上海获批开建迪士尼 浦东地皮价24小时翻倍(图)

　　本报记者 孙毅蕾

　　昨天，身披“迪士尼概念”的上海浦东新区川沙新市镇A08－03地块，以264%的惊人溢价率———11.9亿元的天价拍卖成交，楼板价达14024元/平方米。就在前一天下午，同一地块的拍卖楼板价还在7731元/平方米，不到24小时，距离上海市政府宣布迪士尼项目获国家审批通过仅两个小时，这一价格却将近翻倍。

　　投资：总建设资金250亿元

　　投资回报预测：一半上海人进场就收72亿元

　　关于上海迪士尼乐园的具体选址、投资规模、合作方式等内容，很可能是下周美国总统奥巴马访沪的主要议题。目前，各种消息众说纷纭，成为概念股和概念地产炒作的依据，但据记者证实，以上内容目前还没有定论。

　　但浦东新区针对迪士尼项目的土地征用工作，确实已经展开。今年9月，上海市国土资源网就悄然挂出了迪士尼项目的一期征地公告。据了解，迪士尼项目涉及59家被征地单位，总面积6134亩。从项目获批到初具规模，至少还需要四五年的时间。

　　原上海南汇区经济委员会主任钱伟忠透露，建成后的上海迪士尼，至少是香港迪士尼的4.7倍。另一位官员也透露，该项目初步预算投资规模将超过100亿元人民币。如果算上土地成本等等，总投资可达250亿元，接近世博会资金的投入规模。

　　据有关人士预测，未来上海奥林匹克公园和迪士尼主题乐园，每年将吸引游客3000万人次，按每人平均消费100元计算，川沙新城一年的总消费额为1.88亿至2.63亿元。

　　也有人用另外一种算法。上海现在有户籍人口1600万，流动常住人口2000万，按照迪士尼门票400元计算，只要一半在沪人员去一次迪士尼，门票收入就高达72亿元。这还不算海内外其他地方的游客。

　　布局：东京香港上海三分天下

　　迪士尼非第一选择：上海曾考虑环球影城

　　据上海本地媒体报道，浦东新区在辖区内川沙镇与原南汇六灶镇交界的地方，即A1机场迎宾大道两侧，预留了两块土地作为迪士尼乐园建设用地。美国迪士尼总部最后选择了位于A1南侧的一块，地理核心恰与黄楼乡赵行村的村部重合。

　　同济大学教授夏四清告诉记者，以往迪士尼在选址上，严格奉行“六小时分割”策略———迪士尼乐园6小时飞行距离的半径以内，不再设第二家迪士尼乐园。但东京迪士尼、香港迪士尼以及上海迪士尼的布局，显然打破了“六小时分割”的策略。他认为，上海市政府对待迪士尼的积极态度，是迪士尼决定在中国再下一城的关键。据消息人士透露，早在2000年，上海决定开设一座大型主题游乐园之后，曾考虑选择美国环球影城主题公园。但后来这事随着当时上海市负责人的下台而不了了之。最终，上海还是把目标锁定在迪士尼主题。

　　预言：2010年是进沪最佳时机

　　迪士尼四年前就预测：上海人届时有钱一年进场一次

　　锦江乐园总经理崔质能，至今仍对迪士尼的“远见”记忆犹新。四年前，迪士尼某代表到沪考察时与他有一次对话。“当时我问‘迪士尼什么时候进上海？’”对方只说了一句：“迪士尼觉得2010年左右，上海人的收入，能达到一年进一次迪士尼的水平。”

　　迪士尼公司的谈判能力也让人刮目相看。迪士尼不花一分钱，在香港迪士尼中持股43%，并且牢牢掌控管理权，还享有保底利润……这一切让人怀疑上海人是不是也会签下“不平等条约”？崔质能认为，迪士尼对市场容量的调查、预测精准度，显示出这个公司背后强大的综合实力。

　　根据有关部门的统计，我国目前共有427家有一定规模的游乐园游乐园的市场前景广阔，开发潜力巨大。

　　在香港迪士尼乐园建立以前，美国迪士尼公司还拥有两家海外迪士尼乐园，它们分别是东京迪士尼乐园和巴黎迪士尼乐园。前者一直是迪士尼最成功的范例，而后者则是最失败的范例。曾认为，迪士尼在东道国遭遇到的两种截然不同的境况，反映出文化因素对主题公园的影响，而中国人在文化上的“崇洋”，让米老鼠在这里拥有大量粉丝。

　　同行：一起做大市场“蛋糕”

　　中国游乐园：本土主题公园更了解市场需求

　　2005年，锦江乐园总经理崔质能曾带队考察东京迪士尼及其周边游乐园经营状况。东京各类游乐园的错位经营让他印象深刻，“我们考察下来，确实也有一些游乐园在迪士尼开出来后倒闭，但它们的倒闭，更主要的原因在于自身，而不是因为迪士尼。”

　　华侨城CEO兼总裁任克雷也提供了一组关于“香港迪士尼对周边游乐园经营影响”的数据。香港迪士尼2006年开业后，一河之隔的深圳欢乐谷2007年游客增长率高达10.2%，并以323万人的年入园人数再次进入亚太地区主题公园十强。和迪士尼同城竞争的香港海洋公园也实现了游客量的快速稳定增长。

　　据《中国旅游报》一组数据显示，中国所有经营游乐园的企业中，只有10%盈利，70%都处于亏损状态，还有20%勉强能够收支平衡。任克雷认为，迪士尼的进入，会促进本土主题公园品牌和整个行业的发展，共同把市场“蛋糕”做大。中国本土的主题公园已经发展到相当的规模和实力，且具有不可替代的优势。比方说他们更熟悉本地文化，更了解市场需求，具有更强的成本优势等。

　　香港迪士尼 珠三角游客 PK上海迪士尼 长三角游客

　　对于迪士尼再度落户上海的消息，香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪认为：“这标志着公司在这个重要及充满活力的市场的发展中再跨进一大步。今年7月迪士尼公司宣布了在亚洲区的另一项重要投资———香港迪士尼乐园的扩建计划。我们现正专注于落实扩建工程，希望能够尽快开展。”

　　他表示，目前香港迪士尼的内地客源中有一半以上来自珠三角地区，未来香港迪士尼将继续以这部分客源为主要吸引对象。而长三角及周边地区的游客市场很大，因此香港迪士尼不会与上海迪士尼形成正面冲突。

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　　“迪士尼概念”能拉动楼市和股市？

　　与迪士尼概念地产类似，迪士尼概念股最近几个月来也表现活跃。但一直关注上海地价的房地产名人潘石屹却认为：“迪士尼概念”对周边商业地产的价值提升，或许远不如一个交通枢纽中心建立的作用。他认为，法国、日本等国的迪士尼项目也都是建在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。所谓“迪士尼概念”的股票和地皮价值几何，有待商榷。