物权法司法解释：车位按比例配置给业主

　　“住改商”须经全楼业主同意

　　最高院公布的《物权法》两部司法解释将于10月1日起施行

　　□专题撰文 信息时报记者 闫晓光（除署名外）

　　最高人民法院日前公布的《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。

　　邻居不同意不能住改商

　　《物权法》第七十七条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

　　解读：广东法制盛邦律师事务所的傅显扬律师称，广东各地对“有利害关系的业主”标准不同，有的定位整个小区，有的定位为整栋楼2/3的业主。

　　司法解释明确规定了利害关系人的范围，即整栋楼的业主，这不仅将使得各地限制住改商的做法明确和统一，而且将使得住改商难度加大，因为只要有1名同栋楼的业主提出不同意，住改商就行不通了。

　　省工商：住改商松绑与司法解释不冲突

　　信息时报讯 (记者 成小珍 通讯员 胡燕妮) 今年2月，广东省工商局局长卢炳辉作客“民声热线”时表示，只要业委会或居委会同意，住宅商用即可申领营业执照。那么，对于目前已经进行“住改商”的住宅，将如何处理？

　　广东省工商局有关人士回应表示，广东的做法属于地方制定的法规 ，如果有和上位法不一致的地方，还是要以上位法为准。该人士解释，广东为住改商松绑，与《物权法》的司法解释没有冲突之处。理由是，今年2月，广东为住改商松绑,允许登记办照的一项要求是要出具小区业主委员会(居委会、村委会)同意的证明文件，而文件开出的前提已经是“征得有利害关系的业主同意”。新的司法解释，只不过将条件更细化、更具体了一些。新的司法解释10月1日起实行，广东届时做法依旧，“对已领证照的住改商，利害关系人一样可以投诉和举报，查实后或撤消住改商登记。”

　　无房产证照样能当业主

　　司法解释：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　解读：广东胜伦律师事务所的肖启万律师认为，广东当前业主的认定，基本上是指产权证上的人，但是现实生活中，买了房入住后还没有房产证的现象十分普遍，这其中有各种原因，如果如以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，不符合目前的现实。司法解释将业主的范围扩展，不再简单地规定为产权证上的人，便于小区业主共同决定小区事务。

　　车位按比例配置给业主

　　司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　解读：肖启万认为，在实际中，有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主，然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。

　　表面上看，开发商也是优先卖给了业主，不违反物权法，但是会带来不公平。

　　司法解释规定，只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现某个业主对车位、车库提出过度主张。

　　物业赖着不走无权收费

　　司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

　　解读：傅显扬称，物业公司往往被解聘后，赖着不走，反过来还管业主要物业费，理由是他们在事实上管理着小区，如果让业主交费将十分不公平，司法解释对此明确后，物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，法院也不会支持物业公司讨要物业费，物业公司等于白干，没有经济利益，物业公司会主动撤出，这样将从根本上解决这样的问题。

　　住改商9年拉锯战

　　2000年，广州首次颁布“住改商”禁令。

　　2005年5月，广州开始整治“住改商”。约一周内，广州“住改商”最集中地带——天河南上百间商户中，近九成关门停业。

　　2007年，广州市整规办再次透露新规:广州将依照《物权法》第77条规定，通过小区内民意调查，坚决清除扰民住改商,疏导或保留居民意见不大的住改商商户或商业区。

　　2007年8月，天河南住改商商户们以“特事特办”的方式获得暂时性胜利。条件是:商户只能拿一年一签的临时商业执照。

　　2009年2月6日，广东省政府在其网站发布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》明确提出:允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所(经营场所)登记注册。由此，民间与官方争论多年的“住改商”问题终于得到“转正”。

　　2009年2月17日，省工商局局长卢炳辉作客“民声热线”时表示，只要业委会或居委会同意，住宅商用即可申领营业执照。