广州楼市多月“价升量跌” 新一轮调整压力难免

　　“后十一”时期，楼市处于顶端 买家纷纷观望

　　□信息时报记者 罗莎琳

　　“银十”的梦想彻底破灭，后黄金周楼市将欲往何处？在信息时报记者走访广州市场的过程中，多位专家均表示，由于广州楼市已连续多月处于“价升量跌”的状况，因此，楼市面临新一轮调整压力在所难免。

　　同时，楼价已基本处于顶端，买家观望气氛渐渐浓厚，黄金周已给开发商上了一堂生动的课，不少地产商都表示将会改变推货节奏以及价格。因此，节后市场更值得我们关注。

　　供应

　　节后货量充足

　　多个新盘值得关注

　　十一后，广州的新盘供应依然值得关注，包括荔湾区的超级综合大盘岭南湾畔及地铁上盖物业贵贤上品、珠江新城全新项目嘉裕·丹顿阳光、越秀区的东山一品等备受关注的中心城区全新项目，均在本周末起陆续推出市场。

　　据合富辉煌的最新统计，“金九银十”期间，广州将有16个全新楼盘推出市场，这些新盘共约提供4800套单位，其中中心城区占了10个项目，约2200套；而整个黄金月期间，广州市场的新货总量大概为1.3万套，其中花都区占约31%，白云区和海珠区均占18%。可以说，节后的市场选择还是较为丰富的。

　　其中，最受消费者关注的老荔湾最大规模住宅项目——岭南湾畔将于10月18日正式公开销售。据了解，该项目首期发售约500多套单位，主推80～100平方米的两房、三房户型，预计价格1.3万～1.4万/平方米。而同属荔湾区的贵贤上品，也将于10月推出市场。据了解，该项目首期发售的产品约有400套，预计价格为1.7万元/平方米左右，带豪华装修。产品主要包括77～89平方米的两房和86～91平方米的三房，还会有部分113～152平方米的三房、四房户型。

　　在天河区，位于珠江新城猎德路与海安路交界处的嘉裕·丹顿阳光，在国庆期间以VIP认购活动为主，主推C、D栋，节后将正式拉开发售的大潮。据了解，该项目户型为122～197平方米的3～4房，售价在2万～2.4万元/平方米左右。目前，该区供应较多的项目还有星汇云锦、名悦等项目。

　　而在番禺，值得关注的是雅居乐剑桥郡及招商金山谷两大项目。其中，雅居乐剑桥郡计划于10月推出市场，属华南板块又一千亩全新大盘，主打别墅、低密度多层洋房及高层洋房产品，首期将计划推出313～513平方米之间的联排与双拼别墅。

　　信息时报记者 李东元

　　楼价

　　万元时代来临

　　未来面临下调压力

　　广州个盘楼价从4月的小幅提升到五一后的涨速加快，至10月已达到甚至超过2007年的历史高位。据经纬行研究中心监测阳光家缘网显示，广州十区的9月签约均价已达10932元/平方米，其中，天河和荔湾的签约均价超过1.5万/平方米，甚至白云区的签约均价亦过万元。而消费者的总价承受力也在不断提升。经纬行研究中心对普通潜在购房者的抽样调查表明，十一期间能承受总价在100万元以上的消费者占27.3%，比五一提高了9个百分点。

　　主跌派：调整在所难免

　　在记者采访的过程中，不少业内专家表示，一手房成交下滑从今年的8～9月已有显现，进入10月以来成交下滑更趋明显，楼市面临新一轮调整压力在所难免。朱欣苑表示，由于今年发展商已无资金压力，预计至年底楼价都不会有太大变化；但明年随着政策环境和市场环境的改变，高举高打的策略将难以持续，部分区域楼价有向下调整的可能。

　　“价格还在高位运行，有价无量是楼市拐点的重要标志之一。所以可以预计，节后楼市将有所回落。”中原地产项目总经理黄韬表示。满堂红研究部经理周峰也认为，现在只有小部分市民认同楼价还有上升空间，承接力逐渐减弱，不排除国庆后楼市有转向的可能性。

