江苏再推10项房产新政 开发商终获商品房定价权

　　厦门样本：住房保障困局待解

　　12月17日，厦门岛外最大保障性住房项目集美滨水小区全面封顶，这将为厦门岛外再提供5300余套保障房。

　　用厦门市规划局局长赵燕菁的话来说，厦门的问题之一是，既有的住房保障体制下，本地居民无法消化保障房供应量，本地居民实际上需要的是改善性住房，而非90平方米以下的保障房。

　　2007年“国务院24号”文中关于经济适用房的有限产权界定政策，就是来自厦门试点的经验。可以说，厦门模式正是当前全国力推的分层次保障体系的缩本。

　　“厦门模式”简单解释就是“住房保障全覆盖”。厦门市财政拿出了上百亿元，建设了几十万套经济适用房和廉租房，其中80%是廉租房。

　　但是，厦门模式要在全国复制却并不容易。几十位先后到厦门考察的地方建设局长们都如此表态。河北一位建设局副局长对本报记者说，厦门模式得以实行主要是地方财政充裕，而且地方政府愿意出钱顶着。

　　中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立表示，目前很多地方政府由于缺钱、销售难等问题开始放缓建设保障性住房。这实际上是当前全球金融危机下，地方将房地产作为经济发动机的后果。

　　赵燕菁认为，怎样因势而变，将住房保障与扩大内需、刺激经济的政策结合起来，或许是破解当前全国住房保障困境的最好办法。

　　厦门样本困局

　　住房保障工作需要地方政府积极投入资金，而像厦门这样舍得投入的地方政府，如今正面临诸多尴尬。而作为住房保障工作的先行者，厦门今天遇到的问题，也正在逐渐变为全国其他城市管理者们案头的难题。

　　首先是需求疲软。

　　厦门此前曾高调地宣布了“10万套”的保障房建设计划，随后又悄然搁置，改为“以需定产”。即使如此，厦门保障房建设了2.6万套，而实际需求只有1.8万套。厦门正在尝试扩大保障房覆盖面，外来务工人员、非低收入者都可以参与到保障房计划当中，可以申请廉租房或者购买小户型经济适用房。

　　目前，厦门本地人几乎全部参与了住房保障计划，都取得了小户型的廉租房。如果厦门本地居民购房，一般都是买面积比较大的改善性需求住房，但是这类住房要从商品房市场上提供。如果保障房做成大户型，无疑将冲击商品房市场需求。

　　“如今厦门岛内已经基本人人有房住，保障房覆盖面开始扩大到外来人口和非低收入人群。”赵燕菁介绍，虽然目前厦门房价较高，但是厦门当地人早已实现人人有房住。政府建设的廉租房，以低价租给住户。由于这种廉租房配套好，地理位置不错，厦门很多人已经实现了“以租为主”的住房方式。

　　其次是资金保障问题。

　　以前，厦门保障房建设资金投入是靠土地出让金撑着。而今年以来全国房地产市场不景气，导致地方政府土地出让金收入普遍下跌。与此同时，厦门还安排了很多大型基础设施建设项目，财政开支较大。

　　从2006年开始，厦门每年投入保障房建设的资金都在15亿元以上，而且土地相关税费减免也很到位。保障房建成后，还需要大量的运营资金。厦门保障房80%是配租，因此这些保障房的建设成本、运营成本都需要厦门市政府财政投入。目前，厦门保障房每平方米租金约10元，一套60平方米的房子计算，每月收取的各种租金、物业费加起来不到1000元，连政府垫付的建设款的银行利息都收不回来。

　　厦门一位官员电话中对记者说，厦门正在积极向住房和城乡建设部争取，看能否在厦门开展一个试点性工作，解决保障房建设缺钱的问题。

　　最后是缺乏完善的退出机制。

　　在以租为主的保障住房方式下，住户没有办法取得产权，也没有积极性去改善自己的住房条件，反而阻滞了商品房住房需求。按照一般规律来言，社会中低收入者住入保障房后，大约会在5-8年期间有改善住房需求，也就是要购买较大户型商品房。但是厦门这种高福利的住房保障政策反倒使社会有了一个心态：这样便宜的房子不住也不能交回政府。

