专家称救市举措象征意义大 年底或出更有效政策

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　　专家称救市举措象征意义大 年底或出台更有效政策

　　今晚，财政部公布了三条房地产“救市”政策，文件中第七条到第十条均为与房地产相关救市政策，首先是从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　点评：这一条再次重申了对90/70政策的坚持，即只对90平方米以下普通住房下调契税至1%，而原来也仅有1.5%，换句话说，只是下调了0.5%，这一政策比地方政府西安、南京的政策还要弱很多，这两地均为政府减免，如果对照2002年的契税政策，就相差更大，当时的所有房产交易契税仅有0.75%，下半年才调高到1.5%。值得注意的是，当时各级政府都是大力发展房地产业的态势，也在此时，以华东为首的房价和销售量狂增。

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。这两项税均是针对个人销售或购买，也就是说主要是促进二手房交易，尤其是后者，有将存量房推向市场的意思。但意义本来不大，因为这两项税实在比例太小。印花税购房万分之三，产权转移万分之五，土地增值税未满三年0.5%，未满5年超过三年0.25%的税率。这两项税率合计最多减免0.55%。如果一个人算上契税，购买90平方米以下的人最多减免0.53%的成本。

　　“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”这一条很有意思，我以为是最有力量的一条，实际上作为国家层面推出政策，难免要顾及全局以及脸面，而地方政府则不一样，很多地方政府年底前已经拿不出钱来建设了，能不急吗，而这一条实际上是赋予了各地更大的政策调整权力，我的看法是，地方政府多数会选择将住房交易契税降到1%以下，如果顾及以前政策，一般会是将144平方米以上调到1.5%，144以下调到1%以下。更狠的应该将90平方米以下的调整到免除。毕竟90/70政策之后，市面上出现了太多小户型放在那里。

　　其次是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房 公积金贷款利率优惠政策保持不变。

　　点评：这一条简直是久旱逢甘霖，我们总说供求关系是价格的决定因素，这一条无疑是释放了需求，尤其是刚性需求。事实上，很多首次购房者都是因为首付款而不能买不起房，这一点让很多收入稳定，但缺乏积蓄的年轻人受益。而在9月16日下调贷款基准利率0.27%个百分点的基础上，此次进一步的明确贷款利率的下限可为首次置业居民从15%的比例下调30%,应该说这一条还是比较有力量的。如5年以上的商贷利率由原来的7.74%下调15%的6.579%下调到了5.418%.贷款利率回到了2004年10月29号以后的水平。这一系列政策鼓励了无房户的购房热情，降低了购房门槛，减轻了买房人的供房压力。是扩大需求的应时之策。

　　第三条是加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。

　　点评：这一条是解决入城“新市民”的居住需求和无房贫困户的根本国策，虽然没有明确比例和要求，但我以为这是与十七届三中全会支农政策，解放农村生产力，解决农村剩余劳动力的必由之中和住房保障，毕竟每年有1200万农村人口进入城市，必须解决。这也是形成梯级住房消费的基础。

　　第四是近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。

　　点评：这一条是针对上一条的执行办法，这一点西安市率先在全国起了个好头，其调整的方向肯定是将低收入家庭全年收入标准提高，将家庭全年收入改为家庭人均年收入。这两点的变化，将对有失业人口和未就业人口家庭起到公平公正的作用，而标准的提高也是因而就CPI指数提高的必须之举，以此可以扩大低收入家庭认定范围，扩大廉租住房和经济适应住房的适用人群。也是一条扩大需求之举。

　　总的来看，此次政策均是扩大需求之举，与中央在目前全球金融危机下提出的提高消费、投资和出口政策相符，尤其是呼声甚高的扩大消费政策，这一点也是保证中国经济健康持续发展的必由之路。同时也符合了打压房地产投资与价格上涨过快过的中央政策。所以此次重点放在了刺激消费，扩大需求上，尤其是无房户。我以为，这只是开始，在年底或春节前后，应该有更有效的刺激需求政策或解决开发商资金压力的信贷政策，因为年底的付款压力可能会让很多本来很好的开发商面临破产，从而危及整个经济甚至社会稳定，这一点中央不得不提前考虑，相信地方政府会在此次政策发布之后有对于开发商的金融或地方税费的支持政策。但根据以往经验，要想很快的释放需求潜力可能还是过于乐观，我认为需求的释放可能会在春节前才能显现，因为今年CPI和金融危机，让很多人的钱袋子紧了起来，大家对未来预期收入普通持悲观态度，这会严重影响居民的消费意愿。而春节前股市的相应政策调整应该起到一定作用，从而全面提振投资信心，同时年终奖的发放与相应收入的兑现可能会使一部分居民具备消费能力和意愿。（钟文）

　　专家简介

　　罗准：

　　资深房地产专家，曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目，对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力，曾与银行合作首创买房信贷项目，其文章发表在多部专刊上。