深圳退房官司增多 开发商称源于房价下跌

　　-深圳退房官司增多，业主认为开发商“硬伤”不少

　　-开发商：退房源于房价下跌 专家：业主合理诉求应予支持

　　只有潮水退去才能看到沙滩上的凌乱。楼市的疯狂过后，开发商的“小问题”变得不那么容易被业主容忍了。尽管要求降价补偿不合理已成为社会共识，但房屋质量问题、是否存在更改规划的问题，却让业主抓住了开发商的“硬伤”。深圳的地方法院最近就接到了多起业主要求解除合同的退房官司，而这些请求一旦被认定，从前强势的开发商必将付出巨大的代价。由此，房价不理性上涨模糊了的市场调节功能正在逐步恢复。

　　退房样本

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　　宝安卡罗社区：

　　游泳池变成了停车场？

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　　007年12月，在深圳打拼了3年的白领小王跟“世界500强”企业中粮集团下属的中粮地产(集团)股份有限公司签订购房合同后，便满心欢喜开始计划未来的生活：2008年7月入伙，接着装修，“十一”就能跟相恋多年的女友结婚……尽管这只是卡罗社区一套一居室的小窝。

　　可接下来的事情大大超出了小王的想像。今年6月，在离合同约定的交楼时间6月30日还有一二十天的时候，小王和其他业主却发现了诸多问题：原来声称是游泳池的地方赫然变成了停车位、燃气还没有接通、墙面和地面出现空鼓、渗水、粗糙且高低不平、天花板补块、容积率高出合同约定，等等。“房间的地面简直像坦克车压过一样！”小王形容说。

　　无奈之下，该楼盘29户业主联合将中粮地产告上法庭，请求解除合同。小王说，“走到今天这一步，说实话跟别人想的房价下跌没有关系，我们就是咽不下这口气。”

　　宝安区规划分局：曾撤销楼盘规划验收合格证

　　发现这些问题之后，小王等业主向中粮地产递交了收楼异议书。很快，中粮地产向业主发出了关于收楼意见的复函，其中称在入伙前已经取得了该项目的规划验收合格证，所以不存在擅自变更规划的情形；而对业主反映房屋质量问题，该复函则称“对情况属实的部分”已经整改完毕。

　　在接到这封草草的复函之后，业主发现自己未来的家依旧问题重重。经过维权，业主取得阶段性的胜利，深圳市规划局宝安分局于7月24日撤销了该楼盘的规划验收合格证。该决定书中认定该楼盘在申报项目规划验收时没有完整提供原审批地全部图纸，楼盘东北面室外游泳池与绿化没有按原批准的总图实施。

　　在市规划局宝安分局的监督下，该楼盘恢复了中心的游泳池。随后该局于8月29日又向卡罗社区颁发了规划验收许可证。然而此时距合同约定的交楼日期已经过去了两个月，且业主反映的房屋质量问题仍没有得到解决。

　　上周，记者希望就这些问题采访中粮地产的有关负责人，却被告知“不接受此类采访”。

　　法院一审：不支持业主退房请求

　　昨日，业主王先生拿到了宝安区人民法院的判决。本月初开庭，半个月下达判决。“这么快下判决，那肯定是输了。”业主方的律师吕志合私下告诉记者。

　　的确，一审法院没有支持业主的请求。宝安区法院认为，该楼盘现在已经拿到了规划局再次核发的规划验收合格证，说明项目经过规划部门的规划验收，已经确定合格，不存在擅自变更规划的违约行为。

　　对于由此造成的延迟交楼问题，宝安区法院认为，中粮地产已经对业主提出的意见做出了书面答复和处理意见，但业主此后没有对房产进行验收并办理入伙，延期交房的责任应当由业主自行承担。也就是说，业主不能以开发商延期交房超过90天为由退房。

　　这一判决当然不能令业主们信服。尽管面临高昂的诉讼成本，他们大多数还表示将继续上诉。

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　　宝安槟城西岸：

　　“变房”广告涉嫌欺诈？

　　“去年5月我们一家看了西乡好几个楼盘，最后看到槟城西岸说20多平方米的入户花园可以改成上下两个房间，就买了槟城西岸。”业主吴先生告诉记者，“没有想到3房变5房是要我们收楼后自己改变结构，更没有意识到，这样改变根本是违法的。”

