国土部对住宅用地出让面积设限 防大开发商囤地

　　防大开发商垄断土地 国土部设限住宅用地出让面积

　　刘展超

　　为预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地，国土资源部已经出台措施予以防范。

　　封顶20万平方米

　　国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

　　一位国土部官员对CBN透露，之所以对单块商品房用地的出让面积作出限制，主要是想鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争。

　　“同一地理位置的地块，出让的面积越大（假设容积率一样），对拿地企业的资金要求也就越高，如果不规定地块出让面积的上限，一些中小开发商可能就根本没有拿地的机会。”上述人士称。

　　根据北京土地整理储备中心的官方资料，CBN记者统计后发现，在北京今年已经成交的商品房地块中，有15块地的出让面积超过了20万平方米，其中，近期为房山长阳镇带来近70亿元的土地出让收入的三块地出让面积均超过了20万平方米。

　　在这三块地中，两块为万科和中粮旗下的合资公司获得，另一块则落入了北京城建手中。

　　而在北京土地整理储备中心的23块“正在交易地块”中，尚有6块商品房性质用地的出让面积超过20万平方米，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地的出让面积甚至高达52.6万平方米。

　　此次国土部发布新目录的日期为2009年11月10日，并规定凡列入《限制用地项目目录（2006年本增补本）》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门方可办理相关手续。

　　不过，像北京上述几块超过20万平方米的“正在交易地块”，目前尚不知是否仍会受到新目录政策的限制。

　　打击囤地新举措

　　设限单块土地出让面积除不仅能够在一定程度上防范大开发商拿地垄断，还为解决开发商囤地问题提供另外一种途径。

　　按照国内目前的房地产开发模式，当单块房地产用地面积过大时，开发企业一般会将其分期开发，一年只开发几分之一，这样就导致整个开发周期可能会长达数年，这客观上造成了“囤地”的可能。

　　近年来单宗地块出让面积创纪录屡见不鲜。如北辰实业与北京城市2007年以92亿元的高价竞得长沙一地块，出让面积竟然高达78万平方米，规划建筑面积380万平方米。

　　华远集团总裁任志强近期曾在其博客中就此项目提出疑问：即便一年50万平方米的开复工也要十来年才能完成，也就是说至少50%以上的土地会存五年以上。为什么政府不将土地缩小、划开了去拍卖？

　　然而，在当前的土地出让市场，主要决定权由地方政府自行掌握，一般乐于将一个面积较大的地块统一出让，一方面可以迅速回收土地资金，另一方面也有利于后期统一规划。

　　但今年以来的土地市场过度火爆，天价地块接连出现，让小宗地块出让再度进入决策视野。

　　在今年此前国土部的一次内部座谈会上，多位土地专家就建议称，大地块出让相当于把一个区位的垄断性给予了一个开发商，国土部应该研究小地块出让，给地方政府一个指导性的东西。

　　国土部下属研究机构——中国土地勘测规划院地价所近期所做的一份分析报告也建议，为了稳定地价，要调控供地节奏，合理设置单宗土地出让面积上限，这不仅可以缓解市场对特定地段土地的供需矛盾，而且可以有效地打击囤地，控制开发节奏，缩短开发周期，促使房地产市场更加规范发展。

　　一位土地专家称，如果将北京广渠路15号地（北京今年地王）划分四块，可能总价就不会出现达40.6亿元的高价。

　　除了设限土地出让面积，国土部在处理房地产用地上还将有更多的措施。国土部规划司司长董祚继在上周五的一次发布会上透露，今明两年将加大用于保障性住房建设的土地供应量，并将出台防止房地产开发商过度囤积土地的政策措施。