“共有产权”试解经适房困局

　　《时代周报》记者 任波 发自江苏淮安

　　一种全新的“共有产权”购房模式，目前正在苏北淮安这个经济中等发达城市实施。

　　所谓共有产权，就是由购房人和政府按照出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。更重要的是，长期困扰保障性住房的政府资金退出机制的问题，通过这个试点得以初步解决。

　　为何要进行这样的制度设计？这样的制度设计实际会产生怎样的效果？与传统经济适用房相比，共有产权房有优势吗？在住房保障方面，能否给低收入家庭带来实际意义？淮安已经进行了2年的试验，或许能够看出些许端倪。

　　70%产权

　　崔士松一家马上就可以住进新房子了，不过，他家只有新房子70％的产权。

　　去年年底，淮安市住房困难户崔士松摇号中了一套房子，洪福小区A区7幢108室。这套两室一厅的房子76平方米，单价2160元/平方米，加上税费，整套房子的总价17万多。

　　这对于崔士松来说，仍然有点贵。不过，按照淮阴市推出的共有产权房模式，他可以只购买70%的产权就入住。跟亲朋好友借了几万后，崔士松首付6万元，就把钥匙拿到手了。崔士松另外做了一笔6.5万元、5年期的贷款。

　　“省吃俭用，1400元的月供应该没问题。”崔士松今年50岁，夫妻两个都靠打零工为生，好的月份能挣到三千，差的话一千五左右。

　　崔士松考虑着在5年内尽快把借款和贷款还清。“剩下的政府30%的产权，就看情况了，如果能赚到钱就买下来，不行就这样住着。”

　　马上可以住进新房，崔士松很开心。“这在以前不敢想。”崔士松认为，他得益于市里面推行的共有产权房政策。

　　共有产权房全称共有产权经济适用房，2007年8月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

　　简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5％－10％的共有产权房。

　　与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。

　　共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。

　　无人抢购

　　2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。这300套住房面向的是自主购房者，而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户，同样可以购买公有产权房。

　　这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区，每平方米均价2300元。当时，市场价格约为每平方米2500元。

　　销售结果，却让制度设计者淮安市房管局局长邵明大吃一惊。

　　按照当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭，可以申购公有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。截至当年12月，实际申请家庭仅70户。

　　在走访调查后，房管部门发现，即便是共有产权房，低收入者仍然买不起。事实上，按照制度设计，如果是7∶3的共有产权房，购房者需要支付的房款，与购买一套普通经济适用房的价格一样。“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”邵明说。

　　淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月，实际操作过程中，甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够，也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。

　　这一结果与目前有关经济适用房的主流观点正好相符，即经济适用房需面向中低收入家庭，真正的困难家庭无力购买经济适用房，更合适廉租房。

　　2008年，淮安继续推出200余套共有产权房，门槛继续降低，标准为人均收入800元/月，实际情况刚好达到了紧平衡，申请人数稍稍超出房源。

　　今年7月4日、11日，新一片200多套共有产权房将进行摇号。购买门槛仍然是人均收入800元/月，仍然是紧平衡。

　　按照设想，明年，共有产权房的数量如果能够进一步增加，邵明将把标准放宽到人均收入1200元/月，这在淮安市是双职工家庭的收入标准。

　　邵明说，第一批共有产权房推出后反应冷淡，其压力很大。在走访调查过程中，有人坦言说，共有产权房不值得炒作，获利空间不大，不如炒商品房。

　　倒逼得出

　　这恰好达到了共有产权房之设计目的：挤出弄虚作假的炒房者。

　　“当初搞共有产权房，就是想规避经济适用房的制度漏洞。其最大的漏洞就是土地划拨。这导致了同样属性的商品，在市场上却存在完全不同的两个价格，且相差很大。其暴利空间，足以让君子变小人。这相当于计划经济时期的价格双轨制，必然出现‘官倒’，最后的解决办法是什么？就是并轨。放到经济适用房而言，就是土地由划拨改为出让。”邵明说。

　　2004年，邵明在上海学习时了解到，上海当时正在考虑让此前的经济适用房统一转性为商品房，此后不再做划拨土地的经济适用房。实际的案例支撑了邵明的逻辑。

　　2005年，江苏开始出现“租售并举”的经济适用房模式，主要是为了解决拆迁困难户中买不起经济适用房家庭的住房问题。

　　两种模式合二为一，倒逼出了淮安的共有产权房模式。再根据价格比例，倒逼出了7∶3的共有产权模式。5∶5比例的推出，是为了照顾更为困难的家庭，实际就是让买不起7∶3共有产权房的家庭，再按照7∶3的比例购买。

　　共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。

　　“共有产权房试验开始以后，其体现的优势比原来预想的要好得多。”邵明说，很多是其当初没有预计到的。

　　按照邵明的设想，比例可以按照不同收入阶层进行调整。“相当于无机变速。以前的经济适用房按照设定的门槛一刀切，相当于只有一个挡位，现在可以自由调挡。根据不同条件的人群，可以设计不同的比例。比如让中等收入家庭按照8∶2的比例买房。”

　　在南京市建委研究室高级经济师陆玉龙看来，政府掌握部分产权，限制了投机行为，也正是共有产权房的优点。

　　陆玉龙说：“这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能。因为这个政策的出台，直接原因应该是经济适用房制度的漏洞已经越来越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

　　引发争议

　　共有产权房推出至今，也并非没有争议。

　　数量，是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？共有产权房的数量，与普通经济适用房的数量还不在同一个级别之上。

　　“当初推出共有产权房的时候，是一个全新事物，是一个试验，因此没有大规模推。也是在‘摸着石头过河’。”邵明说。

　　另外，在这一模式中，淮安市政府并未拿出真金白银。这一点也成为共有产权房被诟病之处。

　　不过，在邵明看来，这正是共有产权房的优势所在。“两年的试验，并未出现传统经济适用房的诸多弊端，好处倒是不少。下一步可以考虑把量做起来。”

　　想要实现这一效果，共有产权房的供应量，必须达到一定数量，足以影响楼市。

　　按照理论上的理想推算，共有产权房在达到一定数量之后，将可能出现一个临界点，退出者与进入者达到一个动态平衡。

　　最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70％的房子产权。

　　对于这一点，时代周报记者采访的大多数房地产业内人士并不认同。一个不为人关注的关键问题是，经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。

　　事实上，在住房和城乡建设部内部，有关共有产权房问题也一直存在很大的争议。一名不愿署名的官员透露，最初反对的意见占上风。现在，经过淮安2年的试验，这一模式正在逐步得到认可。

　　“虽然我个人认为利大于弊，但我乐于看到不同的声音，事实上，作为新生事物，它仍然需要更多的实践来检验。”邵明说。