西方住房新政东方住房保障 保障房仍有问题

　　无论是东方的中国,还是西方的美国,中低收入保障房建设一直在提，但我以为，东边不亮西边亮，不管是西方的住房新政,还是眼下的东方住房保障法，到目前为止，中低收入保障房仍有问题。

　　就中国而言，全国保障性住房建设投资不足，存在五大问题。《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。最新数据显示，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。可见，我国保障性住房建设存在规划不够扎实、摊子铺得过大、资金配套困难、保障标准偏高、模式单一等五大问题。

　　其中资金配套方面，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元。其中，中央投入493亿元，占29.4%;地方配套1183亿元，占70.6%。今年以来中央安排保障性住房建设资金下达471亿元，占预算的95.5%;地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。

　　今年以来，由于经济增速减缓和结构性减税的影响，各级财政收入增速普遍较低，完成今年预算存在很大困难。在这种情况下，地方落实保障性住房配套资金压力很大。有不少市县政府将落实保障性住房配套资金寄希望于银行发放政策性长期贷款。有些地方推行农村危旧房改造，政府对每个农户按4000—5000元补助，还不足改造所需资金的10%，许多农户只能依靠大量向银行贷款或向亲友筹借，五保户、低保户等贫困农户难以承担。

　　保障标准也存在偏高现象。国家要求当前保障性住房工作的重点，是通过租赁补贴和实物配租，优先解决城市最困难群众的基本住房问题。有的城市廉租住房建设标准达到每平方米2500元左右;有的城市将保障对象的收入标准提高到人均年收入一万元左右，扩大了廉租住房的保障范围，增加了政府保障的难度。有的地方为推进农村旧房改造，对富裕农户也给予了资金补助，有些农户改造后的住房面积很大，用于出租。

　　因此，其实解决住房难问题，需要更多的市场化机制。日前，关于“2次房改”的话题很热，关于2次房改为什么近期有这么大的呼声呢？其实最重要的背景有两个：一个是我们国家这些年来，一方面，住房的改革之后，使我们城乡居民的住房水平得到了非常大的提高。另外一方面，确实是房价上涨的幅度也超出了许多普通百姓的承受能力。针对特别是低收入住房的廉租房建设，我们国家在前十几年的改革过程中欠债是非常多的。虽然说政府一方面倡导，在实行商品房的同时，要搞廉租房建设，但全国各地的廉租房建设的存量始终水平非常低，难以使低收入者真正享受到政府这部分低收入者住房政策的保障。

　　有人提出一些二次房改具体的意见和设想，那么这个二次房改究竟有没有必要？我以为这些设想对中国的房地产市场问题的把脉确实有比较准确的说法，但是开出的药方呢？可能是值得商榷。比如主张“三三制”的人提倡三种住房制度。其中有一部分对于低收入的和市场房的一部分大家都没有争议。但对高收入者就是买商品房，低收入的由政府提供的廉租房。但中间这部分所谓的“夹心层”，要么是主张政府提供，类似于经济适用房的方式，要么是主张由单位自建房，再分给自己的员工。这些方式实践表明都很困难，也没有太成功的先例。

　　如果再回到从前，回到单位自建房时代，那要走回到过去计划经济来供房的体系下。可事实证明建国以后的30年时间里，这种方式并没有解决中国人的住房问题，相反，中国人住房的改善就是通过市场化的方式改革的。即便是通过所谓的经济适用住房的方式定税率，定地价，定利润率，这种方式在经济适用房一开始试行的时候，也是用这种方式试行的。而事实上，在市场操作起来是非常非常困难的。所以，说狭隘了，中国的市场改革实际上住房市场改革，住房市场改革就必须要走更充分的市场化道路。现在房价高，市场不完善，说有很多很多问题，追根究底不是市场化的问题，而是市场不够充分市场化的问题。及机制有效化得问题。很简单，因为政府唯一垄断住房的土地供应。另外，整个住房市场中间不是一个充分竞争的市场。乐观地以为，如果这些根本问题得到有效改善了，至少我还是相信中国人的住房梦是有可能在市场中得到解决的。

　　于是，我们看到美国政府宣布住房新政以帮助中低收入家庭。即美国财政部宣布了一项刺激住房市场的新政策，支持低住房抵押贷款利率，并帮助中低收入者购买住房或负担租房费用。新政策包括两部分，一部分是支持住房金融机构新贷款的债券收购计划，另一部分是一项临时贷款和流动性计划。这一计划对帮助工薪家庭在经济困难时期仍能负担得起租房费用或拥有房屋所有权来说至关重要。因为奥巴马政府今年一季度推出的住房救助计划中，有一项针对新购房者享受8000美元税收优惠的政策将于11月到期。该政策在近几个月有效推动了房屋销售，但我们看到得是美国房屋止赎率依然居高不下，住房市场形势依然不容乐观。很多经济学家认为政府应进一步支持住房市场，但也有人担忧，过多的刺激政策会引发新一轮资产泡沫。

　　而中国呢？于是我们同样看到住房保障法已纳入全国人大常委会立法规划。即住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划，相关方面已经在抓紧研究，尽快制定颁布施行。全国人大常委会专题调研组已经向全国人大常委会作关于部分重大公共投资项目实施情况的调研报告。专题调研组建议国务院加快住房保障立法工作步伐，尽快制定住房保障的行政法规，使这项工作有法可依。全国人大常委会选择保障性住房建设专题调研组，对建设规划制订、投资安排、资金拨付、地方配套、工程进度、投资效果以及实施中存在的主要问题和需要进一步完善的政策措施等，进行了专题调研。总的来看，重大公共投资项目的实施，在拉动经济、改善民生等方面，发挥了重要而积极的作用。但调研组也发现有些地方的公共投资建设存在一些困难和问题，存在的主要问题包括规划不够扎实，准备不够充分，地方财力紧张，落实配套困难，政策不够协调，执行不够严格，责任不够清晰，机制不够健全，进展不够平衡，进度比较缓慢。对此，调研组也已经提出了相应的建议。比如有效的建议是把握投资方向，优化投资结构;落实配套资金，完善政策措施;落实工作责任，确保建设成效;深化体制改革，健全机制保障;加快立法步伐，健全法制体系。

　　由此可见，西方推出了住房新政,东方推出了住房保障法,尽管目前中低收入保障房仍有问题，但相信今后还是能对中低收入者的住房保障起到有效改善作用的。

　　（冯晓东） (来源：四川在线)