上海迪士尼尚未开建周边小镇房价飙升 或已透支

　　“新嫁娘”川沙新市镇A08-03地块折合楼板价高达1.4万元/平方米，意味着最终建成的楼盘单价可能接近每平方米2万元。

　　迪士尼尚未开建，周边地块已提前升温。“迪士尼项目离我们小区19公里，开车20分钟左右。对我们小区有影响吗？”这是记者在焦点房产网看到的热门帖标题。现在，所有和川沙沾上一点边的业主已开始关注自家房产的未来。

　　住宅飙价或已透支

　　受益于迪士尼项目落户川沙的消息，川沙，这个目前还没有地铁直达、离上海市中心有两个多小时车程的郊区小镇，房价已经从2004年初每平方米3000多元一路飙升至当前1.4万元左右。

　　数据显示，川沙板块商品住宅成交均价2005年至2009年短短5年内累计涨幅达到48.2%。

　　同时，“迪士尼概念”也渗透到二手房领域。安居客数据显示，具备“迪士尼概念”的二手房房价今年3月至10月涨了30%。

　　“从住宅市场看，与奥运及世博的短期效应不同，迪士尼落户，周边配套必将逐步成熟，对当地住宅市场将产生长期利好作用。”戴德梁行综合住宅服务华东区主管伍惠敏表示。

　　不过，伍惠敏从另一个角度分析，目前受此利好消息影响，当地房价已在高位，或已透支未来溢价空间。同时，这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响，并不会由此而推高整个上海市的房价。微观来看，该地区也有可能会因游客太多，导致交通负担过重，反而间接影响住宅成交。

　　商业地产获利最丰

　　SOHO中国董事长潘石屹更是看淡“迪士尼概念”。他认为“迪士尼概念”对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定，“或许远不如一个交通枢纽中心建立对周边物业价值的提升”。潘石屹举例，法国、日本等国的迪士尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“迪士尼概念”对楼市肯定会产生正面影响。这一巨大娱乐项目的导入，将使周边产业格局产生聚积效应，从而带动人口、消费增长，使川沙区域房地产需求增加，档次提高。同时，由于游客流量巨大，周边旅游的配套产业如酒店业、餐饮业等将升级，从而刺激商业地产的发展。此外，随着周边市政配套的完善，以及居住环境的改善，会促进区域住宅市场的发展，另外由于此区域就业人群的显著增加，也会导致住宅需求的增加。

　　但杨红旭也指出，“迪士尼概念”对商业地产的利好大于住宅。他指出，迪士尼项目将吸引大量的高端消费人群，这些人群只具有商业消费价值，而不会对当地住宅市场形成直接促进，“对高端住宅项目甚至会有负面影响。但对于普通住宅项目，属利好消息”。 (来源：国际金融报)