反思北京房价缩水案 消费者应加强风险意识(图)

新闻会客厅

主持人董倩

　　北京首例房价缩水案的启示

　　董倩：您好，欢迎收看《新闻会客厅》。在今年5月份的时候有一个人在北京买了一套商品房，遗憾的是十天以后她就发现，她买的这套房的价值已经缩水了将近15万，于是就把开发商告上了法庭，这种事情以前在深圳和广州出现过，但是在北京还是第一例，在10月27号上午这个案子在北京市朝阳区进行了第三次开庭，经过短暂的一个小时的庭审之后，法庭当庭做出了判决，驳回了原告的诉讼请求，接下来我们不妨回顾一下这个案子。

　　2008年5月10日，一业主与某开发商签订合同，按揭购买了一套房屋，总价176万余元。10天之后，业主了解到该楼盘3居以下的户型每平米普降近2000元，而与自己所购房屋户型、楼层相近且原单价相同的房子，降价达14.7万元。

　　新房还未入住就缩水了10多万，业主认为销售人员向其隐瞒了与订立合同有关的重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失，便将开发商告上法院，要求变更合同，给予相应赔偿。

　　据了解，在全国各地业主掀起“退房潮”以来，这是北京首起业主因房屋降价状告开发商的案件。

　　10月27日上午，该案在北京市朝阳区人民法院第三次开庭。经过一个小时的庭审后，法庭当庭做出判决，驳回了原告的诉讼请求。原告以欺诈为由要求变更合同的请求未获得法院支持。

　　董倩：业主输了这场官司，但是这个案件却可以说是一石激起千层浪，因为对于已经是风声鹤唳的楼市来说，作为消费者到底怎么选择，是买还是不买，要是买的话应该观望多久，作为消费者我们的权利谁来保护，另外我们应该做出怎么样才能够叫做明智的选择，今天我们演播室就请到了两位客人，一位是北京市律师协会房地产专业委员会的主任陈文律师，另外一位是北京市朝阳区人民法院民一庭的副庭长俞里江。陈律师，这个事儿要是发生在您身上您怎么办？

　　陈文：您刚才讲的，十天之内价格一下缩水了15万，如果发生在每个人身上，每个人心里都不会舒服，当然如果发生在我身上，十天房价就缩了15万，我心里也是很不舒服的，这是很自然的，心里也是可以理解的。

　　董倩：这事儿如果把您放在这个案子里，您是原告，我买了房子，十天之内15万没，您会怎么办？

　　俞里江：我觉得所有的交易都是有风险的，这点是我们的前提，所谓的交易有风险，有一个规避风险的问题，如果你通过一个合同约定，明确约定，说房屋降价之后有什么样的救急措施，比如说开发商跟买房人合同里明确约定说，如果在一个月之内降价，我会对你做出怎样的补偿，或者我们会对你做出一个承诺，降价以后我们就把差价补偿给你，如果有这样规避风险这样的措施，毫无疑问，购房者的利益就能够得到保护。实际上在这里体现出来的，刺激大家的，因为这个绝对值比较大，因为14.7万这个值大家觉得这个房屋缩水就是十天的时间。十天很短，这样就形成了一个大家比较聚焦的点。

　　董倩：我想问陈律师，你是从什么时候开始关注到这么一个案子的？

　　陈文：关于这个案子，我也是最近听说，因为这个案子也是刚刚在判决，报纸有登，包括手机信息报，还有网络也都在登，也是刚听说，但这个确实时间是比较短，这让人们的心理反差比较大。

　　董倩：因为这个在北京是第一例，它具有代表性，如果站在一个法律的角度，站在一个法官的角度去看待这件事情，和作为一个普通消费者看待这件事情的角度，你觉得会一样吗？

　　俞里江：只能说法官的角度是从司法，从法律的角度去看待这个问题，他会比较理性，但消费者看这个角度，从这个角度去出发，他会考虑我的利益是不受到损害的。

　　董倩：难道消费者的利益不应当受到法律保护吗？

　　俞里江：消费者的利益应该指的是合法利益，市场有是风险的，所有的市场都是有风险的，就跟买房市场是一样的，不可能消费者的利益跟购房人的利益永远得到保护，房屋涨价的时候是否意味着消费者应该把涨价的损失补偿给开发商？是不是在低价的时候，要求开发商补偿给你，必然的结论就是在房屋涨价的时候应该把你涨价的损失补偿给开发商，这样才能达到一个什么效果？就是说消费者本身购房没有任何风险，那意味着你所得到的收益也应该没有任何收益，你的房价就是一个固定的价值，就是恒定的。

　　董倩：陈律师，您一直是在房地产这个领域打官司，您怎么看原告的请求？

　　陈文：从消费者的角度来讲，可能他和法院的法官看待这个案子的角度是不一样的，得出的结论也是不一样的。消费者考虑，我十天前才买的这个房子，十天以后就下降了15万，他是心里不能接受，但是确实法院要审理这个案子，是根据法律和根据事实、根据证据，在合同里因为这个合同是双方在平等的基础上来签订的，合同里规定有房价、房价款、交付的时间、面积等等，说得很清楚，这是合同条款，双方签了合同以后，应该是按照合同条款去履行，去执行合同，合同也没有讲比如说过了几天以后价格下降以后怎么办，也没有讲过了几天以后，价格上涨以后怎么办，都没有这样的说法。如果销售员对于这个客户的保证，对于购房人的保证，说这个房子绝对不会降价，如果他这个保证来自发展商对他的一个授权，那么我觉得另当别论，如果发展商没有给他授权，他只是在销售的时候是自己的一个想法，为了促销，那又是另外一个处理。我想这个案子可不可以有另外一种解决的方法，比如说因为这都属于法律关系的调整，主要还是一个利益的问题，一个利益的均衡，任何事情和任何一个案子，和任何一个交易，利益达到均衡的时候就可能好解决。

