反思北京房价缩水案 消费者应加强风险意识(图)

北京市朝阳区人民法院民一庭副庭长俞里江

北京市律师协会房地产专业委员会主任陈文

　　董倩：您刚才提出来的是一种对未来的建议，作为开发商一方，作为销售一方，他们有可能和消费者之间达成这么一个补充的协议吗？

　　陈文：那要看供求关系，如果现在大家很多人要买这个房子，而买房子的房源很少，可能达不成。如果房子卖不出去，买的人很少，可能会达成这种协议，关键看供求关系。

　　董倩：俞庭长，像刚才我们分析的这种情况，只是一个例子，他对未来可能有所启发，像原告这种情况，她在十天中损失了15万，她告上去了，在什么情况下她可能打赢这个官司？这件事情对未来是有启发的，对我们消费者如何维护自己的权益，我们如何能够确保自己的资产不会在这么快的时间内就缩水，我们要有需要有东西来保护自己。

　　俞里江：实际上这里头有两个意思是必须要强调的，第一个就是风险意识，刚才一再强调消费者的权益，这点毫无疑问，消费者是有权益的，一再提到，但是所有消费者参与的活动，这里头不仅仅是个消费者的身份。

　　董倩：但是我必须得打断你一下，这个权益我为什么今天要强调出来，不是我经过不理智的判断才做出的这个选择，我为什么做出这个选择是因为你的售楼员在跟我忽悠，跟我说得天花乱坠，我是上了你的套才做出这个选择的，最后这个承担，所有的损失要由我一个人来承担。

　　俞里江：这里头有一个问题是这样的，消费者去参与这个活动的时候你是有一个判断的。

　　董倩：我判断的基础是什么？

　　俞里江：如果你的判断首先是有个风险的，刚才提到规避风险的问题，怎么规避风险，就是把一些能够得到书面化的东西，能够确定化的东西确定下来，这实际上是个规避风险的方法和技巧。

　　董倩：那你说风险是由什么构成的？有一些是可控的风险，有一些是不可控的风险，比如说像房地产市场的这种宏观的波动我们不知道，这叫真正的风险，但是有一些风险是人为设置的，比如售楼小姐满嘴跑火车，这种风险不是消费者能够判断出来的，这完全在销售一方，为什么所有的风险要由我来承担？

　　俞里江：这个也不是这么个想法或者观念，消费者完全处于弱势，完全不能判断，只要售楼小姐一说我就什么话都信，起码应该有个法律上的意识，口头的承诺或者口头上的一些话没有具体内容，或者说完全不具有可能性的，这些都需要有一些固化的东西的，不能说售楼小姐或者任何一个人说什么就相信什么。

　　董倩：那我应该信谁？

　　俞里江：刚才说到，如果有这样的承诺，必须要有个明确的承诺，这个承诺必须是明确具体的，不能说泛泛的承诺，刚才一再强调，说放心吧，您的房子保证会升值，按照这么说，现在只不过说将来保证不会降价，我现在跟你说放心吧，你的房子肯定会升值，如果没有升值呢，是不是意味着要索赔？不是这个概念，概念必须要在合同上去约定的。

　　董倩：如果我是一个理智的消费者，我是理智的去规避这些风险的话，我应该怎么去做这件事儿？

　　俞里江：在合同上签订，在你的商品房买卖合同上有一个补充条款或者补充协议，这样都可以。

　　董倩：如果像陈律师说的，这是一个卖方市场，他不跟我签，我又看上这房了，怎么办？

　　陈文：有风险了。

　　俞里江：卖方市场实际上有这么一个问题，所谓的卖方市场就是房子不愁卖，这种情况下往往是房价上涨的时候，房价上涨不会有这个问题，房价下跌的时候才存在房子卖不出去，房子卖不出去，消费者或者购房人的磋商能力，你在谈判中的地位相对是有利的。

　　董倩：换句话说市场的逻辑天生就会保护消费者？

　　俞里江：只不过说应该保护一些理智消费者或者理性的具备规避风险能力的消费者，因为很多时候消费者可能会比较轻率地做出判断，但这个判断可能会带来一些风险，这个风险必须要知道，怎么去规避风险这种技巧和方法。

