今年上半年，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58％。在案件数量大幅增加的同时，疑难复杂类型案件也显著增多。

　　在此形势之下，最高法院于7月19日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（下称《意见》），重点指导房地产业容易引发群体事件的案件审判。

　　纠纷数量随房价波动

　　近期国内房地产业的跌宕起伏直接传导到了司法领域。

　　从去年底跌至谷底，到今年三四月份的“小阳春”，再到近期的升温抢购，房地产价格一再波动，房地产纠纷数量也随房价上下起伏。

　　最高人民法院民一庭人士称，当前，商品房交易市场低迷，房地产企业资金链断裂，进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮，房地产纠纷案件数量相应迅猛攀升，成为国际金融危机影响下增幅最快的案件类型之一。

　　在数量快速增长的同时，这个领域正在呈现一些新的特点。

　　以上海为例，上海市高级人民法院民一庭庭长汪彤总结称：“一是案件数量显著上升，涉案标的比较大。二是要求解除合同的纠纷增多。三是案件法律关系复杂，牵涉面广。四是因开发商不规范经营行为导致的房屋买卖纠纷高发。五是出现因新兴产业的发展引发的房地产纠纷频出。”

　　有趣的是，这几年法院收案情况的变化简直就是房价波动的生动写照。

　　在浦东，2007年下半年随着房地产价格大幅上扬，卖家违约案件一度飙升，约占法院受理的二手房买卖合同纠纷的80%以上。2008年四季度，受国际金融危机冲击，浦东部分区域的新房价格显著下跌，法院受理的退房案件则急剧增加。在前期涨幅过大的三林等地区，以万科旗下的金色雅筑为代表的一些楼盘，部分购房者要求退房。今年4月份以来，房价回升，起诉卖方违约的案件又开始增多，前五个月，房地产买卖、租赁案件增长30%。

　　《意见》不支持退房潮

　　房地产案件数量的增加也潜藏着社会风险，一位基层法院院长向CBN记者坦言，目前房地产纠纷整体上呈现群体性、波动性和延伸性的特点；纠纷形式上多表现为集团诉讼，群体性矛盾尖锐。

　　而这些案件尤其以跌价时的退房潮最具代表性，究竟是支持还是不支持退房？一些地方法院倾向于认为，除非合同约定了明确的解除权，一般因房价下跌或者开发商具有其他微小瑕疵要求退房的，一律不予支持。

　　在这次出台的《意见》中，最高法院给出了明确的办案指导：对于买受人请求解除商品房合同的纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。“对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。”

　　为了达到这样的目的，《意见》还特别强调，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，其中最重要的就是调解。最高法院要求切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要用多种途径、多种方式化解纠纷，防止房地产纠纷转变为群体性行为。

　　“《意见》强化各类房产案件审理中以调解方式结案，强调重视普遍性问题，它的重点在维护经济稳定，解决社会矛盾。”一位资深房地产业律师认可调解的价值，但他也告诉CBN记者，希望不要“过度调解”，法院的判决才最具有示范效应，才能够规范房地产业的发展。田享华 赖婧