迪士尼落户影响上海房地产 “面粉比面包贵”

　　昨天上午，迪士尼落户上海的信息正式公布，房地产市场反响强烈。昨天首现于上海土地市场的川沙新市镇A08-03地块拍卖，出现了“面粉比面包贵”的案例。上海房地产市场将因此受到怎样的影响？为此，记者采访了有关业内人士及专家。

　　今年首现“面粉贵过面包”

　　昨天上午，被外界普遍称为“迪士尼地块”的川沙新市镇A08-03地块，以11.9亿元，超过底价264%的溢价率，被象屿置业夺得。折合楼板价每平方米14024元。按此计算，该地块开发完成后，房价将至少超过每平方米20000元。业内人士认为，就目前的市场价格开发商已无利润可言。

　　易居高级分析师付琦告诉记者：“该地块不仅成为今年上海土地出让溢价率排名第二的出让土地，更成为今年第一块"面粉贵过面包"的土地。”据CRIC中国房地产决策咨询系统统计显示，川沙板块目前在售的项目中，普遍价格位于平方米12000元左右，最高达到每平方米14000元左右，较低的主力在售楼盘成交均价在每平方米8600元左右。川沙A08-03地块能够拍出如此高价，让人大跌眼镜。从中不仅看出了迪士尼概念的号召力，但也恰恰反映出了迪士尼概念的盲目性和泡沫。更何况，川沙A08-03地块距离迪士尼地址的距离3.5公里以上。此次该地块的地价仅以迪士尼的概念而出现如此涨幅，盲目和泡沫的成分已十分明显。

　　当地房价或已透支未来溢价空间

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区主管、董事伍惠敏认为，从住宅市场来看，迪士尼的落户对市场具备长期效应，周边配套也必将逐步成熟，对当地住宅市场将产生长期的利好，必然有增值效应。首先，反映在周边土地功能的调整，原来周边的工业用地等将有可能调整为商业用地。数据显示，自从迪士尼可能落地的消息传出后，川沙的土地价格便直线上涨了10多倍，而房价在2-3年间，从每平方米2000-3000元上涨到现在的每平方米13000元，涨幅在300%以上，而同期全市平均涨幅仅为78%。从另一个角度来说，目前受此利好消息影响，当地房价已在高位，或已透支未来溢价空间。同时，这一概念仅对川沙地区的住宅产生影响，并不会由此而推高整个上海市的房价。这方面以东京为例，上世纪90年代日本经济泡沫和地产泡沫同时破裂，虽然东京迪士尼依然成功，但是并不能阻挡日本房地产市场的下滑。

　　迪士尼落户影响最大的将会是旅游业。旅游业所带动的相关餐饮、食品、纪念品的消费将会得到明显收益，而相关沿线商铺的收益也将会大幅提升。另一方面，迪士尼乐园落户之后，其相关电影、动画产品的制作以及相关系列产品的销售将会得到很大的推动。

　　本报记者 陈桂兰 (来源：文汇报)