陕西物业管理条例规定业主委员会可依法起诉

　　本报讯 (记者赵静 实习生金珗) 经过三次审议，昨天下午，《陕西省物业管理条例》终于高票获得省十一届人大常委会第五次会议通过。该条例将于2009年5月1日起施行。除了车位占用费的变化外，以后，“公共设施维护费”纳入物业服务成本。

　　入住五成即可成立业主大会

　　条例规定，新建住宅区，包括前期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。入住五成即可成立业主大会。由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　条例特别提出，房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物面积50%以上或首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，建设单位应在15日内书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

　　共用设施维护费纳入服务成本

　　条例规定，物业管理区域内共有部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。

　　“按国家有关规定，对物业服务费用实行一费制，维护、管理、运行的费用都计入服务成本。”省人大常委会法制工作委员会主任赵建钢表示，这样符合国家规定的收费要求，也可以避免因为分期收费带来不必要的麻烦。

　　物业使用性质不得改变

　　实际生活中，很多住宅小区的业主将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房，严重影响了其他业主的生活，对此，条例增加规定：业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　“业主委员会”也能依法起诉

　　条例增加：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　条例还增加规定：“业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。”并在有关业主公约和业主临时公约内容的条款中进一步明确了相关要求。

　　不得擅自改变共用设施用途

　　规划中的小区停车场永远地停留在图纸上，居民只能“望图纸兴叹”，因此小区共用设施的问题受到市民关注。条例中规定，物业管理区域内按照规划建设的共用设施，不得擅自改变用途。物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。

　　对于小区内的共用设施，条例规定，供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。

　　小提示 业委会经费咋管？由业主大会定

　　“有些业主委员会成员，完全自愿给小区服务，根本不要钱。”审议时，有常委会组成人员认为，物业管理条例中规定，成员要有补贴，规定不太合理。条例最后修改为：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。

　　服务内容、服务标准要公示

　　物业到底给大家服务啥了？市民不清楚咋办？

　　条例规定：物业服务企业要在物业管理区域内的显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目和收费标准等事项。这样，如果物业服务达不到标准，居民可以直接进行投诉。

　　条例关键词解读

　　筹备组

　　首次业主大会会议筹备组由5至9人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余业主代表。组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，筹备组工作经费由建设单位承担。

　　业主大会

　　业主大会筹备组成立起60日内，组织召开首次业主大会，选举业主委员会成员。业主大会会议表决采取记名投票方式。

　　选聘物业

　　业主大会可依法选聘新物业服务企业，业主委员会或物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业服务区域内公告全体业主。

　　业委会

　　业主委员会组成人员为单数，每届任期3年，可以连选连任。

　　前期物业

　　物业交付使用前，发生的物业服务费由建设单位承担。

　　车位费

　　物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。机动车辆停放服务费、机动车辆场地占用费的收费标准应在物业管理区域内公示。

　　物业费

　　业主逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可加收滞纳金。