广州新物管费指导价方案送审，将分五档收费

　　■新快报记者 李琳

　　广州市新的物管费指导价方案已进入送审阶段，相关指导价将从目前的三个档次扩展到五个档次，最高限价可能从目前普通住宅1.96元／平方米上升到2.6元/平方米。

　　指导价久未变 楼盘超限成风

　　广州市物业管理行业协会会长李卓章昨天向记者透露，新方案将根据物管服务的各项具体内容，按服务数量、服务品质等指标细分出五个档次，服务品质越高，收费标准也越高；如果服务内容增加，物管费也可适当提高。对新建楼盘来说，如果物管费定价超过指导价的最高档限价，需经过广州市物价局审批。

　　据了解，目前广州的各小区在成立业主委员会之后，相应的物管收费标准和服务内容主要由业委会和物业服务企业商定；而未成立业主委员会的小区，物业管理收费则实行政府指导价管理。

　　目前广州执行的物管费指导价仍是2004年制定的标准，一类物管企业电梯房基准价为1.7元/平方米/月，二类企业为1.25元/平方米/月，三类企业为0.91元/平方米/月，允许上下浮动15%，也就是说，电梯洋房的最高限价为1.96元/平方米/月。有媒体调查显示，目前广州有近六成小区的物管收费已超过了此标准，大多数豪宅盘的物管费普遍超过3元/平方米/月，有的甚至高达6.6元/平方米/月。

　　指导价分五档 细化服务指标

　　李卓章透露，物管新指导价将拉开各不同档次楼盘和不同服务内容、品质间的距离，从原来的简单三个档次增加到5个档次，新档次主要针对是电梯洋房等中高端楼盘，指导价最高限价将提高到2.6元/平方米/月，扩大价格范围，减少因超出最高限价而需要单独审批的范围。

　　李卓章介绍说，为给小区物管定价以更加明确清晰的指导，方便各方“对号入坐”，新标准将根据小区楼宇管理、车辆管理、公共设备维修保养、公共秩序维护、环境清洁、绿化养护、小区文化活动等各种物业服务的具体内容，按服务内容的多少、服务质素的高低，详细分出五个不同的档次，各档次都对应一套详细的服务内容参照指标和相应的收费标准。有了这些对应的指标，不管是业主、业委会、物管公司还是发展商，在确定小区物管费时就能更方便地对号入座，物管和发展商能明明白白收费，业主也很容易判断小区的物管收费是否质价相符，减少政府单独审批的手续。

　　指导价非强制 没法律约束力

　　李卓章强调，该指导价不是强制实行的价格，并不具备法律上的约束作用。如果物管服务项目比最高档次的指标还要多，还可根据实际情况适当提升物管费。如目前广州许多豪宅项目的物业管理，无论在服务项目还是服务质素上都比指导价所规定的最高档次有所提升，因此其物管费也可根据实际往上调整。

　　物管费涨要过半业主点头

　　新方案将明确：交楼前物管费超限合同无效

　　新快报讯 ( 钟欣)“目前物管费调价的审批程序，一直都是先要过半业主点头才能报送物价部门审批，并不存在‘只要通过物价部门的单独审批即可。’”广州市物价局副局长邱亿通昨天表示。

　　根据广州现行做法，在小区成立业主委员会之后，相应的物管收费标准和服务内容主要由业委会和物业服务企业商定；而未成立业主委员会的小区，物业管理收费实行政府指导价管理。但对于政府指导价管理是否延伸到开发商售楼前与前期物业企业确定收费的阶段，则规定得不够明确。

　　对此，邱亿通表示，新政策明确将开发商与前期物业服务企业的招投标和协商定价行为纳入政府指导价管理范围，并将对此实施重点管理，凡是开发商、物业服务企业在商品房交付之前确定物业收费价格超过政府最高限价的，都将视为无效合同，定为违规。