户型向下房价向上 佛山楼市中小户型成房价推手

　　经历了整整一年时间的回暖,佛山楼市终于又重现“辉煌”。目前,随着房价的再次高位运行,购房者与房地产商之间的博弈也在不断升级当中。不过,在当前大户型产品开始陷入举步维艰境地之时,市场上的中小户型产品却依然备受追捧,而这也就成为了房地产商在本轮博弈中保证销售、维持高价的一大“利器”。

　　新建住宅成交量连续3个月下跌

　　根据前不久佛山市建设局公布的统计数据显示,9月份佛山的新建住宅成交套数为5197套,成交面积为66.1万平方米。与8月份相比,两项指标分别环比下跌了21.88%和21.31%。这是自7月份以来,佛山新建住宅成交连续出现的第三次下跌。

　　而与前两个月相比,此次成交的两项指标下跌幅度更大。其中,成交套数位居今年前9个月的第二低位,低于1月份的5218套,仅高于2月份的4094套；而成交面积则位居今年前9个月的第三低位,仅比1月份的65.79万平方米高出了0.31万平方米。

　　事实上,自去年10月份楼市触底反弹以来,佛山的新建住宅成交就一直呈现出强劲的上扬势头,今年4月份,成交量更是达到历史的最高位,当月新建住宅的成交套数和成交面积分别达到8622套和103.82万平方米。不过,在此后的月份里,佛山新建住宅成交却开始略显疲态并出现下滑。虽然6月份成交量达到历史的第二高位,但成交下滑的趋势似乎已无法阻挡。从7月份开始,全市新建住宅成交就以每月10%左右的幅度环比下滑。

　　不过,与成交量先扬后抑的“倒V”型走势形成鲜明对比的是,佛山房价自楼市反弹以来就一路高歌,虽然中间个别月份出现小幅下跌,但房价的总体走势都是向上发展。

　　以7—9月份为例,虽然这期间佛山新建住宅的成交量连续下滑,但成交均价却继续走高。其中,8月份更是达到6576.88元/平方米,逼近佛山新建住宅成交均价的最高位(2007年11月全市新建住宅的成交均价曾达到6822元/平方米),而9月份虽有4.64%的跌幅,但新建住宅的成交均价仍达6271.86元/平方米,位居今年前9个月的第二高位。

　　小户型逢推必火

　　“事实上,佛山新建住宅成交出现连续下滑,与当前不断走高的房价有着很大关系。”一名地产资深人士这样解析,“成交与房价”的反差表现,虽然目前许多房地产商“鸭子嘴硬”,不愿将成交疲态归结于高房价,但购房者面对涨声一片的楼市观望正在加剧却是不争的事实。

　　“楼市经历一年的低迷,但房价却用半年时间恢复了从前的高位,这样的上涨幅度确实让人招架不住。”在采访中,一名正四处看房的年轻市民向记者表达了无奈,他很后悔年初没有及时出手。而据近段时间记者的现场走访发现,在禅桂中心城区里,一些以大户型为主打的楼盘,人气都普遍较冷清,网签显示的成交量也是零零落落。在一个为后期推货做预热的楼盘里,记者看到,虽然正值周末,但整个销售中心的人气都很冷,到现场咨询参观的客户寥寥无几。而在另一个清尾的楼盘里,剩余的十多套大户型“楼王”单位推出个月有余仍“束之高阁”,其销售中心更是几天都鲜有客户到场,场面颇为“凄凉”。

　　不过,与大户型的疲态相比,佛山的小户型产品依然备受热捧,市场中每有小户型推出必会吸引大批购房者到场抢购。

　　在今年楼市“红火”的上半年,中小户型的销售最为抢眼,个别月份的新建住宅成交量甚至靠中小户型产品拉升,而“五一”期间,虽然楼市推货表现大不如前,但此期间到现场看房的客户主要以年轻人为主,且选择的多是一些面积较小、总价较低的单位。

　　进入下半年以来,随着房价的高位运行,消费者的好“小”表现则更加突出。7月3日,位于季华路的恒福新城推出了约200套60—80平方米两房单位和110—130平方米三房单位,均价约7800—8000元/平方米,开盘当天成交就超过七成。9月27日,位于普澜路的逸彩美寓开放销售中心,吸引了上千人到场。据了解,项目的35-45平方米产品仅为200套,但前来咨询的客户却超过2000多批。而在10月下旬开售首批望江小户型组团的三水雅居乐花园,开盘当天就实现销售金额逾亿元……

　　不仅是新建住宅,在二手房市场里中小户型产品也长期是购房者眼中的“香饽饽”,甚至于一些中介机构直接打出了“你知道你的房子在升值吗”、“欢迎两房三房单位放盘”的宣传语。据满堂红有关负责人介绍,目前交易的中小户型二手房主要集中在老城区,由于老城区的房子有一定楼龄,房价也相对较低,一般只要30万—40万元就可以买到一套二房或小三房的二手单位。“相比动辄六七十万元甚至一百多万元的一手房,低总价的中小户型优势非常明显,这也是其备受年轻购房者喜爱的重要原因。”

