建议国家“三控”降房价

　　全国政协委员许家印：

　　■本报记者 王小霞

　　全国政协十一届二次会议开幕的第一天，虽然“两会”上有更多关系国计民生的大事值得关注，但是，有关如何降房价的提案却在此次会议开幕前的一个小时，在会场外的广场上引起了强烈关注。

　　3日下午两点半，当十一届全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印刚一出现在人民大会堂门口，就受到了各大媒体记者的围追堵截，采访主题直指其刚刚提交的提案：建议国家“三控“降房价。

　　“要降房价，应从构成房价的几大要素根源入手解决问题。”许家印在接受中国经济时报记者采访时表示，应建立严格的“控制地价、控制税费、控制利润”的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位，从而保持房地产市场长期稳定健康发展。

　　许家印告诉本报记者，解决房价问题，首先要厘清房价的五大主要构成要素。第一项是工程建设及配套成本；第二项是财务、销售及管理费用；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。

　　通常情况下，前两项体现企业在确保质量的前提下如何控制成本、反映企业竞争力，往往没有太大变化。后三项才是真正影响房价的关键因素，如果政府严控地价、税费在一定范围，锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性，房价一定能够下降。

　　近年来，土地出让金成为许多地方政府财政收入的主要来源，一些地方政府热衷于“土地财政”，无形中推动了地价飞涨。目前，我国各城市土地成本占房价平均成本已达30％左右，房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价，又推动了房价上涨，而房价上涨过快致使很多普通老百姓买不起房。

　　因此，许家印建议在目前的土地招拍挂过程中，地方政府不但要控制地价下限，还应考虑控制地价上限。一旦两家（含两家）以上开发商报价超过最高限价，土地出让即告流标，留待下次重新出让。当然，实现这种控制地价的方式，前提是保证充足的土地资源，确保土地市场供需平衡，这也符合供需必须保持平衡的经济规律。

　　在控制土地价格的同时，还应控制税费。目前，房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项，税费成本加起来要占到房价的30％—40％，这些将直接转嫁给购房者。

　　“建议国家完善房地产税费体系，取消大部分不合理税费，这将有利于大幅降低房价。”许家印给记者算了一笔账，例如，按企业毛利润30％—60％清算并实行预缴的土地增值税属人工增值，可直接取消，改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算，仅此一项可节省企业开发成本17．4％。

　　虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业，但利润也应控制在合理的区间。建议国家控制企业利润在一个合理的区间，一旦企业利润超过合理区间，国家将特别加大税收征缴额度。

　　“房价过快上涨，超出市场承受度带来的泡沫破灭，危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益。”许家印向本报记者表示，从长远来看，房地产企业理性控制利润，使房价下降并保持合理稳定，才能保证房地产市场的长期稳定健康发展，这和房地产企业的长远利益也是一致的。