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北京推大望京村经验 迁10万人储26平方公里土地

2009年07月24日00:53 [我来说两句] [字号: ]

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》

  7月23日,上午。

  位于北京市朝阳区崔各庄乡的大望京村,已经成为一片平地。各种宣传城乡一体化的标语,刷满了村子附近的围墙。

  本报记者了解到,北京市正准备推广大望京村城乡一体化经验,在朝阳区拆迁整治20多个村庄,将26平方公里土地进行整理、开发后,纳入政府土地储备。

这次大规模整治拆迁,将涉及10万多农民转居问题。

  解决上述棘手的问题,资金来源主要依靠土地储备中心。今年北京土地储备中心获得了1000多亿元授信,投入1000亿元用于土地储备开发。

  “大望京村模式”

  7月3日,北京市委书记刘淇,市长郭金龙来到这块位于京顺路和北五环交汇处的大望京村试点察看,并提出在朝阳区26平方公里土地收储计划中,推广大望京村经验。

  崔各庄乡副乡长胡振俭向记者介绍,大望京村面积达105.6公顷,位于北京市“国门”形象地带,村民多以出租房为生。拆迁改造前,这里垃圾成堆,生活环境很差。

  但是,这几年北京市拆迁成本很高,城市范围内已经推行“市价补偿”,对于大望京村这样的城郊接合部的农村,该以怎样的补偿标准呢?

  7月23日,记者在大望京村采访时,这里已经被夷为平地。只有试点的工作服务处作为唯一的建筑物伫立在村里。

  据了解,该村仅用28天就实现了1692户村民腾退搬迁。

  就在这块拆迁土地南方,是大片的望京地区商业写字楼和住宅。据搜房网数据,该地区二手房价格达到了1.2万元/平方米。

  胡振俭也向记者表示,大望京村之所以能这么快拆迁,与拆迁补偿政策好有直接关系。

  在对村民的腾退补偿方面,当地村民在第一奖励期限内签订协议后每户将直接获得总共4.5万元的工程配合奖和提前搬家奖。在房屋补偿费方面,在第一奖励期限内签订腾退补偿协议并按协议规定时间腾退交房可以享受到城乡一体化试点配合费1600/平方米、腾退奖励费500/平方米。

  如果本村村民原拥有100平米的房子,那么在奖励期间内完成腾退,将会在补偿费方面多获得21万元的补偿。

  胡振俭介绍说,按照此前公布的安置政策,选择定向安置的村民能够获得平均约8000元/平米左右的补偿,并按4500元/㎡购买人均50㎡的安置房。而其余选择货币补偿的村民,补偿额度平均约11000元/平方米。

  10万人“上楼”

  胡振俭介绍,大望京村村域面积总达105.6公顷,41.6公顷用于土地的一级开发。还有64公顷用于建设绿化的主题公园,这一部分计划已在6月12日正式启动,9月底建成。

  记者获悉,大望京村共拆迁各类建筑约50万平方米,按照均价8000元/平方米补偿标准计算,仅给村民建筑物补偿就有40亿元。再加上村民转居的社保趸缴费用和租房补贴等,预计大望京村全部拆迁成本在60亿元以上。

  对于政府来说,如何将这花出去的60亿元赚回来,无疑是下一步北京市准备力推的26平方公里拆迁的前提条件。

  大望京村内用于建设用地的41.6公顷土地在一级开发完成后通过北京土地储备中心进行交易。

  据易居中国克尔瑞信息提供的一份地价研究报告,北京望京地区楼面地价在6000元/平方米左右。而大望京村将来用于商业开发的土地面积为42万平方米左右。如果政府将土地开发的容积率定在3,则该地区将可以开发126万平方米的商业或住宅。按照6000元/平方米的地价计算,则政府至少可以获得75.6亿元的土地出让收入。

  而这一切都还是在大望京村地块没有推出规划的情况下的保守计算。

  7月18日在朝阳区举行的推进城乡一体化暨土地储备工作动员会上提出,将启动26.2平方公里农村地区的土地储备。其中因实施土地储备区域和定向安置房所在地块房屋拆迁腾退的将有4.8万户,10.4万人。

  记者获得的一份朝阳区副区长刘希泉在朝阳区城乡一体化工作会上的讲话稿中内容显示,朝阳区正准备在近期开始这10万人的大规模拆迁行动。

  朝阳区崔各庄乡政府一位工作人员告诉记者,26平方公里土地的整治工作,将涉及8个乡,20多个村,目前为了避免透出消息后,村民集中加盖违法建筑,对这些村名还在高度保密状态。

  刘希泉讲话中还指出,要在这26平方公里土地整治改造中,推广大望京村经验,推行农民变成居民后,仍持有集体经济股权等做法。

  在解决大望京村居民的就业和社会保障的问题时,城乡一体化试点采用农民转工转居,进入城镇社会保障体系。同时拆迁补偿得到了5万平方米的底商,这一部分按照产权变股权,农民变股东的思路,农民将按照一定规则从中划分股权并领取红利,能够从长期得到实惠。

  土地储备风险

  记者发现,北京市大规模推进城乡一体化,大规模拆迁整治城郊结合部的农村,其资金来源主要渠道为城市土地储备整理中心。

  北京市今年全年计划安排土地储备开发投资1131亿元,确保完成1000亿的投资目标,新增4700公顷的储备土地,加上年初结转的8800亩,总的土地储备规模达到13500公顷。

  同时计划年内完成土地开发3600公顷,其中计划向市场供应1600公顷,保留2000公顷的储备以备调控市场,年末结存9900公顷。

  浙江大学公共管理学院教授杨遴杰在接受记者采访时指出,政府在进行城乡一体化试点的过程中,一方面将一部分土地纳入储备,同时推进环境建设,为城乡接合部的经济发展和农民的安置就业提供了更妥善的长远安排。另一方面由政府牵头的土地储备的投资也对经济增长起到了拉动作用,可谓一箭双雕。

  北京市今年大规模加大土地储备,与保经济增长工作直接相关。

  杨遴杰指出,北京市上半年的经济增长达到7.8%的增速,在消费和出口方面的增长并不理想的情况下,政府的投资起到了主要的拉动作用。而这其中对于土地储备的投资占固定资产投资的相当部分。

  据发改委统计,上半年北京市完成全社会固定资产投资1902.5亿元。北京房地产开发投资出现由降转升的变化,土地一级开发和保障性住房建设对房地产开发投资的支撑作用明显。

  面对目前地价不断上涨的局面,7月14日,国土部召集全国专家开了上半年形势分析会。在会上,北京市国土局汇报了1000亿土地储备的计划。而国土部也认为这种大规模整理土地储备的做法,有助于抑制地价上涨,因而准备向主要城市推荐。

  但是,杨遴杰认为,北京市情况比较特殊,其土地市场比较活跃,土地不愁卖。而如果向全国推广这种模式,则存在一定的风险。

  杨遴杰说,虽然近期土地的需求比较旺盛,但是从长期来看,如果经济形势低迷的状况会持续几年,土地需求持续不旺盛的话,土地储备机构的资金运转将陷入泥潭,这个隐患还是值得警惕的。

(责任编辑:肖尧)
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