　　 房地产商将中小户型当“高价”利器

　　“在佛山,中小户型畅销也是情理之中的事情。”佛山市房地产协会市场专业研究委员会主任骆仪克表示,佛山消费者普遍需要的是总价较低的中小户型产品。无论是去年楼市低迷,还是今年楼市回暖,佛山与其它一线城市不同,其楼市存在的主要问题是产品供应结构不平衡,即高总价的大户型产品占主流,而总价较低的中小户型产品却一直紧缺,远远不能满足市场的正常需要。

　　而自今年以来,佛山楼市出现了不少的中小户型产品,改变了以往一向以大户型产品为主的单一化路线。据佛山经纬的调查数据显示,在佛山禅桂中心城区楼市里,中小户型产品的市场占比已从今年第二季度的23%上升到第三季度的31%。

　　“这主要是由于2007年中央出台的"90/70"政策开始显现效应造成的。”对于中小户型市场占比的增加,佛山经纬地产市场部经理李华宇表示,2007年出台的“90/70”政策规定了新增商住用地的90平方米以下单位须占到70%,而经过两年的时间,许多新规下的商住土地都在去年特别是今年陆续上市,这使得市场中的中小户型不断增多,而佛山各区供应的产品结构也在不断完善。“当然,如今市场拍卖的地块越来越贵,造成楼盘单价越来越高。单价的上涨趋势也决定了以后楼市成交面积将越来越小,户型越来越向广州靠拢。无论从政策还是消费者需求角度而言,都可以预计未来佛山的户型会趋小化。”

　　不过,无论原因何在,中小户型却已成为房地产商保证销售、维持高价的重要利器。

　　一直以来,由于小户型利润空间小,施工难度较大,佛山楼市都是大中户型占据主导地位,其中禅桂中心城区更是“豪宅当道”,甚至一度市场上鲜有中小户型供应。不过,随着去年楼市陷入低迷,中小户型产品却成为许多房地产商的救市“稻草”,而今年虽然楼市回暖迅速,但基础并不牢固,特别是当前房价高位运行,消费者与房地产商的博弈日益升级,大户型产品已出现有价无市的现象,迫使许多房地产商不得不将开发重点转向中小户型。

　　“这样做的好处在于,房地产商既可以保证项目销售和资金回笼的通畅,同时还能维持自身的高房价战略。”一名业内人士这样分析。

　　延伸阅读

　　目前大户型仍占主流供应将趋向中小户型

　　今年佛山楼市出现了不少中小户型产品,改变了以往一向以大户型产品为主的单一化路线。不过,据有关调查资料显示,虽然佛山禅桂中心城区楼市的中小户型市场占比已从第二季度的23%上升至第三季度的31%,但在售产品中130平方米以上的大户型产品仍占据着市场的61%左右。从分布来看,佛山大户型产品仍占据着市场的主流。

　　而之所以市民感觉今年有不少小户型产品充斥市场,佛山经纬地产市场部经理李华宇认为,主要是由于小户型面积小,相对套数较多,因而表现了小户型产品比大户型产品供应多的假象。

　　不过,李华宇认为户型向“小”发展将是佛山楼市的发展趋势,并有望成为佛山楼市未来的主流产品。他表示,造成中小户型增多的原因有三个方面因素。一是由于“90/70”的政策限制,房地产商不得不扩大小户型产品的占有率；二是目前市场缺乏首次刚需买家的产品,而中小户型产品总价较低,加上今年房贷等优惠政策的促动下,刚需买家购房门槛降低,中小户型产品已成为需求者的首选；而第三方面是从技术层面来看,目前中小户型产品创新技术已趋于成熟,产品附加值提升,同时增强了产品的舒适度。

　　链接

　　近期部分上市的中小户型产品

　　依云上城:预计11月底正式开盘,首推79-156平方米的三房和四房单位。

　　佛山雅居乐花园:年底前,计划推出一批面积为80-120平方米的中小户型单位。

　　九鼎国际城:年底前后,将推出40-60平方米的公寓产品,货量预计有上千套。

　　东江国际:预计年底前会推出一批面积为40-50平方米的公寓产品和面积为80-120平方米的单位。

　　雅居蓝湾:目前正在主推面积介于80-90平方米之间的二至三房单位,均价约7000元/平方米,目前一次性付款可享受98折优惠,按揭则可享受99折优惠。

　　翠湖绿洲花园:12月份将正式开盘,一期推出1300多套55-300平方米的单位,其中主力户型为100平方米左右的三房单位,售价约20万元/套起。 (来源：南方日报)