专家称今年库存2.5亿平方米 楼市反弹恐难持续

　　今年库存2.5亿平方米 自住型需求难撑持续回暖

　　21世纪经济报道记者 贾海峰 北京报道

　　作为经济的支柱型产业，楼市的真正回暖，直接关系经济复苏的启动。

　　本报记者根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计，今年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。

　　这是否意味着楼市回暖？

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小户型，为自住型需求，这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放，楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。

　　“预计自住型需求还将持续1-2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则对本报记者表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。

　　户均69平米：自住型需求一枝独秀

　　记者根据北京房地产交易管理网数据，今年1月份以来，北京新房交易量就呈现逐月快速增加的趋势。

　　今年1月份，虽然有春节因素，北京房地产交易管理网暂停交易7天，但1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%。

　　上海的新房交易数据表现波动比较大。1月份新房成交为10783套，2月为35744套，3月为26577套。

　　不过，记者根据上海房地产交易管理网2月份的交易记录发现，实际上上海新房2月交易量受春节因素影响比较大。2月1日，上海新房交易量为21631套，为春节期间没有完成过户的买房者集中过户。

　　同样的春节因素，在北京反映在1月份。北京1月31日集中过户为10511套。因此，除去春节因素影响，上海2月份新房交易量实际数字约为16000套。以这个数据作为对比，上海3月份新房交易量环比上涨了66%。

　　同样，深圳的1-3月新房交易量呈现了逐月上升的趋势。1月份为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了239.42%。

　　“需要关注成交户型面积，”我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说，今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大，而成交户均套型面积则降到了64平方米。

　　而去年一季度北京新房户均成交套型面积约为164平方米。对此，胡景晖分析说，今年一季度新房成交呈现两个特点：一是政策性住房入市使整体成交套型面积下降；二是购买住房的多是自住型需求，而目前房价水平比较高的情况下，套型面积小和总价低的房屋受欢迎。

　　“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房还高，3月份达到了2万套，”胡景晖说，二手房交易领涨全盘，也说明了自住型需求占主流。

　　新浪乐居的一份购房调查报告表明，今年一季度新房购买者人群中，有70%是自住需求，结婚住房需求居多。

　　上海一季度成交户型面积约为68平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。

　　据北京市统计局数据，今年3月中上旬，60-90平方米的小户型仍旧是市场需求的主力。市场供销比为4.2∶1，仅比上期扩大0.1。

　　“在大量新盘入市的情况下，小户型需求仍很旺盛，供需比关系比较好，”胡景晖说。

　　今年库存高达2.5亿平方米

　　“成交量上升很大程度上是反弹，很难说是市场反转的信号，”胡景晖分析说。

　　华远地产董事长任志强在新浪乐居创新峰会上说，对于房地产行业来说，库存消化还远远没有完成。

　　他分析，房地产库存可以分为三类：待开发土地、在建房子、在销售现房。目前，全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化得完这些库存的土地。

　　但是2008年全国房屋竣工量只有不到6亿平方米，剩下的2亿平方米房屋转移到今年的话，需要竣工近10亿平方米。目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此，即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米。

　　这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。