大腕论剑地王何去何从 是“帝王”还是“地雷”?

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　　11月21日-22日，由四川省工商联、《趋势》杂志、清华房地产总裁商会联合主办的"清华房地产总裁商会暨2009(第二届)中国地产新趋势年会"，在中国·成都世纪城天堂洲际大饭店隆重召开。此次盛典阵容强大，汇聚了全国600家主流房地产开发企业掌门人齐聚一堂。

　　强大的嘉宾团队，让年会的权威性和话语权再度升级。全国政协副主席厉无畏，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授，中国房地产开发集团董事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏，王志纲工作室掌门人王志纲，中信国安控股有限公司董事长柳明，清华大学职业经理训练中心主任骆建彬，全国工商联房地产商会秘书长钟彬，四川省委统战部副部长、四川省工商联党组书记钟家霖等以及城建地产、远洋地产、万科地产、金泰地产、华润置地等大型国企负责人代表，均出席年会现场。

　　本次论坛，来自学界和业界的30余位专家就房地产市场的现状和趋势进行了深入探讨。其中，关于明年房地产市场的走势、房地产产品的核心技术、地王诞生带来的真正影响等话题，受到了广大会员和业界同行的广泛关注。

　　地王是“帝王”还是“地雷”？

　　北京万科副总肖劲：

　　地王的提法经不起推敲

　　地王这词实在经不住推敲，因为没有什么标准，不同的城市可能地王也不一样，就算同一个城市也有单价和总价，容积率不同，商业和住宅也不一样。现在就像是别人娶老婆咱们在这里讨论，为什么呢？娶得值不值，以后怎么样呀，挺酸溜溜的。我可能没有钱我就不娶大家闺秀，这是人家有钱。第三个我觉得老婆娶回家以后也许真能生小孩，我娶一个可能希望生一个，也许人家娶一个能生四五个。第四个我觉得有些公司买了地王，就如同娶了好老婆一样，赶上了。第五我觉得一块好的地就像好的老婆一样，可能是贤妻良母有可能会带来非常好的效果，总的来说咱们不应该去对别人取得的地王横加干涉。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：

　　一线城市地王更多

　　明年的地王，无论是房价上涨幅度还是地价的上涨幅度，我们看到的一线城市包括东部沿海的这些比较活跃的城市，它的房价和地价上涨幅度远远高于二三线城市。这个可以转换过来，就是说哪些城市，哪些区域，当然成都重庆也出现过下滑，但我想数量上一般会出现在一线城市。

　　北方房地产开发公司的营销总监杨青：

　　地王频出不是一件好事

　　关于地王，我想这样表达几个观点。第一，如果频繁出现高价拿地，地王现象的话不是一件好事，而且对于整个房地产产业来讲，我个人认为也不是一件好事，因为中国的房地产不是纯粹的经济型，但是这个出现了地王也罢，高价也罢，责任不出在开发商，大家应该研究整个社会的有效的供给和保障体系，包括健全的住房体系，这一块我觉得应该研究。第二，国企拿地没有值得特别关注的问题，这些都是通过经济行为而取得的地，国进民退。仅仅从地王来表述的话，我认为只是一个提法，并非体现一个趋势，大家可以看，目前我们中国销售额过百亿的国有企业能占多少，不多。而且我们仅仅是划分一种国企、民企，但是我们有很多上市企业这种专业化的房地产公司，它是多种经济成分的。第三，从市场经济的角度来讲，我觉得我们的房地产市场的准入应该是多元化的，应该是不同经济成分的企业着陆的，不能搞制度的歧视。

　　中房集团董事长孟晓苏：

　　地王现象反映了制度缺陷

　　第一，目前房地产企业拿地只能从拍卖市场取得，特别是新企业没有别的选择，而在市场上举牌一定是举的最高的那个，但是地王一般指的是价格高出人们想象，这是企业没办法选择。

　　第二拿了地王效果会怎么样，两种前景，因为目前房地产正是发展初期，虽然有些地价拿高了，但是未来的市场能支撑这样的面粉做出面包的价格，那么它能做好，有不少企业当前拿的高价地也做活了，再一个做死的也不少，现在有不少企业到处拿地王，他想超过别人成为第一，不久就死掉了，所以我当时就提醒，我们企业家在某种环境下这种举牌一直举到底，那个有可能是智商低的那个，所谓价高所得很可能是智商低所得。

　　第三，为什么近期不断出现地王，是因为土地供应量太少，如果要解决土地供应量多供应的问题，多供应市场，那么地王现象就可以消除，地王现象本身反映了制度缺陷，我们要想办法改善我们的招拍挂制度。最后，谁最关心地王现象，不是开发商，是老百姓，因为老百姓知道面包卖得贵，未来的房价就会上涨，他们就担心，所以社会舆论和老百姓更关心地王现象，他们关心这个地王现象是有道理的。

