开发商凶猛拿地有恃无恐 囤地炒地收益多风险少
来源：
中国新闻网
2009年11月06日11:28
央视上周日《经济半小时》栏目报道了李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手,指其炒地利润比盖房高三倍。开发商囤地与资本泡沫、房价上涨的微妙联系被暴露在阳光之下,囤地炒地不成比例的暴利与风险引发各界高度关注。
囤地收益好过炒金
据报道称,北京核心城区的工体四号地块2006年被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司竞得,按照约定此地块开工日期为2006年9月20日,峻工日期为2008年3月31日,但一直没有动工,最后该地块于今年8月21日被转让给另一家香港企业瑞安建业。盈科方面的转让价为1.18亿美元,而当初的拍卖价格为5.1亿人民币,按照当时的汇率,仅为0.6414亿美元。如果按照2009年8月的汇率,约为0.7467亿美元,考虑到中间费用,小超人大概赚了0.5亿美元,三年利润在78%以上。分析人士称,如果开发商选择建楼,收益也不过几千万元,大约是炒地收益的1/3。
财经评论人叶檀算了另一笔账:如果“小超人”囤的是同样价格不断上涨的黄金,按照2006年9月15日的现货金为每盎司572.35美元,2009年8月21日为953.85美元,盈利381.50美元,盈利约为60%。叶檀的结论是,在中国一线城市核心区域囤地收益好于囤金。
囤地风险轻松转移
盈科炒地获暴利的新闻在当前新一轮抢地风潮背景下显得极具警示意义。数月以来,北京、上海、广州、深圳等一二线城市的地价不断被新的“地王”推至新高,发展商手中的土地储备估值也得到了进一步上涨,房价也从稳定走向大幅上涨,房地产市场的泡沫化引发众多担忧。
专家指出,发展商在不断推高地价过程中的风险与其获得的溢价收益完全不成比例,风险被稀释在了资本市场和购房者身上。发展商的“圈地运动”在资本市场被解读为利好,而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值,大量资金就这样循环为开发商“输血”。
另一方面,国家要求收回闲置土地的政策在多数时候成为一纸空文,有关部门多次重申与调研的效果也不明显。北京大学房地产研究所所长陈国强指出,企业之所以敢于大规模拿地和囤地,是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为,同样也是利益驱动。
纵横 现场
现场雅居乐一路举牌坚持到底
10月29日,拍卖伊始,广州开发区土地拍卖大厅里就冒出了碧桂园、万科、中信、雅居乐、保利等一大群地产巨头,对这块“肥肉”虎视眈眈。拍卖从下午3时开始就进入“战国”时代。从4时11分开始,只剩下碧桂园和雅居乐“死掐”。至晚上7时52分雅居乐地产最终力盖群雄,笃定拿下位于广汕公路与广州大观路交汇处东南侧的KXC-F8-1-1地块。在本次拍卖会上,雅居乐副总裁梁正坚亲自披挂上阵,频频举牌。在拍卖结束后,梁正坚对记者只说了两句话:谢谢,请不要提地王。有趣的是,火爆的竞价场面连拍卖师都为之汗颜,先后五次提醒竞买人注意投资风险。由于这次拍地长达五个小时,期间拍卖师多次询问开发商是否需要进行中场休息,但都被迫切夺地的代表回绝。关丽
背后
民企接棒地价又创新高
这一次的“地王”激战让雅居乐站在了视线的中心,其实在今年下半年热闹的土地市场上,雅居乐早已悄悄地行动,不知不觉在全国取得了13块土地。
