2008年12月，叶某与其妻子将一套房屋卖给吴先生。2009年2月吴先生因公出差，便委托叶某为其办理了房产证。同年3月，叶某妻子为向某银行贷款，将该房屋抵押给了该银行。期间叶某妻子在相关文书、合同上签字盖章，银行对房产证进行了审核，并由房地产交易中心进行了抵押验证，但未办理抵押登记。吴先生归国后向叶某索要房产证才得知自己的房屋竟被叶某妻子抵押给了银行，遂与银行交涉要求其返还产证。但银行认为抵押合同已经生效，抵押已经成立。吴先生无理由要求其退还房产证。吴先生不知道该如何处理。

　　财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权时订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记。不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)正在建造的建筑物。抵押登记，便于债权人查看抵押财产的权属关系以及曾经是否抵押，以决定是否接受该财产抵押担保；可以使得实现抵押权的顺序清楚、明确，防止纠纷的发生；有利于保护债权人的合法权益，有利于经济活动的正常进行。

　　上述案件中，叶某妻子向某银行贷款，虽然银行对房地产权证进行了查验，但是未对该抵押权进行登记。虽然有抵押合同，由于建筑物的抵押权需要经过登记公示方可成立，因此该抵押权仍未成立。同时，吴先生与叶某夫妇经双方自愿签订了房屋买卖合同，并且叶某帮助吴先生办理了房屋产权证，该房屋的物权即归吴先生所有，对该房屋的任何处分都应当经过吴先生的同意。本案中，叶某的妻子擅自将房屋抵押给银行贷款，吴先生毫不知情。吴先生在知道房屋被抵押后，立即要求银行返还房产证。因此，叶某妻子的抵押行为应当认定为无效。银行以抵押合同生效抵押权就成立的说辞与法有悖，应当立即将该房屋产权证还给吴先生。

　　吴先生与某银行交涉不成，遂诉至法院，主审法官查明案件事实后，认为抵押合同未经过依法登记，抵押权不成立，叶某妻子与被告之间的抵押行为无效。因此，判令被告银行在判决生效后立即将房屋产权证交还原告吴先生。

　　(作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师) (来源：解放日报)