上海每年开建400万㎡经济适用房 不会冲击楼市

　　上海住房保障和房屋管理局局长刘海生：

　　“每年开建400万经济适用房，不会冲击上海楼市”　　

　　本报记者 赵飞飞 上海报道

　　1月12日，在上海市第十三届人民代表大会第二次会议预备会后，上海展览中心东一馆二楼，上海各委办局的领导现场处理人大代表议案、建议。

　　新成立的上海住房保障和房屋管理局台前，人头接踵。保障性住房问题，成为上海今年“两会”的关键词。刚上任三个月不到的刘海生局长始终面带微笑，倾听人大代表的想法，并不时与代表轻言商议。

　　房管和住房保障工作对刘海生来说并不陌生。他此前曾担任上海规划局副局长。在加入规划部门之前，曾是上海某区房地局的负责人。

　　不过，接手上海市住房保障房屋管理局，刘海生面临着更大的挑战：上海市房地产市场发展正步入转折期，观望情绪弥漫，成交量逐步暗淡。而刘海生此时却担负着另外一项重任，确保完成年内的400万平方米的经济适用房建设，并盘算未来新时期庞大的住房保障体系。

　　“有地产商担心每年开建的400万经适房冲击楼市，我们判断不会有太大冲击。”1月12日，刘海生在接受本报记者采访时表示，经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难，而商品房市场主要是为中等收入或高收入的群体改善住房提供资源。

　　“企业不能打着经适房的牌子进行经营性的操作”

　　《21世纪》：目前上海在经济适用房建设资金途径、建设模式的具体操作方式如何？

　　刘海生：上海经济适用房建设主要是政府主导，国有企业参与建设。前期的资金，有政府的财力投入也有来自于银行的贷款，目前中央还在研究新的筹资渠道，但是具体文件还没有下来，上海2008年建设的资金主要由政府筹划，但是如果要长期保证稳定的资金，也需要进行新的开拓。

　　在市区协调分工上，上海市级部门进行统筹安排，规划选址。建设则以区为主，例如2008年重点推进项目浦东三林基地，规划经济适用住房建筑面积约174万平方米，共分为5个建设地块：各由黄浦、浦东、静安、卢湾及市住宅中心组织开发建设，今后还是以区为主。

　　2009年的建设，上海市政府已经有个初步的计划，希望再开工建设400万平方米，目前国土规划部门正在做前期的选址，由于每个地块的情况比较复杂，还有用地指标，基础设施配套的问题，具体推进还要看我们的工作节奏。

　　由于中心城区黄浦、卢湾、静安地价较高，资源有限，每平方米售价两三万甚至更高，难以适合建设成规模的经适房小区，未来集中建设项目的选址多数会围绕上海外环附近。经济适用房的郊区化已经是国际上的趋势。

　　另外，今后收购一些老房子也将是上海经适房的房源之一。

　　《21世纪》：房地产企业如何参与到上海经济适用房建设当中？

　　刘海生：如果有房地产企业愿意按照上海的相关规定，参与经济适用房建设，我们政府肯定支持，但是企业不能打着这个牌子进行其它经营性的操作，其所造房子定价及利润一定要经过物价部门和房屋管理部门的审核。

　　若地产商愿意拿出自己的地投入运作，我们支持，但是要按政府的规定讲好条件，政府规划部门在规划指标上也会给予相应的支持，但必须限制只能搞经济适用房，不允许有商品房的成分在里头。我们限定经济适用房的利润在3%，因为经济适用房毕竟不是以盈利为目的，这与企业追求利益最大化的天性不符合，当然也有市政协委员也是房地产商，他们有资金有管理能力有实力，也愿意在赚钱之后，为社会做些贡献，从政府的角度来说我们也会全力进行支持。

　　关于经济适用房的建设管理，我们主要也是由国有企业执行，管理中就有1%的利润，我们也要让给百姓。当然在政策设计上，上海也鼓励有实力的企业帮助企业职工出资购买经济适用房，解决他们的住房困难。

　　“政府提供经济适用房不能赚，但也不能亏”

　　《21世纪》：上海经济适用房的建设目前主要在郊区推进，但这对交通、就业等各项功能的配套建设上有不小挑战，上海如何解决这些问题？

　　刘海生：房子不仅要考虑居住等条件，原来生活在市中心区的居民一旦搬到郊区，这些中低收入的家庭随之而来就要面对交通成本、就业等种种困难。

　　目前上海集中建设的经济适用房基地，包括顾村等在建的以及规划中的项目，凡是地处近郊的都会联通地铁等轨道交通，但是建成使用会有时间差，这需要一个磨合期。比如浦东三林基地西侧，在建的轨道交通8号线正在加紧施工。另外，小区除了有地铁之外，目前还在和交通港口局协调，除8号线外再开四条公共交通线路。

　　除了交通外，上海还将保证完善学校、医院等市民关心的生活配套设施，把市中心的名牌学校纳入其中，经济适用房集中地区，未来还将有其它高校进驻。但根据历史经验，刚建成的小区住户太少，学校等设施投入使用也会有磨合期。

　　真正住房困难的人也是收入比较低的人，收入低的人往往最需要的问题是就业，住得太远，对其交通成本会有很大压力，但是，政府提供经济适用房不能赚，但也不能亏，因为这也是财政的二次分配，要兼顾社会的方方面面，需要找到平衡点，这样政府也可建设更多的经济适用房。

　　《21世纪》：上海廉租房建设2008年也取得了一定成效，在扩大廉租受益面之时，实物配租比例试点也继续推进，目前的进展情况如何？

　　刘海生：在上海住房保障体系建设中，廉租房的工作有特殊的意义。2009年我们定的目标叫应保尽保，就是凡是符合市政府规定的条件的市民家庭，我们都要全力解决。

　　从数据上看，到2008年10月底时，上海廉租受益家庭累计达到3.98万户，较2007年同期相比增长了52%。也就是在10月27日，上海扩大了廉租住房受益面，将家庭申请标准从人均月收入600元调整800元，目的就是让更多的困难家庭纳入廉租保障体系。

　　而在廉租保障体系建设之中，徐汇等区也开展了廉租实物配租新机制试点工作，这项工作需要更多区县协调推进，目前具体操作办法已基本形成，并在各区县试行。租赁房源主要是由政府提供，租金按照市场租金的一定比例收取，家庭拿出月总收入的5%承担自负租金，其余租金由政府直接补贴给住房出租人，在补贴方式上，我们改变了以往老公房的“暗贴”而为“明贴”。

　　廉租房中，实物配租比例需要扩大，但关键是要筹措到足量的适用房源。去年以来，上海市公积金中心和各区县住房保障机构通过收购、转化、配建、改建、代理经租等多种渠道，已筹措或初步落实房源3300套左右，这也为后续的工作创造了条件。