　　董倩：在开发商和消费者之间，你觉得能够找到利益的。

　　陈文：我现在说到利益的均衡，因为现在利益不均衡了，要想使这个利益得到均衡也有些方法，比如说在案件的审判过程当中，能不能引进一个大家协商的这么一个机制，最后能以调解的方式来解决，我想这样更好一些，但是每个案子的审判都有自己的一个特点，也许这个案子可能法官也努力了，也安排去调解了，可能没有调解成功，我想如果能调解成功不是以这么一个判决出现，大家都比较有活动的余地，对于买方，对于卖方，对于案子的一个终审的法官都好解决，但是这个案子可能是由于各方的原因，我想主要是由于卖方的原因，可能没有达成一个调解，最后法院没有办法，只能用一个判决书来解决问题，判决书肯定要依据法律，依据合同来判决，合同里边的条款肯定规定得很明确，比如说房子的价格条款、交付的时间、交付的面积、交付的条件等等，他只能根据这个来判决，他不可能根据市场的变化，由于市场的变化，导致价格的降低，然后给买房人予以什么补偿，他没有依据。

　　董倩：陈律师我有一个问题，假如我是一个购房人，我去买房我跟谁打交道，我跟售楼小姐打交道，我只能问售楼小姐，我问我对未来不放心，我就会问，我买这房以后能降价呢，我当然会问这个问题了，售楼小姐从她的利益和开发商的利益来说，她怎么会说我这个会降价，她当然不会说我这个会降价。

　　陈文：这个问题确实是一个问题，作为一个买房人直接去买房的时候，见到的就是销售员，销售员口头的承诺，买房人不会相信的，但是往往是销售员为了促销，我的理解，他会做一些比较过火的或者过头的一些承诺。

　　董倩：但是我觉得这个时候我们作为消费者，我们就很无助。

　　陈文：我们提个建议，以后再有类似这样的情况，能不能把销售员的这些所谓比较过火的承诺写成一个补充条款，放在合同里面。

　　董倩：他让我写吗？这个合同都是他们提供的。

　　陈文：这是已经发生过的事情，我想未来，比如很多消费者，刚才您听到的情况，感到很困难了，不能自我保护了，因为销售员说得很好，但是合同里没有，当打官司的时候，法院根据你的合同条款，售楼员说的很多话不在合同里面体现，合同里面没有体现，但是她确实说了，像这样的情况怎么办？我想在未来，我们可以通过今天我们的节目让很多买房人知道，以后在签房地产买卖合同的时候，如果销售员说了很多合同里没有的这些条件，能否要求把它写在合同里，或者作为一个补充条款，如果他不写，你可以不买，这不就对自己的利益有一个保护吗？

　　董倩：俞庭长，刚才陈律师说的一种建议，未来如果消费者保护自己的利益，不妨把销售小姐的允诺写在纸上，写在合同上，未来我们如果出现这样的情况，当消拿着写了允诺的这么一个当证据，你觉得这个可以行得通吗？可以保护消费者的利益吗？

　　俞里江：这个没有问题，我们一再提到，以合同为依据，您必须把一些在你口头上洽商过程中或者磋商过程中，双方在谈的时候把一些东西给固化下来，固化成合同的内容，形成文字，签一个补充协议，您不能说我们之间谈过，我们原来是这么说的，这些是很难作为证据的，因为即使说售楼小姐说，说将来这个不会降价，将来指的是多少长时间，难道指的十天、二十天，都是不确定的，降价的幅度是多少，都是不确定的，还是永远保证我一分钱不降，还是不能降这么多，这些都是不确定的因素，我仅仅是说这么一个，不会降价的，这么一说，这是个非常不确定的合同内容，即使签到合同里面，这样的合同内容也是非常不确定的，必然在合同里要签订条款，要明确、具体，我如果说在合同条款里明确规定，我明确合同里承诺，开发商承诺一年之内不降价，如果降价将会补偿差价给购房人，购房人拿着这个合同去起诉的话，毫无疑问能够得到法院的支持。

　　董倩：这个承诺和预测之间到底什么关系，售楼员对未来的一种判断能不能作为一个承诺写下来？

　　陈文：仅仅只是一个判断很难，比如说一个售楼员，这个售楼员可能有两个情况，一个是这个售楼员是发展商也就是卖方自己的工作人员，直接工作人员。还有一种售楼员是代理公司的，这个代理公司和发展商，和卖方签了委托代理合同，允许他代理卖他的房子的，他的这些承诺或者预测要想写到合同条款里的话，必须得到发展商的授权、同意，如果没有发展商的同意，他写了也是白写，也是没有法律效力，所以刚才讲他的预测会不会有效力，如果发展商对于他的预测时间、价格等等予以承认，予以认可，他应该是有效力的，如果仅仅是他个人的，也没有盖章，也没有签字，发展商也没授权，可能也不行，也没有效力。