雅居乐年内的第一次出手在佛山南海区。7月初,以11.2亿元拍得佛山南海一幅商住用地,楼面价为3004元人民币。8月份,雅居乐又将沈阳市沈阳新区的四块商住地块收入自己的囊中,代价仅3.6亿元。没几天,花都两块原限价地皮再次进入了雅居乐的口袋,这笔花费4.76亿元。9月6日及9月14日,在中山,雅居乐以5.2亿元的总价买下了总计47万平米的土地；9月23日,顺德乐从的一幅商住地块被雅居乐拿下,代价10.1亿元,9月30日,雅居乐以13.1亿的价格购入了广东从化一商住用地。高潮发生在10月29日,在广州科学城的土地拍卖会上,5个小时的竞拍经历,43.41亿的新地王落入雅居乐囊中。11月2日,雅居乐以9.4亿元的代价入手了常州市中心的一幅住宅地块。截止目前,雅居乐拥有的土地储备楼面总面积已达到3182万平方米。
雅居乐在土地市场上的活跃,主要原因在今年销售不错。雅居乐业绩资料显示,截至2009年9月底,雅居乐已累计合约销售金额约142亿元,达到全年160亿销售任务的88.8%。据标普统计,截至9月底,雅居乐已经拥有现金42亿元人民币。同时,雅居乐也开始在寻求资本市场的资金支持。11月3日,雅居乐发售4亿美元的7年期债券已经启动。分析师表示,这次4亿美元的举债,主要用于未来购入新项目,以及用于支付已购入土地的款项。
雅居乐对这次拍地的回应则是,雅居乐进军广州市场十年,迄今已开发了六大项目,其中部分项目接近开发尾声,有必要继续扩充在广州十区的土地储备。在雅居乐“南拓番禺、北进花/从”的发展策略稳步推进之下,此次拿下科学城地块,正式形成大广州“金三角”战略布局。
现场
碧桂园代表给自己鼓掌打气
在时间冗长、场面紧张的竞价现场,碧桂园与雅居乐展开了激烈争夺。在前四轮的竞价中,碧桂园出价最高,达25亿。下午18时09分,碧桂园喊出40亿的报价,现场传出一片掌声。随后又将报价叫到40.2亿,碧桂园员工自己为自己鼓掌打气。引来现场一阵笑声。当18点47分,雅居乐叫价42.03亿时,碧桂园的拍地代表开起了小会商议对策,随后继续紧紧咬住雅居乐叫价。双方激烈叫价持续至晚上19点52分,当碧桂园以第100轮喊出43.38亿元后,雅居乐报出43.41亿,碧桂园最终放弃了继续缠斗。
背后
低调碧桂园突然激进?
上半年楼市全面回暖,部分房企顺势大胆亮剑市场,取得靓丽的销售成绩。对比保利、富力等地产同行今年上半年业绩的大幅增长,碧桂园上半年销售数据并没有太多的惊喜,显得较为平稳。进入下半年后,碧桂园在融资、拿地、新产品、销售等方面全面爆发,显得异常积极高调。
7月末,碧桂园推出今年的全新别墅产品“玲珑美墅”,以中小面积、低总价、极高的性价比优势主攻别墅市场。而增城荔城街板块的碧桂园荔园,5月拿地,7月即开盘,创广州楼市最快开盘的纪录。8月,以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场；同月,以2.4亿元竞得广州南沙丰田生活区东侧地块；10月初,以8.6亿元竞得佛山禅城区澜石改造片区B地块；同月,以3.9亿元竞得顺德龙江的商住用地；在刚刚过去10月底,更以43.38亿元的报价,与保利地产激烈竞争广州科学城地块,最终惜败。业内人士分析,碧桂园此次一改以往低调大规模拿地的风格,强势积极参与竞标,意在显示其资金状况良好,同时其不惜高价拿地,也显示其在以往低价拿地“物美价廉”开发模式之外,正试图进行新模式的探索。归结起来,即争取拿下城市次中心区域核心地块后,进行高端项目的开发,在当前市场环境下,顺应市场需求新变化,以获得更好的销售局面和利润空间。
根据碧桂园最近公告,其10月份合同销售金额约人民币36亿元,同比增长达142%,签约建筑面积约71万平方米,同比增长155%。截至2009年10月31日,集团共实现销售认购金额约178亿元,其中已签约合同销售金额163亿元。李广军
现场
保利拍地举牌时都特别欢快迅速
相比早早退出的中信、万科,保利地产是坚持时间最长的央企。有趣的是,保利地产在第66轮退出竞争前,一直采取“跟随跑战术”,每轮都报价,但几乎没有报过最高价,最后在离最高出价还差2亿元时放弃。
由于同时还在长春竞拍土地,当天科学城拍地时,保利地产副总经理余英是在网上观看拍卖情况并用手机与现场人员联络。拍卖结束后余英表示“我们从来没有志在必得的土地”。
背后
央企凶猛拿地缘何有恃无恐?