　　拿地企业中，国进，民真的退了吗？

　　中房集团董事长孟晓苏：

　　民营企业是房地产行业的主流

　　前年我作了一个总结，在整个房地产比例当中，股份制的企业已经占到房地产企业的87%，国有企业已经退到百分之几，这个应该说是房地产业本身造成的。总体来说，民营企业是房地产行业的主流。那么，这一轮为什么这么多国企拿地？

　　首先，要理解他们的难处。国有企业保值增值压力很大，更不要说衰落的行业。如化工行业的中化(中国化工集团)现在出口没有市场，但这么多钱拿来干什么，在效益下滑的市场环境下最后选择了房地产。所以说，对于要保值增值的企业，特别是作为新进来的，他们没有土地储备，拿的地比较大，成为了新地王。在投资不足的情况下人家进来，能增加整个行业投资量，对房地产本身发展是有利的。我们应该欢迎而不是过多指责他们。

　　北方房地产开发公司的营销总监杨青：

　　未来是专业化地产公司占主导地位

　　首先，国有企业的钱是有严格规定，打酱油的钱不能买醋。应该说，未来的趋势应该是大型、有实力的专业化房地产公司占据市场主导地位，中小型房地产公司淡出。第二，很多人说国企和央企有钱。其实现在上市企业通过股票市场就能够得到资金，民营企业也能够通过私募得到资金，我国很多专业银行对房地产公司的授信绝不仅仅是授信给国有企业，有实力、有品牌、服务水平高的公司同样可以获得银行授信。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：

　　地王多国企、央企是正常的

　　实际上，我不太同意“国进民退”的提法。我们既有国进的，也有民进的，所以明年的市场地王，我想有可能在央企诞生也有可能在民企或者上市公司诞生。市场上出现的“国进民退”讨论热，是因为我们拿09年和07年相比。今年以来，参与土地招拍挂的房企当中，既有中海、保利这样的国有企业，也有万科、浙江绿城这样的上市企业，土地筹备投资都在200亿以上。与07年相比，09年我们的确看到了更多的央企和地方国企参与到土地市场竞拍，这是一个基本事实。

　　为什么会地王频现？这和我们土地市场供求有关系。由于当前土地市场这样一个供求不平衡的关系，目前招拍挂的出让方式导致了新的地块出让，特别是一些一线城市的优质地块，出现严重的供不应求。一块优质地块出让可能引来若干家企业争夺，地王是必然的。尤其是宽松的信贷环境，让我们央企或者国企具备了资金方面的优势，所以我觉得地王当中出现更多的国企、央企是正常的，国企首先也是企业。

　　北京万科副总肖劲：

　　国企当地王是好事

　　现在是一个公开、公平的市场，既然是招拍挂，那么就不分是国企还是民企，是个人还是团体。但是我觉得这么三个问题。首先我觉得是战略，就是民企的战略跟国企的战略也许不同，大家追求的东西不一定是一致的，这一点可能导致不同时期的决策不同。第二个算账方式不一样，大家注意一下所有地王的地不管是谁拿的，一定有一项极端优势，可能位置极端好，地块极端大，容积率极端低，我觉得算账方式不同。第三个我觉得考核方式不同，你对我的考核是长期，我就做长期决策，你对我的考核可能是今年的，那我就今年做。这个可能是短期的，可能今年四五月份大量出现"地王"的现象，不管是什么原因我们认为是好事。为什么说是好事呢？我觉得国企还真是有值得学习的地方，他们有领导，他不是私企，有领导就有人管。另外，国企聚集了大一批人才，这些人才会给房地产市场带来积极的影响。

　　地王会造成资产泡沫吗？

　　中房集团董事长孟晓苏：

　　未来会出现，但现在没有

　　在房地产发展后期，当房地产整个行业已经过热的时候，这个时候出现的地王往往会把企业陷在里面，但是在房地产开发初期的时候，市场需求还很大，"地王"开发风险不大。但真正的危险是在于不断的按照同一个模式继续进行下去，再过到三五年的时候，就会出现风险。而风险是由谁承担呢，那个时候很多拍地王的公司都是利用国内和国外资本市场的力量，就拿这块地去IPO了。从这个观点来看，应该说近期的房地产开发风险是不大的，包括在市场上拿地风险。但是，未来慢慢就会出现泡沫，但现在没有泡沫。

　　北京万科副总肖劲：

　　新地王产生，老地王肯定没有风险

　　我们没法用一个标准衡量，我觉得有一部分地王不存在风险，有一部分存在风险。风险在于是否有新地王的产生，如果有新地王产生，这个老地王肯定没有风险，这是一个核心。那么，地王又都出现在什么产品上呢？肯定出现在豪宅上！没有说谁拿一块地王去做普通住宅的，没听说过，它一定是这种属性。房地产有句俗话叫"豪宅领涨，陋室领跌"。只要有新的地王产生，能去领涨，那就什么风险都没有。

　　北方房地产开发公司的营销总监杨青：

　　不一定。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：

　　可能会出现成也地王，败也地王。 (来源：成都晚报)