国企再次拍得“天价地” 地王财力状况受质疑

　　已寂静了一段时间的北京土地市场在上周50.5亿“天价地”出炉后，再次成为业界聚焦的话题。有国企背景的大龙地产成功竞得该“地王”。但业内质疑称，从其年报数据显示，该地块竞得成功的同时也给企业带来资金及销售等方面的压力。有开发商表示，这种“地王”现象不可持续。

　　大龙地产拍得“三料地王”

　　11月20日，备受关注的天竺22号地最终被有国企背景的大龙地产以50.5亿元的价格竞得，楼面地价达29859元/平方米。

　　据了解，顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地(即“22号地”)建设使用性质为“居住及居住配套服务设施”。由于该地块容积率仅有0.62，是北京今年容积率最低的一块住宅用地，因此也被称为“中央别墅区最后一块低密度用地”。因此，此地块成为北京楼面起价、楼面地价、地块总价“三料地王”。

　　据了解,此次竞得22号地块的大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府，总资产近百亿元，是一家具有一级资质的房地产开发企业。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司在沪成功上市。

　　财力状况受质疑

　　据《证券日报》报道，根据大龙地产年报显示，2009年预计全年销售额将超15亿元，净利润2.98亿元。而公司2005年上市后头三年的净利润分别为2958万元，3785万元和236万元。也就是说，按其业绩最好的2009年预计净利润计算，公司17年的净利润才能凑够50.5亿元的拿地款。

　　据业内人士分析，该地块如果包括地价成本，该项目全部开发成本最多在4万/平方米，该项目销售均价达到44000元/平方米，成本和收入平衡且略有盈余。如果售价达到60000　/平方米，才能达到一般的财务指标要求，即税后利润率为19.48%，项目投资收益率为30%。

　　也就是说大龙地产50.5亿拿地后，如果销售单价低于4.4万/平方米，则赔本；如果不能高于6万/平方米，公司领导在财务指标上很难通过。而综合今年1—10月的别墅市场销售情况，销售压力非常大。据了解，目前与该地块毗邻的龙湾别墅等项目的售价在2万元至4万元之间。

　　有消息称，在近期的一次中房协内部会议上，中房协一位高层也要求下属会员单位理性拿地，不要轻易争当地王或者大规模圈地、囤地，拿地后要按照合同尽快开发，以形成实际的消费量。

　　开发商称“地王”现象不可持续

　　前日，阳光100董事长易小迪发表的一篇题为“这轮游戏尚未结束"地王"现象不可持续”一文中提到，大家在房地产里面感觉到国进民退，原因是各个地方大城市“地王”都是国企拿的。国企抢“地王”实际上已经延伸到二线甚至三线城市。这个现象确实今年非常明显，原因是什么？就是现在国有企业包括上市国企，获得银行贷款，获得股市融资的渠道非常通畅，有很多多余的钱，潜意识里也有买地升值的打算。但是我不认为这个现象能持续下去。原因是买了地不一定能挣钱，或者你买完地再变成房子的时候不一定能获得合理利润。这个游戏过程并没有完成。易小迪还表示，这一现象对民营地产企业心理上的冲击更大一些。实际上这个现象不可能永远持续下去。如果房价继续猛涨，土地价继续猛涨，那还有可能延续。我们也不愿意看到这样的趋势，因为，那样房地产行业就不是完全市场化的行业，是一个争夺资源的行业了。文/鞠晓波 (来源：法制晚报)