6家旧工厂经过改造，成为东莞最大的一站式鞋机、鞋材、皮料专业市场。这就是东莞厚街寮厦村鸿运鞋材广场二期。

　　鸿运鞋材广场二期的诞生，是寮厦村通过与商业资本合作，转移低端产业的结果。通过改造旧厂房为专业市场，实现的是土地资源的升级利用，同时也促进了村级产业的转型升级。

　　8月14日，广东省及东莞市媒体采访团赴鸿运鞋材广场等典型企业进行探访。从中，或可窥见金融危机一年多以来，东莞产业结构调整的某些成效和经验。

　　借力商业资本，旧厂房变身2000商铺

　　汪洋书记从这里离开两天后，欢迎条幅仍悬挂在东莞厚街鸿运鞋材广场二期的铺面上。上海阿通裁断机械公司东莞办事处主管刘伟，讲述起当日与书记交谈的情景时仍显激动。他所在的公司在广场9栋租有4间铺位，专卖鞋材加工设备。

　　放在一年前，进厂开店还难以想象。“因为这里原来是90年代初的厂房，还有铁棚，周围环境很差，”刘伟说。

　　时近中午，在灿烂的阳光下，鸿运鞋材广场二期的枣红色欧式建筑闪烁着明悦的色彩。在喧闹的马路旁略显平静。而在过去这里是4.2万平方米的旧厂房，分布有6家生产五金、陶瓷、鞋材的劳动密集型企业。机器轰鸣时，它们与珠三角星罗棋布的村镇企业并无二致。

　　经过改造，如今，这6间旧厂房整合建设成的鞋材专业市场二期，建筑面积6万多平方米，商铺超过2000间。“在这里，采购商可以找到任何鞋业所需的鞋材原料，成品鞋更是其一大特色”。

　　寮厦村土地面积两平方公里，目前共有外源型企业22家。该村党支部书记方贺成介绍，早在1985—1986年就有台湾鞋材企业进驻，“但早期承接的外企主要以小型加工贸易企业为主，抗风险能力差，竞争力不强”。

　　在去年的金融危机中，寮厦村内有工厂相继倒闭，村内的出租屋空置率一度达到了50%。2008年年中，位于鸿运一期旁、后来被改造的两家工厂，也分别因为合同到期和倒闭相继关停。

　　“寮厦村地处厚街镇中心，正因为我们位于中心区，所以不适合再去搞能耗高、污染大的企业。”寮厦村委开始打量家底———本村及周边鞋材发展较早，鞋材运作基础好，鸿运一期成功运作已有一年多，能否将旧厂房整合建设为新的鞋材专业市场?村里决心以退为进，以赢得新的发展空间。

　　寮厦村委开始主动与鸿运一期的投资公司洽谈。同时积极争取原6家工厂的支持。经协商，两间工厂迁到厚街镇沙塘村，1间转移到惠州市，3间结业，根据这些企业的规模和投入，鸿运鞋材分别给予40万元到300万元不等的补偿金。

　　去年5月1日，投资9500万元的改造项目开始。7个月后，鸿运二期投入使用。在整个过程中，寮厦村没有增加新的投入，项目资金也全部由开发商筹集。

　　收厂租变收铺租，集体经济增收三成

　　38岁的福建老板刘国民在鸿运二期共租有3间铺面，面积近300平方米。“这里的租金1平方米30多块钱，管理也比较规范。”他坦承，入驻近一年来订单增加了20%多。

　　“在金融危机的影响下，鸿运二期还实现了招商率98%，7月份商铺上门订单环比增加30%。”鸿运鞋材广场董事长卓木雄告诉记者，鸿运二期目前已有1000多家商家进驻。

　　“选择对旧厂房进行改造，不仅可以节约资金投入，也相对缩短了二期工程的建设时间。”卓志雄说。

　　而对寮厦村而言，则是利用产业升级顺势而为，鼓励现有优质企业利用空置厂房扩大规模，以促其做大做强。“‘退二进三’使寮厦村集体经济贡献比此前单一出租厂房增长三成。”方贺成说，鸿运二期投用后，该地收入由原来的每平方米7元多，提高到每平方米10元，集体厂房收入由原来每月44万多元，增加到每月60万元。单这个片区一年就给集体经济增加收入150多万元，每年集体经济收入增加近30%。实现了“收厂租”到“收铺租”的转变。

　　记者在寮厦村看到，在鸿运鞋材广场周边，还形成了很多与鞋有关的配套商家。“这些与鞋相关配套商家有300多家，今年来才成倍增加。铺租也由1000元/月飙升到6000元/月。周边一些小工厂也顺势改造成铺位，租金更是由以前的8元/平方米上升到300元/平方米。”方贺成说。

　　目前，寮厦村厂房空置率为零，出租屋空置率也由去年年底的50%降为现在的20%。更重要的是，通过改造旧厂房建成鞋材皮料销售基地，寮厦村有效提高了土地的使用效益，推进了产业结构的调整升级。

　　复制“鸿运模式”，还需根据实际情况

　　以“鸿运二期”为带动，寮厦村通过腾笼换鸟和二次招商，已成功消化原10家关停外企空置的厂房，今年的村集体收入也保持了去年的水平。省委书记汪洋走访鸿运鞋材市场期间，听说效益不错时，直言“办工厂不如办市场”。

　　“镇中心周边的村，利用土地商业优势，淘汰落后产能，通过‘退二进三’方式，来实现‘腾笼换鸟’。”东莞市委常委、副市长江凌认为，“这种模式对东莞相当数量有条件的村，是个很好的发展方向。”

　　“然而，对于现有绝大部分村来说，土地商业价值低，不容易发展商业。这些村面临的问题是怎样帮助现有的中小企业来提升。”江凌话锋一转，“从村的角度来看，单个村不容易做到，那么从市一级来说，我们当前很重要的工作就是要组建公共行业创新平台，通过这些平台直接为企业的升级转型进行服务。”

　　寮厦村成功将旧厂改造为商贸中心，是厚街镇推进集约用地、提高土地经营效益的一个缩影。目前，该镇通过改造旧厂、旧村等方法，已盘活土地资源3000多亩。“鸿运模式”被东莞市列入全市“退二进三”工程示范单位和转型升级示范点。

　　但厂房、出租房改铺面，是否一改就灵?江凌表示，并不能将寮厦的模式复制到其他村镇里面去，也要根据各自的实际情况来做。他说:“对于东莞来说，最核心的是把现有的产业、特别是大批有成长能力的企业通过政府扶持和商业机构的支持，实现它的升级和转型。”

　　本报记者徐剑桥王慧

　　东莞报道