建设部专家称房贷新政并未缓解开发商资金压力

　　楼市持续低迷，住房新政出台——

　　观望还是下手？

　　本报记者 王 炜

　　目前，美国金融危机的发展正在对中国经济产生影响，“保增长”成为经济工作的头等大事。近日，国家出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融政策。

人们关注：在这些措施的作用下，何时能实现楼市交易回暖的目标？政策是否会演变成维持高房价的“托市”？购房者现在该不该出手？对各级政府而言，除了频繁“救市”，怎样从根本上促进房地产市场健康发展？本报记者直击政策背后，深入不同层面，为您打开一连串问号。

　　——编 者

　　●对市场走势有啥影响

　　——长期有利于激发需求，短期观望情绪可能继续

　　下手还是观望？这是个问题。

　　北京的公务员徐春明去年这时就打算买房，和很多购房者一样，这一年来他选择了持币待购。

　　10月23日晨，徐春明打开电脑，几乎所有新闻网站头条都是“中国政府救楼市”的新闻。头天晚上国务院出台政策，从11月1日起，下调个人首次购买90平方米及以下住房的契税至1%，免征印花税。购买普通自住房最低首付比例调到20%，可享受基准利率最低0.7倍的优惠利率，住房公积金利率下调……

　　徐春明细算了一下，如要买一套100万元左右的房子，可省下1万多元税费，首付压力可减到20万元出头，20年的还款利息则可省下15万元，购房负担的确有所减轻。

　　他同时算了一笔账，如房价继续跌，即使开发商每平方米只优惠500元，100平方米的房子也能轻易省下5万元，比减免1万元的交易税费诱惑大得多。

　　“我还是再看看，至少到春节吧。反正这段日子房价不可能大涨。”徐春明说。

　　10月23日以来，国内知名网站的调查结果显示，至少有超过50%的网友表示将继续观望。而各地的“救市”政策，迄今为止并未呈现明显效果。

　　对房地产市场而言，现在唯一确定的是需求仍存在，但庞大的潜在需求何时能回到市场？

　　多数专家和业界人士认为，国家出台的系列新政对购房者的支持力度比此前业界预测的要大，传递出强烈信号：希望房市交易回暖，房价实现“软着陆”。这有利于激发潜在需求，缓解观望情绪。长期看，必将提振市场信心，有利于这轮市场调整更加稳定健康。

　　但北师大房地产研究中心主任董藩认为，相对现在的高房价，目前的支持力度还难以刺激购房者立刻出手。此次出台的新政并没时间限制，对持币待购者而言，完全可继续观望一段时间。而购房者对房价将继续下跌的预期短期内很难转变，市场何时能回暖尚需观察。

　　市场供需状况更不容乐观。截至8月底，全国商品房空置面积已达1.3亿平方米，同比增长8.7%。加之交易量的持续萎缩，市场短期内存在较明显的供给过剩。

　　年底临近，资金链吃紧的房地产企业面临如何过“年关”的问题。双重影响下，多数开发商还是会延续促销降价的策略，挺过今年，等待市场回暖。

　　●“救”楼市究竟为了什么？

　　——带动上下游回暖，促进扩大内需，防范金融风险

　　“表面看，这些政策是针对房市的。根本上讲，是要通过激活房市交易，发挥房地产业对拉动投资、扩大内需的作用。”住房和城乡建设部政策研究中心一位专家说。

　　楼市低迷、开工减少，对整个产业链上下游行业的影响日益明显。

　　上游——建材业产量和工业增加值增速下滑；钢铁业大面积减产，量价齐跌；不少建筑企业早在上半年就“没活干”，年底能否按时结到工程款仍是问题。下游——装修、家电、家具等行业也不同程度遭到房地产业不景气的冲击。

　　“房地产业本身是资本密集型行业，而其上下游基本都是劳动密集型行业，关乎就业问题。”董藩认为，房市回暖，投资重新启动，对缓解上下游行业的就业压力将起到一定作用。

　　此轮全球金融风暴，也使银行系统空前关注房地产业走低可能造成的金融风险。相对于次贷危机，在我国，风险更可能来自开发贷款。

　　江苏一家房地产企业负责人告诉记者，如明年4月仍无法按期偿还银行贷款，就准备把房子“扔给银行”。而现有市场情况下，银行收了房子卖不出去，很可能增加坏账。因此，刺激需求促使楼市交易回暖，对金融安全意义重大。

　　至于地方政府，虽然其多数对“土地财政”的提法讳莫如深，但不可否认，随着前几年房价快速上涨而节节攀升的土地出让收益，已成地方政府重要财源。

　　“市场冷清造成大量土地流拍，部分开发商退地，使地方政府财政收入受到影响，投入各项基础设施建设的资金也捉襟见肘。”武汉市武昌区一位官员说：“某种程度上讲，地方‘救市’实属迫不得已。”

　　●会不会为高房价“托市”？

　　——支持购房者的政策本为“暖市”，部分地方举措不利于市场正常调整

　　不少人担心，密集的政策出台会影响市场的正常调整，实际救了仍偏高的房价，救了本应被市场淘汰的开发商。

　　此次出台的财税、金融政策，主要是通过减免税费、降低购房门槛和还贷压力，支持购房者买房。既无直接针对开发商的税收减免，也无放宽缴纳土地出让金的时限，业界盼望的降低二套房首付比例、放宽银行对房地产开发贷款的限制、取消二手房交易营业税等，也没提及。

　　“总体说，政策是温和的，并未直接缓解开发商的资金压力。如消费者不买账，开发商该降价还是得降价，该破产还是得破产，市场的正常调整不会因此停滞。”建设部专家指出：“中央政策是在新的经济形势下，对过去几年房市宏调政策的适度放松和理性回归，称之为‘暖市’更合适。”

　　部分地方政府的政策中不乏直接针对开发商的政策。江苏某市提出，对不具备全面开发条件的已出让地块，可适当顺延开、竣工时间，并根据建设规模、进度情况分期或延期缴纳土地出让金。河北某市则提出，对开发商不同程度减免各种税费。

　　对于此类“大胆”之举，专家认为，资金压力和购房者的观望是开发商降价销售、市场出现调整的主要原因，而直接补贴开发商的政策可使开发商缓解资金压力，可能再现“死扛”房价的局面。果真如此，不利于市场的正常调整和健康发展，扩大内需的目的也无从实现。推出此类政策应慎重。

　　●除了“救”，政府还要做什么？

　　——加强住房保障是当务之急也是重中之重

　　人们注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时，《城市低收入家庭资格认定办法》已由相关部门制定完毕，近日将出台。而此项政策的完善，将为推进住房保障工作的进展扫清诸多障碍。

　　对此，专家认为，在目前形势下政府强化住房保障，既能通过保障性住房建设刺激内需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房价“软着陆”和房市健康发展，可谓“一箭三雕”。相比各地的被动“救市”，搞好住房保障会使各级政府在加强和改善房市调控中更主动。

　　据建设部等提出的廉租房建设计划，2008年新增廉租住房保障户数250万户，其中实物配租户数40万户。建设部相关负责人透露，今年各地廉租房的建设任务已完成约80%，有关部门近期将赴各地调研住房保障工作进展。而今后一段时间，加强住房保障制度建设仍将是住房政策的重中之重。