各路外行央企创造新“地王”的盛宴尚未结束,专家级的央企再度凶悍出手。连日来,中海地产在佛山、重庆、沈阳等地凶猛出手,三天内斥资128亿元获得多幅“地王”。退出广州科学城地王之争的保利、中信则分别在南京和广州荔湾区得手,特别是中信地产以21亿元收购城启地产地块,10000元/平方米的楼面地价创下广州老城区新高。
央企和地方国企今年在土地市场的疯狂抢地被一些行家解读为“国进民退”。热衷投资地产的“国字号”企业不仅有中海、保利、广州城建、上海绿地这样的专业开发商,也有中化、中冶、中石油这样的“门外汉”。为何这些国有企业会如此高度一致地看好、看高房地产市场?
房地产专家韩世同提出,央企、国企敢于以远远高出市场预期的价格拿地,表明这些企业在对土地升值的判断上与市场存在着明显分歧。韩世同表示,央企、国企如此坚决,一定是非常看好未来土地还会大幅升值。但前几年一度激进的万科、保利在今年极少拿“地王”,万科更是宣称是吸取了教训,两种判断孰对孰错还有待市场检验。
民生银行日前发布的《地产金融蓝皮书》则认为,国有资本涌入房地产市场有三大因素:首先,融资能力强,融资成本低；其次,国企的主业正因消费不足而导致产能过剩,房地产行业去库存化进度远比其他行业理想,国企急于扩大地产比重；再次,央企多为垄断性行业,可以用垄断行业的暴利弥补房地产行业短期的微利甚至亏损,以快速扩大在房地产行业的份额。因此,“国进”不仅仅是货币政策和经济结构调整的伴生现象,更是现行经济体制和政策的必然产物。
鏖战101回合科学城“回锅”地王再嫁豪门
沉寂已久的广州土地市场,在上周的土地拍卖中迎来了一场罕见的“马拉松式”竞拍,为了争抢一块被退的科学城KXC-F8-1地块“回锅地王”,上演了广州土地拍卖历史上争夺土地最激烈一战。华南巨头雅居乐、碧桂园、保利地产从下午3点一直到晚上8点,麝战4小时52分钟,历经101轮举牌,才分出胜负。此次拍卖,不但创下中国史上土地拍卖时间最长,43.4亿的地价也成为广州土地出让总价最高纪录。而地块的楼面地价也高达7074元/平方米,比“地王”第一次出让的6321元/平方米地价高出753元/平方米。
这次拍卖,改变了以往举牌竞投的做法,而是通过一轮轮的开发商填报价格进行,每次填报价格竞投时间最长为5分钟。现场反馈,也正是因为卖地会采取的新报价竞投方式,导致卖地会时间不断拖延,创下纪录。
从房地产业一片繁荣的2007年,到楼市持续低迷的2008年,再到“地王”重现的2009年,全国楼市正经历着命运“轮回”般的三年。然而这一切,在这块两度“地王”身上展现得更为微妙而明显。
科学城KXC-F8-1地块,根据历史资料显示,2007年9月,该地块被广东中莱投资以44.75亿元高价竞得,折合楼面价达到6321元/平方米,创下的科学城“地王”纪录迄今仍未被打破。然而,期间经历楼市低迷,开发商选择放弃了该地王的开发。此次重新拿出来拍卖,KXC-F8-1地块原先用地面积471939平方米,分拆后土地面积不足原来的三分之二,只有306812平方米。起始楼面地价为2803元/平方米,仅为当初6321元/平方米成交价44%。
值得注意的是,政府为防止“地王晒地”的悲剧重演,广州市国土房管局特意为该地块制定了苛刻的出让条件。此次推出的地块特别强调指出退地处罚措施:“开发商如果因自身原因终止投资建设,提出终止履行合同并请求退还土地的,在政府批准后,定金要没收。”而此次的定金高达1.72亿元,比先前“地王”没收的8000万元翻了一倍。同时,此次推出的地块并未限制户型。
（关丽 王昊 李广军） (来源：南方日报)
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