-250001000-2500万泉新新家园 海淀区 20000-250001000-2500

　　（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）