　　陈文：刚才您讲的售楼员满嘴跑火车的问题，我认为这是比较普遍的现象，很多消费者在买房的时候，合同是一方面，而售楼员在宣传他的项目的时候，又另外添加了很多东西，但是一般的消费者不太有经验，他就会认为售楼员说的都是真的，都会实现，而当仔细看合同的时候，合同里面很多很多售楼员说话在合同里面没有的，尽管没有，消费者也相信售楼员说的话，但是事实到最后并不如此，交了房子以后会出现售楼员说的很多情况并不像售楼员说的要实现，而很多时候是不实现的，这会使很多的购房人感觉到，原来是这么回事，或者有一种上当的感觉，像这样的情况目前在中国的房地产市场是非常非常多的。怎么办？需要我们的消费者不断去积累自己的经验，去慢慢认识这么一个问题。

　　董倩：刚才我们反复说，风险的问题还有承担损失的问题，这是一系列的问题，但是我们看到这个事情，通过这样一个个案我们来分析有很多可分析的东西，受骗上当的我们姑且打上引号，就是“受骗上当”的是消费者，但最后承担损失的是消费者，可是最后在这个过程中起到了一个重要的催化剂的销售小姐，他们受到什么处罚了？好像什么都没有。俞庭长，从未来从规范的角度来说，是不是对于在这个过程中起到这个作用的销售一方也应当有所制裁？

　　俞里江：您提到的对销售人员这个制裁的问题，实际上是一个直接规范和直接规律的问题，如果说规范了中介市场，因为很多销售都是外包的，外包给某个销售公司，而像目前激励机制都是销售人员卖出一个房子拿一个提成，在这种情况下，在利益的驱使下，很可能销售人员就做出这种承诺那种承诺，唯一能够抑制这种情况，就是刚才提到的，就是说只要你做出这种承诺。如果说会导致开发商承担不利后果，销售人员可能就会受到制裁，事实只能说通过中介市场的规律或者中介市场的规范，如果比如刚才这个情况，销售人员做出这个承诺，写在书面合同上了，最后开发商有损失了，开发商有损失了，我去找谁？很可能是销售人员的错误，可能销售人员会承担经济上的损失，在这种情况下，这个时候销售人员不敢随便做承诺。

　　董倩：在法制上怎么去规范他们？

　　俞里江：法制上规范，目前只能说中介，就跟你推销商品是一样的，推销商品很多时候售货员都会说这个商品怎么好，那么好，并不意味着所有的宣传总会有夸大的地方，所有的宣传不能说我去规范，任何一个销售人员都知道所有的将来的预测，将来这个房价，这个市场会怎么样，这个商品到底有哪些优势，哪些缺点，他也不可能销售人员的知识水平能够达到这个程度，这是不可能的。

　　董倩：陈律师，作为消费者，我有一个问题，以后我们消费者，虽然说是这个楼市有点萎靡，但是这个楼市是长期存在的，作为消费者将来在买房的过程中，怎么买，我听谁的，因为作为买房的人来说，对于房子是怎么回事，未来会怎么回事，他会有一个自己的判断，但是还是需要别人介绍的，这个介绍非常非常重要，谁来介绍，销售人员来介绍，我到底他的话，我信不信，我要信，信多少？我们之间到底应该构成一个信任的关系还是怀疑的关系？

　　陈文：对，这个问题提得非常好，买一所房子，可能有的房子几十万，有的几百万，有的甚至上千万，它和买一个茶杯，买一个电视机不一样，因为一个茶杯很简单你能看出它的质量的好坏，一个电视或者一个冰箱，你也很简单能看出来。

　　董倩：换句话说作为购买的一方，买房虽然说它是一个商品，和买其它商品，比如日用消费品是不一样的。

　　陈文：虽然是买东西，但是一个是价值，一个是本身的技术含量，房地产涉及到很多方面的问题，一般的人是搞不清楚的，一定要有一个专家，你买一个杯子很简单，你自己可以买，好坏你一看能看出来，而且价值很低，包括买辆车都是。你要是买一所房子就不一样了，一定要请一些朋友去，觉得不能自己高兴了就去了，去那儿一看，几十万的房子，合同一看，五分钟看完，甚至连看都不看，很多人买房子是不看合同的，他认为合同是个标准合同，实际上没有标准合同，咱们现在所谓的样板合同是国土局和工商局联合制定这么一个样板合同，这个合同是提供了一个基本条款，还有很多详细的条款，需要做补充协议的，需要买家和卖家要谈，消费者说了，我这个房子怎么好，要落实到你的补充条款里，往往买卖合同所谓的样板合同有15页，可能补充合同有16页，这个是非常重要的，一定要落实在条款里面。如果很多的承诺条款不落实到合同里，我建议宁可不买，往后放一放，然后再谈，因为选择的余地很多，很多楼盘，没有必要非选这个楼盘，按照对方提出的条款去签，那会非常被动。

