来源：中国经济时报
“小土地使用权证”发放：北京多次“研究”无果
上周，一则北京的普通商品房购买者可以拿到个人的《国有土地使用证》消息传开，但本报记者采访证实：
见习记者 欧阳艳琴
北京普通商品房购买者有望拿到土地使用权证？
上周，许多媒体报道，北京的普通商品房购买者除了有望拿到《房屋所有权证》以外，还能拿到盼望已久的《国有土地使用权证》。前者被称为房屋的“户口本”，后者则被称为房屋的“身份证”。全国许多城市，普通购房者已经能同时领取这两个权属证书，获得完整的产权。
但媒体报道的这一消息，很快被证明属于子虚乌有。
中国经济时报记者在11月12日、13日连续采访了北京市及东城等部分区县的国土资源局办公室、土地权属登记事务中心或地籍处等相关部门，得到的答复是：目前还没有任何正式文件提出北京市普通商品房购买者可获得“小土地使用权证”。
北京仅三种主体可以拿证
根据国家《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规规定，购房人有权办理国有土地使用权登记并获得国有土地使用证。《土地登记办法》第八条则明确规定：“两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。”《城镇国有土地使用权出让和转让条例》规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。
在部分媒体报道普通购房者有望拿“小土地使用权证”之后，11月13日，本报记者以普通购房者的身份咨询了北京市西城区国土资源分局服务大厅的工作人员。他介绍，目前，他们受理登记办证的只有三种：原“外销”商品房、部分平房大院、发给开发商的“大土地证”。
另外，中国土地问题专家黄小虎向记者介绍，他有一个弟弟，购买的是联排别墅，“好像是有土地使用证的”。
“普通居民，现在肯定不办。最近好像说以后商品房办小土地证，但也是第一次听见吹这样的风，你太着急了，还得等一段时间呢。”上述西城区国土分局工作人员说，没有《国有土地使用证》，不影响房屋的使用，“有了房产权，该有你的权益就有了”。
据北京市国土资源局办公室负责宣传工作的徐某向本报记者介绍，这次被媒体解读为“普通商品房购买者有望拿到土地使用证”的消息，来源于该局网站上11月4日发布的一份《北京市国土资源局关于原外销商品房土地登记有关问题的通知》。
该通知的主要精神是，“外销商品房”土地登记发证的权责由市土地登记部门转移到各区县分局且受理范围暂时限定在附表所列386个项目。北京尚未制定有关为所有商品住宅项目的购房人办理国有土地使用权登记发证的统一政策和程序，但将对此进行研究，力争尽快制定相关政策和程序，并适时启动商品房购房人土地使用权登记发证试点工作。
徐某对记者说，386个项目具体是哪些，“不便透露”。
至于北京普通商品房购买者何时能真正拿到自己的土地使用权证，北京市如何“适时启动商品房购房人土地使用权登记发证试点”，东城、西城、顺义等区县的工作人员均表示：“不知道”，“没有接到通知”，市局的徐某也说：“还没有具体时间表”
多城市推广土地使用权分割登记
早在2003年8月，全国中西部地区地籍管理研讨会上，原国土资源部地籍司司长樊志全表示应推广苏州市土地分割确权登记的经验，全力扩大土地登记覆盖率，基本完成城镇住房用地登记发证工作。
在之后，全国多个城市开始推广苏州土地分割登记办法，部分城市还确立了土地分割转让登记制度。这些城市规定，房地产开发建设单位领取了《国有土地使用证》之后，还应在规定时间内申请办理土地使用权分割转让登记，取得《国有土地使用权分割转让证》（或称分割转让许可证）；在房屋销售之后，开发商应同时将房产证和分割转让（许可）证转交给购房者；购房者持分割转让（许可）证等相关文件，即可获得属于个人的国有土地使用权证，亦即真正获得自己的国有土地使用权。
安徽省合肥市2003年10月颁布的政策规定：“对于应办理土地分割转让许可证和土地备案登记而未予办理的开发建设单位，国土资源部门将按规定暂停办理其有关用地等手续。”河南省郑州市2003年7月还出台了颁布的城镇住房用地各户（套）分摊面积计算公式。广西南宁和柳州、山东济南、广东惠州、甘肃兰州等地也实行了国有土地使用权分割登记办法。
据《合肥晚报》2009年8月报道，当地有超过40万的房屋没有办理个人的土地使用权证。合肥市国土局一位工作人员在接受该报记者采访时说：“不完整的产权，将是一枚定时炸弹，随时可能为业主带来很多麻烦！”
他分析：首先，开发商在房屋销售中已经将办理大土地证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中，并把大土地证抵押给银行进行贷款，如果大土地证一直登记在开发商名下，一旦开发商还贷出现问题，银行就可能将土地使用权重新投放市场，业主的利益因此受到严重损害。
其次，《城市房地产管理法》规定：“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”无“小土地使用权证”的房屋房产转让上存在较大隐患。再则，在将来拆迁时，没有土地证的业主只能得到房产补偿，不能得到土地补偿，而这是一笔不菲的费用。
北京市西城区国土局工作人员也说：“现在拆迁都不考虑土地方面的问题，拆迁补偿都只看建筑面积。你买房时土地资金都含在房价里面了。但现在政策跟不上，尤其像平房院的，拆的话，（补偿的）只是烂瓦一堆。”
北京多次“研究”无果
同样在国土部地籍管理研讨会的背景下，2004年，北京市相关部门曾拟出《北京市房地产登记条例（送审稿）》，在2004年5月10日至2004年6月10日期间向社会公布征求意见，征集了59条意见。
这份“送审稿”“第十一条”规定：单独拥有一宗土地或两个（含）以上申请人（权利人）拥有一宗土地及地上房屋等情形，各申请人（权利人）可以分别申请房屋所有权和土地使用权登记。“本条例所称房地产申请人（权利人），是指依法享有土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利的自然人、法人和其他组织。”
但该“送审稿”最终没有成为正式的政策文件，胎死腹中。
2006年，北京市国土局有关人士曾在接受本报记者采访时表示：“肯定是要发，不发是违法的，作为土地管理部门，我们有义不容辞的责任，但是选择什么时机，怎么规范，怎样才算比较完善到位，都是需要时间进一步研究的问题。”
但直到现在，北京市国土资源局办公室负责宣传工作的徐某对记者说：普通商品房购买者的“小土地使用权证”，“包括我自己都没有”。
针对北京市“小区产权太复杂”、“还不具备条件”等说法，北京房地产行业律师秦兵在11月16日接受本报记者采访时提出反对意见。他认为，“小土地使用权证”其他许多城市都已经办理，为什么北京就“不好办”？“这是公民的权利。为什么拆迁的时候土地权益得不到保障？所有拆迁都没有计算土地的使用权。”他说，“不发土地使用权证绝对是不对的。如果‘不好办’，相关领导就应该辞职。”
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