解读《物权法》“司法解释”

　　小区车位该不该收费、地下室能不能被物业公司出租、物业擅自对物业费提价业主能不能拒交……自2007年10月1日《物权法》实施以来，这些问题就常常围绕在业主身边。想依《物权法》维权，但法律的相关规定不是很明确，这使得业主们维权“欲言又止”。不过这种局面很快就将被打破，前天，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“建筑物区分所有权纠纷司法解释”）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“物业纠纷司法解释”）。这两部司法解释将于今年10月1日起施行。

　　小区停车位是否首先满足业主需要

　　案例

　　2007年9月14日，家住北京市房山区北潞园小区的业主小文（化名）与北京某物业管理公司签订了停车位服务协议，约定由物业管理公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。

　　签订合同后，物业管理公司并未如约为小文提供停车位，小文只能将车停在小区内的道路和空闲场地上。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业管理公司实际没有提供车位服务，收费没有依据，于是将该物业管理公司告上房山区人民法院。但物业管理公司则认为，其收取的并非车位占用费，而是服务费。

　　《物权法》74条

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　建筑物区分所有权纠纷司法解释5条

　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

　　专家解读

　　“如果开发商已按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，开发商就符合物权法第74条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定。”最高人民法院民一庭相关负责人表示，业主在购买房屋的时候对小区停车位的数量是明知的。只要业主已按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现有多辆车的业主要求开发商为自己所有的汽车提供车位的情况。

　　物业擅自扩大收费范围

　　案例

　　2003年，海淀区美丽园物业管理委员会在核查小区物业实际情况时发现，小区内的电梯数量、水泵数量等与计算物业费单价时所使用的数量参数不相符，物业费严重虚高。此后，前管委会就此问题与鸿铭物业公司多次协商，均未果。

　　物业纠纷司法解释5条

　　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　物业纠纷司法解释6条

　　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　专家解读

　　最高人民法院民一庭相关负责人表示，业主委员会根据《物业管理条例》的规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。

　　但实际情况中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。

　　业主共有面积包括哪些

　　案例

　　2007年10月，北京市朝阳区安华西里的业主张先生、于先生依据《物权法》，将所在小区的物业公司北京亿方物业管理有限责任公司及直接承担该小区物业管理工作的北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司起诉至法院，要求确认业主对安华西里某楼地下物业管理用房的法定共有权和管理权，并要求二被告依法赔偿损失。

　　《物权法》73条

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　建筑物区分所有权纠纷司法解释3条

　　除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有。

　　专家解读

　　最高人民法院民一庭相关负责人表示，墙面、屋顶、通道等这些建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间的所属权在法律上没有规定，合同上也没有约定，属于常说的天然共有部分。因共有部分很难通过列举的方法全部囊括，所以司法解释专门做出了兜底性的规定。满足下列两个条件的应当认定为共有部分：1、不属于业主专有部分；2、不属于市政公用部分或者其他权利人所有。