湖南推行“农屋新政” 确认农民房屋所有权

　　湖南“农屋新政” 农民融资突破口

　　本报记者 夏晓柏 实习记者 彭立国 长沙报道

　　“这个本本好啊，有了它，我的加工厂启动资金就有着落了。”站在自家三层小楼前面，手捧鲜红的房屋所有权证，46岁的湖南浏阳市社港镇农民张树林笑逐颜开。

　　此前，张计划开一家林木加工厂，但一直无法筹齐20万元的启动资金。这次拿到房屋所有权证后，他就可以像城里人一样，将房屋所有权证抵押贷款，筹齐开办加工厂所需资金。

　　张的情况在湖南并非个案。

　　这项发轫于湖南浏阳市的“农屋新政”正被湖南政府以文件形式推及至全省其它地区，其主要形式就是给农民住房颁发产权证。

　　湖南省建设厅房产处处长彭先成表示，“农屋新政”是湖南农村产权改革的破冰之举。“相较于江浙和成渝地区，湖南的改革还刚刚迈步，未来大有可为。”他表示，湖南会从住房确权入手，将农村产权改革渐次推及宅基地流转和耕地产权改革等深层领域。

　　“新政盘活了房屋这一农村最重要的资本要素。”房地产研究学者樊钢表示，“农屋新政”通过登记颁证对农民房屋所有权进行法律确认，赋予农民与城镇居民同等的国民待遇，为农民进入资本市场融资打开了突破口。

　　确认农民房屋所有权

　　事实上，作为首吃“螃蟹”的浏阳市在“农屋新政”的道路上已经悄悄摸索了十多年。据浏阳市房产局局长张益平透露，早在1995年，浏阳开始在太平桥、大瑶、永安等乡镇试行房屋产权登记颁证，并进而推及全市其它地区。“当时规定农村房屋只能办宅基地证，浏阳的做法是冒了政策风险的。”

　　“这一举措曾引发普遍争议。”浏阳市一位退休干部透露，由于《土地管理法》对于建在集体所有的宅基地上的农村房屋的使用权有明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”这就卡死了农村房屋用益物权的实现，当时很多农民担心国家会收回已颁发的房屋产权证，因此主动办理的农民并不多。

　　但是，通过数年的实践，这一制度在化解农村房屋产权矛盾方面的优势逐渐凸显，特别是颁证之后，住房抵押权的实现令农民在发展个体私营经济方面受惠颇多，农民们逐步认可并接受了这一制度。

　　来自浏阳市房产局的数据显示，从1995年到2007年的12年间，浏阳市有33个乡镇实行了登记颁证，共办理集体所有土地上的房屋产权初始登记11.7万余宗，确权面积769.7万多平方米。

　　浏阳的成功经验引起了湖南省高层的关注。2008年6月26日，湖南省建设厅颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》，明确规定“集体所有土地上的房屋实行登记发证制度”。

　　有了省政府的首肯，“农屋新政”在湖南各地如火如荼开展起来。记者了解到，株洲醴陵、湘潭湘乡等地已经进入实质性实施阶段，而其它地区也正在快马加鞭地前进。

　　农民融资突破口

　　“新政打开了农民融资的突破口。”浏阳市农村合作银行——湖南首家农村合作银行——办公室主任陈广明认为，包含抵押权和流转权在内的农屋新政为农民创业提供了良好契机。

　　陈告诉记者，新政之前，农民融资渠道非常狭窄，除了自筹资金，从银行能够获得的贷款就是小额创业贷款了，但数额很小，一般是5万元以下，而且要进行层层评估审批。“搞个小型养殖是够了，但要是想搞个规模大点的加工制造厂就不行了。”

　　要想获得更多贷款，银行规定必须有抵押物。受制于此，很多有创业想法的农民有心无力。而作为农民最大资产的住房，由于没有私属产权，法律规定不得抵押，“死”资产不能变成“活”资本。

　　新政实施之后，包括抵押权和流转权等在内的房屋用益物权得以实现，农民可以拿房产证到当地农村合作银行办理抵押贷款，而且数额远高于小额创业贷款。

　　陈广明介绍，目前浏阳市农村合作银行对农民住房按估值的70%的额度发放贷款。以200平方米的农村自住房为例，估值一般在15万元以上，则贷款额度可达10万元以上。“农村房屋在200平方米以上的很普遍，因此抵押贷款额度可达10万元至数十万元不等，这就大大拓宽了农民创业范围。”

　　数据似乎更有说服力。浏阳在试行“农屋新政”的12年间，通过开展集体所有土地上房屋的转移和抵押登记工作，为浏阳农民盘活农村房屋固定资产168.6亿元，为当地农民的生产发展提供了流动资金98.5亿元，而目前浏阳当地农户开店办厂、规模种养所需的大额贷款80%采用住房抵押贷款形式。

　　继浏阳市农村合作银行在开展农村住房抵押贷款领域取得成功之后，长沙市其它区属农村合作银行以及醴陵、湘乡等农村合作银行也在积极开展这一业务支持农村发展，统计显示，湖南农村住房抵押贷款已为农民生产发展提供了683.5亿元资金。

　　农民融资新的突破口还包含了房屋流转权的实现。获得房产证后的农村房屋由于被赋予了完整物权，可以有条件地自由流转，使房屋价值，房屋的财产价值得到实现。

　　渐进式改革

　　受当地经济发展水平制约，湖南农村产权制度改革还处于起步阶段。“由农村住房产权确权开始，湖南农村产权改革正在渐次推进。”彭先成表示。

　　对比沿海地区在农村产权改革方面的逐步成熟定型，湖南的改革上仍大有可为空间。

　　在集体林权改革和集体建设用地权改革之后，湖南省政府对土地承包权——农民的另一重要资产——亦在进行改革尝试。

　　来自湖南省农村经营管理局的统计数据显示，湖南农村土地承包经营权通过转包、出租、转让、互换、入股等流转形式，累计流转土地面积达334.8万亩，占家庭承包经营土地面积的8%，比2000年增加210万亩。仅2007年，全省转包土地面积就达176.1万亩，占流转面积的53%。

　　而在“农屋新政”发源地浏阳市，土地入股的形式深受承包农户欢迎。以浏阳普迹惠农蔬菜合作社为例，在受让农户土地时，按每亩作价220元/股，农户享受分红。在每一季产品上市后进行分红，每年至少三季产品，三次分红，红利可达800元/股以上。

　　在耕地产权改革方面，中国农业现代化研究委员会副主任江惠生教授认为可以进行“永耕制”的尝试，即通过法律规定一个相对较长的土地经营权时间，以促使农民增加对土地的长期投资，从而加快农业现代化进程。

　　“现有的30年承包期远远不够。”他建议国家应该延长农村土地承包经营期，通过农村土地使用权的长期化实现农业的产业规模经营，还富于民。

　　“农村产权改革是个渐进式过程。”樊钢也认为，农村产权改革首先要解决农村土地产权确权问题，在农村土地物权得到完整赋予之后，再实现抵押、流转、交换等用益物权。在农村土地物权种类上，则应遵循先集体林权，后集体建设用地权，再耕地权的渐进改革模式。

　　如此一来，渐进式农村产权改革也凸现隐忧：农民住房抵押或者卖出后，如何实现后续保障？现实语境之下，制定农房抵押权实现后的后续政策，以及平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，已显得刻不容缓。(21世纪经济报道)