资本金新政迷局：开发投资未升拿地热先行

　　房地产开发资本金比例下调能否使连续下跌的楼市投资止跌回升？

　　许多业内人士表示对此难以预测，他们认为目前在房地产行业正在热烈上演的不是投资开发热，而是拿地热。

　　中国土地勘测规划院一份研究报告表明，开发商在回笼资金后，大都趁土地价格相对便宜时开始增加土地储备，而由于对后市预期不明朗，加之房屋销售情况没有彻底转暖，开发商增加项目投资比较谨慎。

　　阳光100置业常务副总裁范小冲表示，国务院日前调低房地产开发项目资本金比例是个利好消息，有利于促进房地产投资规模，但是当前局势下，是否能达到这一个效果，还要看政策落地后各方的博弈情况。

　　新政下的拿地潮

　　5月31日，北京土地储备中心。

　　昌平东小口地块经过88轮竞价后，最终以3.17亿元价格成交，溢价110%。而这已是北京推出“好地”救市行动以来，第二次出现“小地王”，此前富力以10.22亿元的高价，拿下了起价只有2.99亿元的广渠路10号地，溢价近4倍。

　　而这一连串拿地好戏却上演在北京房地产投资同比下降26.5%的背景下。一名接近北京市住房城乡建设委员会的人士说，北京市今年制定了房地产投资目标要达到810亿元，而1-4月份仅完成338亿元，北京希望通过系列的优惠政策，来促使开发商多拿地、多开发。

　　上述人士表示，房地产投资去年在北京市固定资产投资中占一半比例，今年以来一直是负数，因此导致了全市固定资产投资也是负数。而今年时间过去将半，北京市全面完成经济增长任务严峻，不得不在房地产投资领域出“狠招”。

　　据悉，今年北京市为保经济增长，制定了土地储备投资1000亿元，房地产开发投资810亿元和房屋销售面积1335万平方米的目标。

　　在上述人士看来，今年完成上述目标有希望。因为经过1-4月份的销售回款，大部分房地产企业已经具有充沛的现金流，市场也走出了去年下半年以来极端的供应和观望情绪。北京等一线城市土地投资价值高，如果以好的地块加上合理的价格则有望吸引开发商将投资目光放在北京。

　　民生银行地产金融事业部一位负责人对记者说，从房地产上市企业一季度报表情况来看，多数房地产企业手中现金流处于历史最好水平。

　　例如，4月份，万科销售回笼资金52.7亿元，账上资金已经超过300亿元；远洋地产则有现金超过100亿元，准备大举增加土地储备。

　　以商业地产投资为主的宝龙集团董事局主席许健康也向记者证实了这一点。许29日在新乡城市广场奠基仪式上对记者说，商业地产对拉动地方固定资产投资尤其重要，今年以来，宝龙集团已经接到了几大商业银行的授信通知，目前资金流相当充沛，准备启动新一轮拿地计划。

　　“目前，至少内地房地产上市公司前30名的手头现金都是非常充沛的。”上述民生银行人士称，当前开发商手持充裕的现金，面临两个选择：要么去买地，趁地价比较低的时候增加土地储备；要么去投入到新的项目开发上，加快手头土地储备的消化。

　　范小冲表示，当前许多开发商开始拿地，并不意味着土地市场的反转。大多数拿地的开发商是出于土地储备不足。目前，房地产市场已经呈现区域化不同特点，有的开发商手中存货消化得差不多的，开始积极投入资金开发，开工新项目。而手里存货依然很多的企业，则有可能选择开工上继续观望。

　　记者获得的一份由中国土地勘测规划院撰写的“地价参考”则指出，2008年大部分房地产企业拿地偏少，而今年一季度以来各地楼市的“小阳春”使得开发商资金链“喘过来了气”。而在此时，地方政府又开始推好的地块和优惠土地出让金缴纳政策，于是房地产企业拿地热情被重新点燃。

　　上述“地价参考”中专门指出，虽然目前银行对房地产企业土地储备评价仍然不高，但是如果宏观经济复苏，房地产企业手里的土地储备仍然会变为“财富”，而且会升值，这也是开发商踊跃拿地而不积极开发的原因。

　　据搜房网数据，5月份北京土地成交共23宗，累计交易金额达到61.6989亿元。而此前1月份无土地交易；2月份交易金额仅为6.62亿元；3月份、4月份分别为10.3亿元和10.6亿元。

　　投资博弈

　　“最近很多同行又在上调开工计划，”范小冲6月1日对记者说，国务院下调房地产项目资本金比例的政策对于连续下降的开发投资来说是个利好消息，但是房地产企业是否会大面积复工，还要看宏观经济走势。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也向记者表示了同样的担忧：目前开发商手里存货还比较多，加上房屋价格和销售情况不好，通过1-4月份的销售，开发商手里存有充裕的现金。但是下调项目资本金比例的政策能否成为引子，也让开发商跟随加大项目开工，而不是将手里充裕的现金拿去买地，这还是个未知数。

　　朱中一对记者表示，目前中房协高度关注存量房消化与保持适度的房地产投资规模之间的关系，全年会一直跟踪研究。

　　目前，全国主要城市存量房消化都面临一定的压力：截至2009年5月，北京的销售周期约为10.9个月，上海约为3.58个月，深圳约为7.3个月，杭州为4.68个月。

　　各地地方政府出台了一系列的政策在促进存量房消化，但是在朱中一看来，保持一定规模的房地产开发投资才至关重要。因为，如果不调控房地产投资规模，任由其继续下降，则按照房地产开发周期，在2-3年后，市场会因为供给不足，重新出现房价快速上涨的矛盾。

　　除此以外，稳定房地产投资最大的作用在于配合扩大内需和保经济增长。房地产投资约占社会固定资产投资的三成。如果房地产项目不开工，则不会形成对水泥、钢材等产业链的拉动作用。

　　据国家统计局数据，今年1-4月份全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。

　　今年以来，国家启动了廉租房为主的保障性安居工程，试图来拉动政策性住房投资规模。但是，据审计署日前发布的审计公告内容，扩大内需投资，尤其是廉租房等民生项目投资，遭遇的最大问题就是项目资本金不足的问题。

　　5月27日，国务院调低了房地产项目自有资金比例，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　“这个政策能否拉动房地产投资，还要看开发商对市场的判断和认知程度，”一位不愿透露姓名的开发商负责人5月30日在乐成国际儿童节绘画活动上说，降低房地产开发资本金可能对保障房开发有促进作用，但是对商品房开发还是看市场需求。如果市场需求不足，房价上不去，开发商很难在政策刺激下就积极去投资开发。

　　而据搜房网监测数据，4月份以来，全国主要城市房屋交易量均出现下滑，其中北京下降幅度明显。在5月份的最后一周内，北京市期房住宅签约总量为2738套，环比上一统计周期的4141套下挫33.88%。

　　范小冲亦表示，如果房屋交易量上升是建立在低利润的基础上的，则恐怕会更难持续。因为资金链紧张的开发商已经在一季度的“小阳春”中获得了喘息之机，资金链问题已得到缓解。如果继续“零利润”开发，则一般房地产企业都不会干。