北京房荒真相调查 开发商借机保房价

　　一个多月以来，北京商品住宅价格让人们于8、9月开始期待的“价量齐跌”化为泡影。

　　CRRC中国不动产研究中心最新数据显示，10月，北京市商品住宅成交均价未能延续9月下跌的势头，反转上探至16083元/平方米，这是继8月后成交均价再次突破16000元。11月2日到8日一周，市场上新增供应房源开盘均价环比前一周上涨竟达22.17%！

　　与北京楼市的强烈反弹相对应的则是近来媒体有关北京“房荒”的报道。10月底，有媒体报道称，“北京楼市现楼荒，新房库存不足10万套，仅够5个月销量”。

　　一时间，排队抢号、开盘售罄的消息不绝于耳。“房荒”似乎已然来临。

　　那么，这一描述北京楼市“供求关系紧张”的词汇背后究竟隐藏着怎样的市场情况？

　　来自感受的“房荒”

　　“终于买到了！”记者的朋友李先生这几天常将自己的买房经历挂在嘴边，他四处托人两个月后，终于在五环以内买到了一处100平方米左右的房产。

　　如同李先生这样的人并不少见。11月以来，每逢记者致电在售楼盘，常常得到“您快来排号，晚了就没有了”的回复。

　　在供应方面，由于今年早已完成了销售额度，“不差钱”的开发企业在市场步入淡季之时推盘并不积极。

　　“11月预计开盘项目数量相较8月80余个缩减了五成，新盘入市步伐明显减缓。”亚豪机构副总经理高姗介绍，原因在于多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，纯新盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点上出手。”

　　也就是说，在没有资金压力情况下，很早调高了开工面积的开发商往往并不着急去拿预售许可证，而是积极进行着“蓄客”活动。涨价在这一过程中也成为必然，而“买不到房”成为许多买房人对于“房荒”的真切感受。

　　然而，记者注意到，并不是所有的项目都是销售火爆、开盘现场人满为患，一些远郊以及高端项目销售成绩稍显“平淡”。为此，一些别墅类项目比如怀柔的龙山新新小镇甚至推出了一次性付款9折的优惠措施，而这正是今年3月以来别墅项目出现的较低折扣。

　　北京万年基业总经理黄玺庆在接受本报记者采访时指出，具体到区域、价格等因素，楼市是呈现结构性特点的。买房人不可能跑遍北京城不考虑价格因素买房子，他们一定有自己的“意向区域”和“意向价位”。

　　“那些说"买不到房"的人无非是在自己喜欢的地段，买不到适合自己的便宜房子而已。”黄玺庆指出，来自“感受”来的“房荒”未必可靠。

　　来自数据的“房荒”

　　那么，来自数据层面的“房荒”又是否可靠？

　　近来，一旦市场上说每逢“楼荒”，库存“10万套预警线”必被提及。在中，即为“北京市住建委给北京楼市库存设定的最低预警线是10万套，目前不但已经跌破，而且呈继续快速下降的态势。”

　　然而，在翻阅相关官方数据后，记者发现，首先，“不足10万套”数据就不可靠。整个10月，可售房源(含期房和现房)总套数并未有低于10万套的情况出现。截至11月11日记者发稿时，北京市房地产交易管理网显示，可售房源总套数仍有101578套。

　　其次，在时间节点上，这一论调也不尽可靠。记者注意到，“房荒”一说在10月下旬突然崛起，而据CRRC中国不动产研究中心《北京商品住宅市场月报》(2009年10月)的数据计算，相比9月的104036套，10月北京商品住宅市场可售房屋套数为103249套。两月相比，并未有实质性变化。

　　因此，在“金九银十”色彩淡去、即将入冬的10月末，以“10万预警线”为基准推导出北京出现“房荒”的论调，不免暗藏蹊跷。

　　有业内人士就表示，以单纯的数据作为“供需关系紧张”的依据，过于笼统。德意志银行中国区董事秦靖在接受媒体采访时就表示，供给和需求是个动态概念，很难拿一个时间点的可售房源去衡量楼市当前的状况，城市房屋库存量没有所谓的警报线。

　　而中国指数研究院提供给本报记者的历史数据也证明，所谓“10万预警线”并不存在。早在2008年的前三个月，北京房屋库存均低于10万套，2008年1月1日当日，可售的存量住宅仅有9.2万套。“低于10万”在当时也没有引发“房荒”一说。

　　背后的博弈

　　不过，尽管“房荒”并不可靠，但是它的出现依然值得关注。记者发现，在楼市波动期，“房荒”无论在北京，还是其他一线城市，都曾多次出现。但凡市场上供需双方的博弈发生变化时，“房荒”一词往往不胫而走。

　　今年6月份前后，北京、上海、深圳等一线城市就曾热炒“房荒”一词，与之相对应的则是当时众多项目刮起惜售捂盘之风。

　　当时，许多项目以各种理由延迟开盘，采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度，展开“饥饿营销”。“房荒”一说流行的结果是，三地楼价再冲新高，开发商赚得盆满钵满。

　　而这一次，“十一”黄金周过后，由于为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策可能即将到期，成交量出现大幅反弹，观望情绪有所松动，供需关系又开始出现变化。在房价可能延续9月下探趋势的当口，“房荒论”再度出现不难理解。

　　因此，在“房荒论”流行的背后，不难看出，近期开发商博弈力量正在走强，他们希望借助这一论调，以支撑房价在短时间内保持高位。

　　“在楼市成交量继续下滑，预期不明朗的情形下，11月开盘的项目价格仍持续走高，这说明，开发商在当前采取了"保价舍量"的策略来应对市场变化。”高珊分析。

　　而市场上的观望人群一旦接触此观点，在“蓄水”以及放慢放盘速度的开发商推盘背景下，都可能陷入未来“无房可买”的恐慌之中。

　　“目前购房者已经似乎不再寄予"调控"给他们带来能接受的房价了。过去几年似乎向他们证明，这种希望很渺茫。”中广信代理机构第二事业部总监陈清告诉记者，“大部分购房者虽有观望情绪，但总体上还是"能买就买"，这也给项目短期内看涨提供了理由。”

　　因此，“在未来的波动期内，"房荒"或许就会成为楼市的常客了。”某不愿意透露姓名的业内人士向记者表示。 (来源：中国房地产报)