　　出于建筑安全的考虑，我国《住宅室内装饰装修管理办法》明令禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。

　　开发商显然对相关规定有所了解。记者在今年6月接到业主反映以购房者身份到该楼盘查访时，其销售人员仍以入户花园可以变成两个房间为由，吸引记者购房。然而，在其随后向记者出示的一份内部入伙答疑上，记者则看到其中有一条明文写道，由于法律法规不允许，入户花园不能封闭起来变为两个房间。

　　业主遂将开发商告上法庭，要求以欺诈和重大误解为由撤销购房合同。业主方面的律师认为，商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。开发商作为房地产开发经营者在明知“变房”是违法违规行为、根本不能实现的情况下，仍然打出可“变房”的广告诱使消费者作出购房决定，已构成民法意义上的欺诈。

　　目前此案已经开庭审理，一审判决尚未下达。

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　　龙岗九号院馆：

　　楼盘违法加建惹官司

　　与卡罗社区类似的还有龙岗区楼盘锦冠华庭，也叫九号院馆，开发商是深圳深冠华投资有限公司。业主徐小姐告诉记者，她去年买了该楼盘的房子，今年4月20日，开发商通知入伙时，却发现大楼通常作为地下车库的基础层有加建。“地下一层很明显被做成了房子，有厨房、洗手间。”

　　业主于是找到有关部门反映情况。随后，龙岗区城管局2008年4月30日下发通知，认定了该楼盘的违建事实：未按照工程规划等相关报批项目图纸施工，擅自加建建筑物及构建物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，责令立即停止违法行为，并尽快拆除。

　　同时，业主们对开发商加建施工行为进行了公证。龙岗区公证处2008年7月28日的公证书表明，7月25日到锦冠华庭6号楼负一层勘察，现场搭建有建筑脚手架，并有工人正在施工。公证照片显示，基础层被分为几个小室。

　　基于这些证据，37户业主起诉开发商，要求解除合同，并索赔10%的违约金。与前两个楼盘不同的是，该楼盘目前虽然已经历经两次开庭审理，但最近被要求按照购房总价追加诉讼费，否则就视为自动撤诉。如果继续打官司，要追缴数万元诉讼费；如果不继续打官司，开发商提出的补偿又与业主的期待相去甚远。业主们面临着艰难的选择。

　　分析

　　市场波动推动行业健康发展

　　近半年，房价过快上涨的弊端一一凸现。记者采访中，包括开发商在内的各方都不赞成楼市暴涨。“行业的稳定发展对开发商、建筑商、业主都有好处，过多伤害哪一方都不好。”深圳华盛地产的副总经理郑磊告诉记者。

　　华盛地产正是槟城西岸的开发商。在谈到目前面临的官司时，郑磊说，“我们都很清楚到底发生了什么。”言下之意，业主的退房请求实际上源于房价下跌。据了解，上周该楼盘一些尾盘的销售均价不到8000元，而高峰期该楼盘有1.6万元购房的业主。

　　法律界有观点认为，不管业主要求退房的动机如何，判决最终依据的是事实。目前代理了深圳、东莞等地数起退房官司的律师刘天军表示，房价不理性上涨，客观上给开发商偷工减料、以次充好披上了保护色。狂热退去之后，一些楼盘确实存在的房屋质量、虚假广告等问题显露出来，一些别有用心的开发商借“业主要求降价补偿不合理”的大伞来遮风挡雨。对此需要司法机关进行提防，本着尊重事实、公正司法的精神对业主的诉求作出正确判断。

　　深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平教授认为，房子作为消费品，因为房价下跌而要求退房的行为违背契约精神，不能支持；然而，如果房屋确实有质量问题、开发商确实存在过错，业主追究起来无可厚非。从这种意义上来说，房价下跌带来的市场波动可以促成优胜劣汰，从而提升整个行业活力，降低产业发展风险。(卜凡) (来源：深圳晚报)