最高法院出台两司法解释厘清物业服务纠纷

　　最高法院出台两司法解释厘清物业服务纠纷

　　物业企业公开承诺应当认定为物业服务合同的组成部分，住改商须整栋业主同意

　　田享华

　　建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件中的一些热点、难点问题可以获得统一裁判尺度了，不过，还有一些涉及物业领域的立法仍等待司法解释予以明细。

　　最高人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（共19条，下称“19条”）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（共13条，下称“13条”），并将于2009年10月1日起施行。

　　据了解，这两部司法解释针对当前物业审判领域的热点、难点问题，作出比较明确的规定：车位按比例配置给业主、住改商须整栋业主同意、房子空置也要交物业费、物业未获续聘无权收费、没有产权证也能当业主。

　　其实，最高法院自2003年初起，即着手展开制定涉及物业权益纠纷案件处理司法解释的相关准备和调研工作。2007年初，上述两部司法解释正式立项。此间，进行了广泛的调研、分析与论证，多次征求了有关部门和社会各界的意见。经过数年的起草制定工作，两部司法解释最终出台。

　　曾参与上述司法解释意见征求活动的上海律协建筑与房地产法律研究会张黔林委员告诉CBN记者，相比原来征求意见的草案，新出台的司法解释改动还是很大。比如相对于原草案，“13条”中就强化了物业公司的责任，规定“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分” 。

　　“以前物业公司可能会有不少口头承诺，尤其是为了获得续约时，但这些都没有写入物业服务合同。”张黔林分析说，现在只要证明物业公司公开承诺了，那么就会认定这是它的责任，无论是否写在服务合同里。不过，他也表示，在原草案中，有两条是规定业主被盗后物业公司相关责任，可能是由于争议太大，就没有出来，而这方面的争议还是需要法院具体案件具体分析。

　　目前容易产生纠纷的民宅商用（或称居改非），改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序。虽然在物权法中称需要“有利害关系的业主”同意，但是这用语过于宽泛，难以适用。所以在“19条”中，就将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”。

　　这一规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。

　　此外，张黔林还认为“19条”中让业主的知情权获得了落实，在该司法解释的第13条就规定，法院应该支持业主请求公布、查阅下列情况和资料，如：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。

　　“两部司法解释的规定都比较详尽，易于操作。”张黔林如是说，不过，他也认为有些物业领域纠纷相当重要的内容还是没有体现，这是一个遗憾。比如业主委员会的选举、罢免，会议召开程序等内容，在现实中已经引发了大量纠纷和矛盾，但是缺乏司法处理的规定，甚至起诉了也不被法院受理，主要都还是靠行政调解处理，远不能满足业主需要。