青岛政协委员调研开征物业税面临的制约因素

　　目前，物业税开征范围、税率等均不确定，各项工作处于研究阶段。从目前相关部门公开的信息看，虽然目前征收不动产物业税的具体实施细则和措施还未出台，但基本框架已明确。青岛市政协委员、青岛市国家税务局副局长、党组副书记万德利通过调研，认为物业税的开征并非容易，必须具备四个条件。第一，就是物业税征收要求各种产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征；第二，要理顺各种产权关系。国有土地和集体土地应该并轨，因为目前集体土地倒卖现象严重。现在从土地使用形式上看，有出让和划拨两种，这两种不同形式最终在房地产产品价值体现上差别很大，两种形式混杂对于征税工作难度更大；第三，要有公平、公正的评估机构；第四，房地产税费体系要完整。

　　从具体情况看，万德利委员认为开征物业税面临的诸多制约因素是：

　　第一，如何完善现行税收体系影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税？开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分？是按照地理位置，还是按照户型面积、拥有套数或者按照物业价值，标准很难界定。因为，我国目前仅居住类房屋就分为廉租房、经济适用住房、公房、拆迁安置房、自建房、集资建房、两限房、商品房、新农村改造房、棚改房、市政建设用房等一系列不同政策的房屋。对于这些政策基础差别巨大的房产评估价值并征收物业税存在困难。

　　第二，如何确定物业及土地归属权。开征物业税首先面对物业及其所依附土地的所有权问题。因为，物业税从其属性来看是一种财产税，目的是为了纳税人所持有的物业保值增值而设立的税收。正因为如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。其前提是物业的保值、增值，征收的基础是建立在物业及土地的私有化之上的。而在我国，土地是国有的，购房者只拥有70年的产权。这就是说，我们购买的物业随着时间的增长其资产是在贬值的。从这一点来看，我国征收物业税的基础是不牢固的。

　　第三，物业税的司法地位及立法程序。开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律关系调整的问题，因为，按照现行立法程序，要增设物业税这样一个新的税种，必须经过全国人大的相关程序，确立相应法律地位才能实施。而要设立这个复杂的税种，涉及方方面面利益调整，从多部门决策到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议，再到提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间才能完成。

　　第四，如何有效评估物业价值。除了物业的多样性特点之外，评估人员短缺、评估体系尚未建立等都是制约的因素。中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力量不足。（孙江霞） (来源：人民网-中国政协新闻网)