近日，SOHO中国公司两个在建项目引起了其旁边居民楼业主的反对，围绕北京三里屯SOHO和光华路SOHO2项目的问题，有开发商、施工方、居民和政府相关部门等参加的两个协调会几乎同时召开，问题的焦点都集中在：项目是否威胁到居民楼的安全，项目的规划是否合法，周边居民的相邻权是否受到侵害。
9月10日，中国经济时报记者参加了三里屯SOHO项目居民协调会。
居民楼裂缝、沉降 三里屯SOHO项目南区汽车坡道的施工9月以来一直被“暂缓”，直接原因是遭到了其西边南三里屯西13、14和15号楼(国家林业局林产工业设计院离退休职工宿舍)居民的反对。这些居民大多是具有中级以上建筑工程技术职称的离退休工程师。
他们说，SOHO的施工已经导致其居住楼房的地基松动变形，进而出现地面沉降、地面和墙体开裂等现象，如果在离居民楼更近的地方再开挖“坑深9米、桩深15米”的汽车坡道，会加剧楼房的开裂和危险，将来坡道行车的声音和震动更会使他们不得安宁。
这些工程师向本报记者反映，林产设计院宿舍区邻近三里屯SOHO的东侧微微出现了沉降。记者在现场看到，14号楼一层101、102、103室的地面共出现8条裂缝，墙身出现12条裂缝，并有3处裂缝从1楼延伸到2楼。而对面的13号楼，楼梯间的裂缝一直从1楼延伸到顶层4楼，院子东侧一个平房的沉降缝裂开，“曾经都看得到光”。“新的裂缝还在不断出现。”有居民说。
据称，裂缝最早于2008年3月在14号楼一层的刘师傅家出现，当时SOHO在离他家十二三米的地方开挖地基，墙根和外面的水泥地之间出现了最宽约1公分的裂缝。刘师傅家离SOHO建筑体最近的一个屋子受到影响最大，阳台窗户已经变形开关不上。
居民们反映：自2007年以来，三里屯SOHO一直是连夜施工，吵起来的时候，老年人根本受不了，“一些有心脏病的都搬走了”。此外，紧挨居民楼的庞大建筑体直接影响了他们的日照、采光、通风和交通，一个居民家的玻璃甚至被夜里的施工打碎。三里屯SOHO的施工以及建成严重影响到他们的宜居环境。相对于受损害程度，他们得到扰民补偿太少。
关于居民楼裂缝的原因，居民们一致判定是邻近的SOHO项目施工造成。一位参与居民楼设计的工程师介绍说，14号楼是大板现浇混凝土结构，配有少量钢筋，并在墙角、墙之间的相交处、楼梯间等处配有抗震柱，每一层都有圈梁，楼板的支座处也加强了固定措施，基础埋深2米，是素混凝土基础，并配有地梁，“可以抗8级地震”。“在SOHO施工之前，一点裂缝也没有。”
他表示：“SOHO施工完成、全部货载加上去后，居民楼的裂缝和沉降问题可能会更严重。”
而该项目施工单位中建一局五公司的技术人员解释道，他们在挖坑之前已经布置了边锚、护坡桩，并考虑到和林产设计院居民楼距离非常近，特意请了七八位专家到现场查看，对施工方案进行了反复论证和两次修改。三里屯SOHO的项目经理徐某表示：“可以保证按规划图纸进行建设，没有任何问题。”
9月10日的协调会上，开发商和居民同意，由开发商承担费用，共同选择第三方专业机构进行楼房的安全鉴定，在鉴定结果出来之前，汽车坡道暂缓施工。
规划合法性遭到质疑 居民对规划合法性的质疑来源于三里屯SOHO项目的规划平面图，在这张规划图上，三栋居民楼被处理成一块空地。一位居民说：“在规划设计中间，甲方(指开发商)不能把200多房屋产权户都蒸发了，似乎没有施工红线，无视老居民的生活、存在和未来，将来供气、供热、供水等一系列问题都会受到SOHO影响。”
在居民协调会上，北京市规委建管一处赵某解释说，三里屯SOHO项目前身是北京通盈首都花园项目的B地块，而三栋居民楼原本属于首都花园项目C地块的规划范围，由于通盈公司与居民之间没有达成拆迁协议，C地块至今没有动工，居民楼也没有拆。
赵某称，三里屯SOHO和居民楼是一个整体规划，所以，SOHO项目的规划图上没有标明三栋居民楼是合理的。三里屯SOHO项目在2008年办理了开发主体变更和方案调整手续，并取得了建设工程许可证。容积率6.16，是严格按规定执行的，规划是合法的。
但这种说法没有得到居民的同意，他们认为：SOHO的规划和做法损害了他们的房屋产权、价值以及《物权法》所保护的公民的相邻关系等项权利。
根据2004年国务院批准的CBD规划，开发项目容积率不能超过4.0，但处于CBD核心区边上的三里屯SOHO容积率高达6.16，建筑如密林耸立，紧临居民楼，让人透不过气，对交通、消防、防灾和公共安全等形成过度压力。这样的规划即使经过了政府审批就是合理、合法的吗？
城市规划专家李开发在接受本报记者采访时说，正常的规划，对规划区、规划影响区和项目所在区应有不同的安排。三栋居民楼是三里屯SOHO项目的直接影响地区。“规划应包含这一部分，并对这一部分受影响区域居民的相关利益做出安排。没有做出这种安排，这个规划当中是存在问题的。比如三里屯SOHO建成高楼，直接会影响到周边建筑的容积率，进而影响其价值。”
先施工后拿证问题 令居民们不解的还有，三里屯SOHO项目规划审批的时间是2008年6月26日，但该项目实际上在2007年11月就已经开始了施工，而且此前没有对居民进行规划公示。
本报记者在北京市建委官方网站上查询到，三里屯SOHO在2008年同时取得两个施工许可证，批号分别为2008施朝建字0206号、2008施朝建字0207号，开工时间规定为2008年7月8日。
而施工单位中建一局集团有关负责人苏某向本报记者证实，他们在2007年11月31日开始挖地基，2008年在SOHO的东门进行了规划公示。
朝阳区建委施工管理科苏某称，施工单位在规划的红线区域内，遵循规划的施工图纸，建设、规划手续齐全，“应该认定是合法的施工行为”。在工程竣工以后，会有一个规划验收和工程验收，分别看实体和规划符合的程度和质量问题。
北京市规委赵某还做出了一种解释，假如此前通盈公司已取得开工证，SOHO是可以开工的。
但居民对这些说明解释表示不接受。一位居民说，如果只是负责最后的验收，那规委和建委就应该叫“验收委”；通盈公司几年前的规划已经作废，不能作为SOHO提前开工的条件。
李开发认为：“即使通盈公司的施工许可证到了SOHO手里面，他也还是不可以施工，而要把这个施工许可证的主体方进行变更。”
北京房地产专业律师秦兵在接受本报记者采访时说，规划程序是否合法并不是关键，关键是规划的实体是否使现在的居民受到了实际伤害，任何项目的规划都不能违反《物权法》关于保护公民物权的规定。 (来源：中国经济时报)
来源：中国新闻网
搜狐无线更多>>
李咏：现实中不敢发牢骚
我来说两句