　　为此，厦门最早的保障房小区之一万景公寓的物业管理人员只好每天晚上统计哪家灯没亮，长期观察这家是否有人住、是否本人住等等。

　　地方“微调”住房保障体系

　　而在房价和地价下降，土地财政不继的情况下，一些地方政府开始“微调”住房保障体系。

　　曾经高调退出限价房的北京市，在遭遇了限价房滞销的问题后，转而实行限价房配建商品房。限价房已经从每年可以为北京市回笼资金100亿元的产品，变为低调处理的“保障房伴生品”。

　　经济适用房处境同样不妙。在石家庄、沈阳、济南等地，由于经济适用房影响了商品房销售，地方政府为了稳定当地房地产市场，开始停建经济适用房，转而选择从市场上收购商品房来代替经济适用房。

　　对于经济适用房的购建之争，业内旷日持久。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向记者表示，他支持地方政府主导的购买二手房作为经济适用房的作法，这样可以减少成本，同时分散居住也可以减少后续的管理成本，政府不用再为此专门组建小区物业管委会。

　　但是一位地方住房保障办的官员接受记者电话采访中也表示了他的担忧：从市场采购商品房，是政府推脱责任的表现。实际上，一些地方政府在经济适用房建设中一直没有落实土地、税费等相应减免，致使经济适用房没有价格竞争力。

　　除了经济适用房外，廉租房也处境尴尬。河北、辽宁等地宣布将经济适用房和廉租房并轨后，实行廉租房为主的住房保障政策。但这仅是地方政府为了摆脱经济适用房卖不动的一个被动之举。

　　更让人关注的是，贵州等地开始试行了“廉租房销售”。记者电话采访贵州省建设厅保障处一位人士时，该人士坦承，西部地区财政困难，即使有中央的财政资金扶植，也难完成下一步的保障性住房建设指标。万不得已的情况下，决定将廉租房卖掉，回笼资金作为内部循环，以支持下一步的廉租房建设工作。

　　“国务院24号文”中明确规定，廉租房作为城镇低收入群体住房保障的产品，不能买卖。而住房和城乡建设部对地方政府“微调”住房保障体系的做法，并不赞成，正在积极关注，研究相应对策。

　　尹中立向记者表示，当前扩大保障房建设是合理的，因为国内有70%的人需要保障房产品。当前主要矛盾是，如果要靠房地产产业拉动经济增长，必须刺激市场需求，或者减少保障房供给量，逼迫商品房需求。而如果要考虑民生问题，就得加大保障房规模，抑制房价。我国现行的双轨制房地产体制，原本就游刃在保经济增长和保民生之间，只是这轮全球性金融危机来势太猛，使我们没来得及做好这个调整。

　　“当前政策必须处理好调控目标的取舍，看你最终想要什么，不可能兼得。”尹中立说。

　　顾云昌表示，现在国家提出9000亿保障性住房建设计划，每年130万套，恰逢房地产低迷，如果说这些措施会影响到商品房存量的消耗，也只有可能是经适房，而廉租房本来就是给没有购买力的人群。

　　而赵燕菁依据厦门的经验提出，住房保障的目标应该是帮助在城市化进程中的新增人口，包括农民工、大学生等解决住房问题。

　　赵认为，随着住房保障的逐步推进，应该看到这部分人才是需要保障的人群，也是城市财富的主要贡献者。吸收这些人群有利于城市人群结构的改善，“如果仅仅是拿全部纳税人的钱去做本地户口人群的改善住房条件工作，这样的住房保障工作肯定永远不能实现‘居者有其屋’的目标”。