　　主涨派：开发商不急卖

　　但也有一些专家看好第四季楼市。满堂红研究部高级主任肖文晓则认为，由于今年前三季度楼市的成交情况大大优于开发商的预期，信贷和融资的放松又进一步舒缓了开发商的资金压力，目前开发商无论是在商品房销售节奏的控制上还是在土地拍卖市场上都显得游刃有余，因此成交量短期内的减少恐难对开发商资金产生大的压力。同时，由于去年开始楼市的开工面积减少，在楼市供应相对紧张的情况下，第四季度开发商很有可能继续采取“卖高价，慢慢卖”的策略，降价的可能性不大。

　　肖文晓同时判断，受一手楼价高居不下影响，二手楼价在年末同样难有大的调整。不过，二手楼价比一手楼价更灵活，因此不排除其先于一手楼价调整来换取成交量的可能性。

　　信息时报记者

　　徐凤 罗莎琳

　　开发商

　　年底不会大调整

　　明年才有动作

　　从今年十一黄金周惨淡的成交数据来看，开发商高价、少优惠的“强硬派”策略已被证是失败的，在“后十一”楼市，开发商将作出怎样的调整？不少开发商表示，由于前三季度销售理想，几乎完成全年销售任务，今年年底在优惠力度等营销策略方面不会做大的调整；如果年底成交量持续下滑，不排除明年上半年会考虑调整。

　　某知名大型房企相关负责人向记者透露，短期内不会有太大的让步，因为前三个季度销售比预想的要好，资金已回笼得差不多，因此不急销售。即将于本周末推出全新产品的金沙洲某楼盘负责人向记者透露，基本都按照此前制定的营销策略推新产品，即使从国庆储客情况来看不是很理想，但毕竟上半年业绩在那里，不太担心销售，因此不会改变营销策略。

　　“今年的变化应该不会太大了，很多开发商已将重心转至明年的安排。”朱欣苑表示。在记者采访的过程中，不少业内专家及开发商表示，如果今年底楼价持续攀升、成交量持续下滑，明年上半年不排除将采取“宽松怀柔”的营销策略，楼市也将面临新一轮调整。

　　也有知名开发商向记者坦言，随着政策环境、市场环境的变化，明年上半年不排除在销售价格、优惠力度等方面会做出让步，传统的打折、返现金等促销优惠策略会率先出现。

　　信息时报记者 徐凤

　　消费者

　　刚性需求止步

　　投资者开始收手

　　“现在的房价实在太贵了，自己真的不敢轻易出手，房价什么时候才跌呢？”8天黄金周抽6天时间看楼的陈先生发出这样的感叹。据记者了解到，今年黄金周楼市现场非常热闹，但看楼、咨询的多，真正买楼的少。

　　业内资深专家韩世同表示，高企的房价是导致黄金周成交量少的主要原因；对于十一之后，他认为，“开发商和消费者博弈的情况还会继续，这个过程就是房价要回落的先兆。”同时，据中国房地产测评中心主任龙胜平预测，经过连续多月的成交量价高涨后，部分刚性需求重新陷入观望，成交有所走缓，使得四季度房价将逐步走向平稳。韩世同指出，刚性需求者早已陷入观望状态，在市场上活跃的主要是改善型买家和投资客；而随着房价不断高涨，投资客也已开始收手。

　　记者在采访中了解到，目前有不少刚性需求者已放弃了今年置业的计划。家住白云区的谢小姐将在年底前结婚，今年以来一直在物色适合自己的房子，“之前保利紫薇开盘没有选到自己钟意的房子，后来一直在白云区寻找。国庆前去白云尚城以及岭南新世界看楼，但这些地方的房价比之前高了2000元/平方米，完全超出自己能承受的价格范围。”所以谢小姐打算先租房结婚，买房子以后再慢慢找。

　　有几位业内专家表示，十一后楼市的成交量仍是价稳量跌，消费者仍会静观其变。中原地产项目总经理黄韬表示，今年房价进入快速下降的可能性不大，所以消费者对自己特别喜欢且能承担价格的产品可以入市，但投资客目前不应盲目入市，需要等待，因为今年年底楼价可能出现松动，同时，明年的4～5月可能会出现大量新货。

　　信息时报记者 张金娜