　　董倩：俞庭长，通过这样一个案例之后，因为你在这方面有所调研，你觉得如果你给市场一些建议，给消费者一些建议的话，你会说什么？

　　俞里江：第一，你要有风险的预测，如果售楼小姐说，但是我就不跟你签合同，比如我提出来我们签一个补充协议吧，售楼小姐说我签不了，我只能跟你说，你心里就要打个问号了，是不是售楼小姐的说法就是她自己的说法，是不是将来我的权利得不到保护，你宁愿选择不买，你也不要说也许她说的就应该是真的，我就签了，签了以后你的权益就得不到保护，如果售楼小姐说签了补充协议，盖上了公司的公章，就成为合同的内容了，这个条款就约束了购房人和卖房者。在这个合同条款的约束下，只要有一方当事人违反了这个合同约定，就要承担相应的责任，如果合同约定了，我承诺我的楼盘价格一年之内不降价，你买的户型一年之内不降价，如果我降价多少就补偿给你多少，没有问题，购房者一发现这种情况，我就拿着这个合同去诉讼，或者我去跟开发商谈。开发商很可能在这种情况下不用说诉讼到法院，开发商就主动给你调解，因为这是一个承诺，白纸黑字的东西，这是受法律约束的东西，很可能比较容易就解决这个问题，但如果合同上也没有，售楼小姐也不给你签，也不给你承诺，只是泛泛这么一说，很可能你损失必然就会有一方来承担，这个损失是客观存在的，谁来承担？只能说没有法律依据的或者说没有合同依据这一放来承担。

　　董倩：陈律师，您觉得通过这么一个案例，您觉得消费者应该从里面学到什么？

　　陈文：增强自我保护意识，不能够轻信售楼人员的某些承诺，一定要把有关承诺落实在合同里面，做好自我防范，降低风险。如果你仅仅听信，而不把这些承诺落实到合同里边的话，就有比较大的风险。一所以我想如果售楼小姐在承诺的时候，而不愿意把承诺的东西写在合同里，我的意见是宁可不买，或者是缓买。

　　董倩：比如说有没有这样的消费者就是说我真是需要这套房，而且各方面的条件都非常适合，我就是想买，但是要对未来有所担忧，售楼一方又不愿意签，我应该怎么办，还是缓买或者是不买吗？

　　陈文：你要是愿冒风险，你就要可能重蹈这个案子的覆辙，你要想把它风险减小到最小，一定要把这个承诺写在合同里，你现在遇到的情况，又想买房子，又不把售楼小姐的承诺放到合同里，你又想买，对不起，你可能要承担风险了。像今天这个案子的判决一样，发展商业也许不愿意去调解，也不愿意做让步，法院只有这样判决了，判决只能按照合同条款判决，这样对他是很不利的，没有办法，这是你购楼的风险。

　　俞里江：收益和风险都是正比的，如果像你说的我非要买这个楼，我非看上这个房了，我觉得这个房能带给我的居住环境，我将来的升值的预期或者将来看中物业各种情况，实际上都是涵盖了一个广泛的收益范围之内的，你要获得这个收益，你又想规避风险，刚才提到了，规避风险有很多种方法，但这个风险如果说你通过自己的努力规避不了怎么办？这个风险是客观存在的，你做出一个判断，我是愿意冒这个风险享受这个收益还是我宁愿放弃眼前的收益，不去冒这个风险，这是两个不同的选择，你做出了这个选择，意味着你这个路径就定死了。

　　董倩：就是对这个案子，或者对类似这样的事情我们很同情，但是无能为力。

　　陈文：对。

　　董倩：好，谢谢两位。