三大非理性思维引发诉讼 主审法官剖析 房贷纠纷居高不下之源

　　办案人语

　　讲述人： 江苏省苏州市金阊区人民法院 朱瑾 耿莉

　　讲述背景：

　　2008年低迷的楼市，让人们熟悉并记住了“断供”这个专业名词，那么2009年楼市的火爆是否意味着开发商、购房人和银行的皆大欢喜？

　　不过，从江苏省苏州市金阊区人民法院最新统计的数据来看，结果可能会令人们失望：今年以来，该院受理的房贷纠纷案件仍占案件总数的一成以上，占金融借款案件的三成以上，与去年相比并无明显减少。

　　房贷纠纷为何仍居高不下？个中缘由引起了法官的深思。

　　在审理了多起房贷纠纷案后，我们有一个深刻的感受：借贷双方的非理性思维往往是引发纠纷的根本。

　　非理性思维之一：“买涨不买跌”

　　老百姓往往有一种典型的从众心理，就是“买涨不买跌”，房价越是被抬往高位，越会出现售楼处前排队抢房的现象。

　　在经历了2008年的下跌之后，苏州上半年楼市呈现颠簸后的疯狂，房价亦止跌回升。今年3月，对楼市持乐观态度的王先生夫妇向银行贷款80万元购买了位于闹市区的某高档住宅，贷款期限为10年。

　　王先生夫妇忽略了一点———正确评估他们的偿还能力，而这就为他们今后的“尴尬”埋下了伏笔。夫妻俩从事的都是船舶销售代理工作，由于全球市场尚未从经济萧条中彻底复苏，2009年两人没有做成一单生意，丧失了还贷能力。

　　在一次法官进社区活动中，一脸愁容的王先生急匆匆地跑来问我们，如果断供，他们将承受怎样的损失。

　　俗话说，冲动是魔鬼，而冲动购房往往要引发纠纷。目前楼市迷雾重重，一部分购房者随意性较大，缺乏长远规划和风险意识，对自身还款能力没有正确评估，一旦遭遇变故，脆弱的履约能力极易丧失，无法承受巨额贷款，最终会陷入房产被拍卖的尴尬境地。

　　非理性思维之二：“有担保还怕追不到欠款”

　　2005年，苏先生和妻子购买了一套房子，向银行贷款63万元，并约定在银行取得该房屋产权证并办妥抵押登记之前，由开发商承担连带担保责任。

　　然而，从2008年9月起，苏先生生意失败，欠下了大笔债务，丧失了还贷能力，累计拖欠还款已超过合同约定的六期，故银行于2009年5月起诉至金阊区法院。

　　法院最终判决二人向银行提前清偿贷款本金35万余元并支付相应利息，开发商承担连带责任。但是令银行感到无奈的是，由于一直没有办理抵押登记，苏先生已经将房产转让给了他人，银行无法依抵押登记获得优先受偿权，而开发商的经营场所也早已人去楼空。

　　在实践中我们发现，一些银行在获得房屋产权登记证后，出于抵押登记手续繁琐及希望延长房产公司担保期限的考虑，不及时对涉贷房产办理抵押登记。同时，也有一部分银行出于某种考虑，选择担保公司对贷款提供担保。

　　但是，银行这样的做法实际上是在将自己置身于双重风险之中，首先是部分借款人自身陷入债务危机，无力偿还时，所购房产往往被查封、拍卖，用以抵债，银行便无法依抵押登记获得优先受偿权；其次，部分房产公司及担保公司资金周转日趋紧张，无法全额承担保证责任，一些规模较小的房产公司及担保公司索性在销售完毕后便将公司注销或不进行工商年检，此时，银行便很难要求保证人承担连带清偿责任。

　　非理性思维之三：“贷款迟还个几天能有什么关系”

　　在房贷纠纷中，最不应该也最经常发生的就是借款人疏忽大意导致逾期还款的情况。

　　李某和江某是一对“80后”的小两口，2006年向银行贷款购置了房子，两人心情好时，会及时向银行还贷，但两人一吵架，就谁也不去银行还贷了。累计到今年8月，银行的逾期还款记录达到了十几次之多。

　　最终，银行只得向法院起诉要求解除贷款合同，并要求李某夫妇一次性支付剩余房款、逾期还款的利息及相关费用。

　　一些借款人尤其是年轻人普遍存在这样的想法，认为贷款晚还个几天没什么关系，有的甚至一晚就晚了几个月，实践告诉我们，借款人终需为这种不以为然的态度埋单。

　　首先，如果借款人逾期还款累计超过一定次数，银行可以要求解除借款合同，要借款人立刻偿还贷款本金和利息，而且还要支付逾期还款的罚息，这就意味着借款人的房子可能要被拍卖用以清偿；另一方面，即使银行没有选择解除合同，逾期还贷对个人信用造成的影响也是不可忽视的，个人的逾期还款记录将被记入征信系统，从而影响个人信用。那些经常逾期还贷的贷款人，以后再次进行贷款时，难度就会增加，情况严重的甚至在银行办一张信用卡都会遭到拒绝。除此之外，个人的不良还款记录也会影响到家人的住房贷款。