房地产业“国企热”：做大产业还是做大泡沫？

　　近期，挟咄咄逼人的资金优势，国企在房地产市场风头强劲，一些国企、央企更是频频成为“地王”买家。

　　持续的“国企热”会不会“烫伤”房地产业？不少人士认为，部分国企借助于资金优势进行的“非理性”的开发、拿地行为，将进一步刺激房价过快上涨，对房地产市场带来较大冲击，并增加后市调控的难度。房地产业“国企热”利弊如何尚难定论，但应警惕其“做大”楼市泡沫的可能性。

　　房地产“升温”，国企“发热”

　　数据显示，今年前三季度，房地产企业销售额前十强中，包括前三名在内的六家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，2007年A股市场排名前十的房企中有六家是民企，而今年则是国企“一统天下”。

　　在土地市场上，国企表现更为强势，是各地“地王”最主要的买家。比如，4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里B地块，楼面地价高达4.6万元/平方米，成为今年楼市回暖过程中重点城市首个“地王”。6月30日，中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限公司出资40.6亿元摘得广渠路15号地块这一当地“地王”；7月23日，金地集团以30.48亿元拿下上海青浦区赵巷镇10号地块，创下2009年上海新“地王”。8月和10月，中国保利集团控股的保利地产先后成为苏州和南京两地的“地王”得主。而在9月先后刷新上海“地王”纪录、将地价推高至70亿元以上的中国海外发展等，也均为国企。

　　综合来看，国有资本主要通过三种途径进入房地产市场，一是通过地方政府控股的“城投公司”进入当地的一级土地开发市场；二是凭借资本优势进入土地二级市场；三是收购优质写字楼等持有型商业物业。其中，土地市场是国企争夺最激烈的领域。

　　日前，有媒体报道，国资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。虽然上述数据准确与否尚有争议，但国企对房地产业的“深度介入”已是不争的事实。

　　另一方面，民营企业正退出重点城市。《浙商》杂志日前针对30家较为知名的民营房企作了调查。这30家房企中，有18家房企今年以来没有拿过一块地。一些民营房地产商说：“我们对明年的形势还看不清楚，而且目前地价过高，我们不敢贸然拿地。”有地进账的12家房企中，七家企业所购土地位于南宁、黄山、镇江、绍兴、温州、宁波等二三线城市。

　　被动还是主动

　　国企进入房地产业，是被动“避害”，还是主动“趋利”，或是两者兼而有之？

　　一国资房企负责人告诉记者，今年以来公司贷款变得“特别宽松”，往往是多家银行主动找上门，请求“帮帮忙”贷点款；对有些上十亿的项目，则会由总行的领导亲自来打招呼，“跟民企不同，巨大的资金优势使国企在房地产市场左右逢源”。

　　民生银行近日发布的《地产金融蓝皮书》认为，国有资本涌入房地产市场，有三大因素：首先，融资能力强，融资成本低；其次，国企的主业正因消费不足而导致产能过剩，房地产行业去库存化进度远比其他行业理想，国企急于扩大地产比重；再次，央企多为垄断性行业，可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损，以快速扩大在房地产行业的份额。由此，民生银行认为：“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象，更是现行经济体制和政策的必然产物。

　　一位不愿具名的国企负责人说，原先国资委规定只有16家央企可以进入房地产，其他企业不能进入。“但这两年来，可能是央企的部分企业，特别是传统加工企业、生产制造企业效益不理想，出口又受影响，所以倾向于在房地产业中加大投资。”

　　长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是“冒险意识”推动，也是“利益驱动”使然，“今年以来房地产业迎来了一个反常的"黄金时期"，增强了企业的冒险意识。此外，目前房地产业是一个"短平快"的行业，出效益快，风险却小，在很多企业看来无疑是最有收益的投资渠道”。

　　应警惕“国企热“做大”楼市泡沫

　　一些分析人士认为，不少“土地”遭遇闲置，恰是因为企业资金薄弱、无力开发所致；而国企尤其是央企拥有稳固的资金链和强大的开发能力，能促进土地资源的充分利用和深度开发。还有人认为，国企拿地是行政力量对房地产市场的管控手段之一，将为日后的楼市调控创造更多主动权。

　　在一些业内人士认为，国企“强悍”入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。一进入上海已有10多年的港资房企人士说，“现在一些国企连楼面价超过两万、三万的地都会毫不犹豫地去拿，这让大家有些担心，如果一两年后这样的价格卖得动，那就说明房价上涨太快了；如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱”。

　　他说，一些国企的主业并不是房地产，但出手却非常彪悍，频频制造地王，这将加剧市场的泡沫化、非理性程度。“我们不怕国企进来，但如果有些企业不考虑资产回报率、财务负债率，而只管依靠巨额的银行贷款和股市融资，非理性地拿地，那将对市场造成很大冲击”。

　　孙钟炬还认为，国企尤其是央企与地方政府一向“关系深厚”，地方政府不会“傻”到去收回国企手中的地。这样一来，“土地闲置两年即收回”等政策的权威性将遭遇挑战。

　　业内人士建议，要进一步加强对信贷资金流向的监管，防止资金过量流入房地产市场；尤其要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外，还应完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。 (来源：经济参考报)